Kamerleden Koerhuis en Van der Linde (VVD) hadden vragen gesteld over het bericht dat vanaf 1 juli volgend jaar geen geautomatiseerde woningtaxaties meer zijn toegestaan op grond van een richtlijn van de Europese Bankenautoriteit EBA. Ze wilden weten wat de juridische status van die richtlijn is.
Risico’s beperken
Hoekstra gaat in zijn antwoord eerst in op de werkwijze: Europese toezichthoudende instanties kunnen richtsnoeren vaststellen. Instellingen moeten zich dan onder het mom ‘pas toe of leg uit’ tot het uiterste inspannen om daaraan te voldoen, legt Hoekstra uit. De EBA heeft een aantal richtsnoeren geformuleerd die moeten voorkomen dat banken opnieuw te maken krijgen met een groot aantal (hypotheek)leningen die niet meer kunnen worden afgelost. “Volgens EBA kan vanuit prudentieel oogpunt het gebruik van alleen een modelmatige waardering op het moment van het verstrekken van een krediet tekortkomingen creëren in het risicomanagement, omdat een betrouwbare waardebepaling van het onderpand niet is gegarandeerd. De richtsnoeren bieden geen ruimte voor enkel het gebruik van een modelmatige waardering bij het verstrekken van een hypothecair krediet.”
Controle op afstand mag
Wel kan er een hybride taxatie worden gehanteerd: een modelmatige waardering die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. “Indien de modelmatige waardering voldoende betrouwbaar is en aan bepaalde criteria voldoet, kan deze controle worden uitgevoerd van afstand. Een bezoek aan de woning is hierbij dus niet altijd noodzakelijk.” Wel blijft de taxateur verantwoordelijk voor de waardebepaling van de woning. Banken zijn verantwoordelijk voor het taxatiebeleid.
DNB wijkt niet af
Nationale instanties kunnen – als zij daarvoor goede argumenten aandragen – afwijken van de Europese richtsnoeren. Maar dat zal in dit geval niet gebeuren: DNB zal de richtsnoeren toepassen in het toezicht, laat Hoekstra weten. Hij geeft aan dat het prudentiële toezicht op systeemrelevante (grotere) banken is belegd bij de Europese Centrale Bank en dat DNB toezicht houdt op de kleinere banken in Nederland. “Ook de ECB zal de richtsnoeren toepassen in het toezicht. Dat betekent dat bancaire kredietverstrekkers vanaf 30 juni 2021 alleen gebruik mogen maken van een modelmatige waardebepaling indien deze door een taxateur is gecontroleerd.”
Ik vind dat het op den duur weer mogelijk moet zijn gebruik te maken van enkel een modelmatige waardering”
Terugkeer naar modelmatig taxeren niet uitgesloten
De minister vindt het een stap vooruit dat de EBA naar aanleiding van reacties op de consultatie heeft besloten om ruimte te geven aan hybride taxaties. Zelf zal hij zich sterk maken voor de terugkeer naar de mogelijkheid om louter geautomatiseerd te taxeren: “Doordat modellen zich straks nog verder kunnen ontwikkelen, vind ik echter dat het op den duur weer mogelijk moet zijn om op een prudente wijze gebruik te maken van enkel een modelmatige waardering bij hypotheekverstrekking. Ik zal mij hier in Europa voor inzetten en dit meenemen in de bredere inzet in de onderhandelingen over de herziening van de Europese verordening kapitaalvereisten.” De werkgroep modelmatige taxaties kijkt of de sector kan worden ondersteund bij het inrichten van het hybride taxatieproces, “bijvoorbeeld met een kwaliteitsrichtlijn voor modelmatig waarderen”.
Zorgen over betrouwbaarheid fysieke taxatie
De VVD-leden memoreren dat uit DNB-onderzoek bleek dat juist bij fysieke taxaties zorgen zijn over de betrouwbaarheid omdat relatief veel taxaties exact gelijk zijn aan de koopsom. Hoekstra vindt een modelmatige waardering echter niet per definitie betrouwbaarder dan een fysieke taxatie. “Een model kan bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van de woning, mogelijke funderingsproblematiek of de energetische kwaliteit van de woning niet beoordelen. Voor veel woningen, met name unieke en relatief oude woningen, kan met een fysieke taxatie de waarde betrouwbaarder worden vastgesteld dan met een modeltaxatie.” Er is een werkgroep die onderzoek doet naar het anders inrichten van het taxatieproces. Daarin zitten Financiën, de AFM, DNB en NHG. Hoekstra kan daar pas later dit jaar meer over melden.
Meer lezen? Europese taxatieregels jagen huiseigenaar op kosten
Branche-initiatieven
Hij wijst wel op de invoering van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in 2015 en aan een branchebreed vernieuwd modeltaxatierapport dat vanaf 2021 zal gelden. “Aanpassingen in het modelrapport hebben onder andere betrekking op de energetische en bouwkundige staat van de woning. Taxateurs worden extra opgeleid om deze aspecten mee te nemen in de taxatie van de woning en aanbevelingen te doen over hoe de woning kan worden verbeterd en wat de kosten hiervan zijn.” Ook zijn afspraken gemaakt over strenger toezicht en kwaliteitsbevorderende maatregelen. “Het betreft met name een beter risicoselectieproces gericht op het opsporen van ondermaats presterende taxateurs, intensivering van het risicogeoriënteerd toezicht en het verder ontwikkelen van het normenkader en sanctieladder.”
Kosten hybride taxatie nog onduidelijk
De minister schat in dat vorig jaar ongeveer 125.000 duizend hypotheken zijn overgesloten of verhoogd, met bijbehorende taxatie. Hoekstra kan nog niet zeggen wat een hybride taxatie ongeveer zal gaan kosten. “Banken kunnen afhankelijk van het risico van de lening en de betrouwbaarheid van de modelwaarde variëren in de vorm en daarmee ook de kosten van een hybride taxatie.”
