Een man koopt in februari 2024 een woning voor 272.000 euro, met voorbehoud van financiering tot 31 maart. Hij gaat met een hypotheekadviseur aan de slag en die doet eind februari een aanvraag bij Moneyou.
Er ontstaat wat vertraging omdat de man zijn studieschuldoverzicht en werkgeversverklaring opnieuw moet aanleveren. Een starterslening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is ook mogelijk; de Gelderse gemeente Zevenaar wijst die aanvraag medio maart voorlopig toe.
Offerte komt pas 10 dagen na deadline binnen
Maar op 31 maart is de hypotheek nog lang niet rond, waardoor de hypotheekadviseur de overdrachtsdatum moet verzetten. Pas op 9 april ontvangt de klant van de hypotheekadviseur een bindende offerte van SVn en een rente-aanbod van BLG. Wacht even...
Dat is toch niet de partij waar de aanvraag was gedaan? Dat klopt. Twee dagen later legt de adviseur uit dat Moneyou de starterslening niet kan meenemen en dat een gedeelte van de noodzakelijke eigen middelen mist. Er is een kleine 25.000 euro nodig, maar de man heeft slechts tienduizend euro.
De adviseur stelt voor een geplande verbouwing achterwege te laten en het taxatierapport daarop aan te passen, terwijl het traject ook bij BLG wordt voortgezet. 'Mijn voorstel is om in overleg met de verkopers nog eenmaal de overdracht op te schuiven. We weten dat dit allesbehalve gewenst is, maar er is geen andere optie'.
Toch lagere BLG-hypotheek
De man kiest voor de optie om bij BLG de hypotheek te laten regelen, wat gebeurt. Maar als in mei de notaris met een mail komt waarin staat dat er bij passeren nog ruim zestienduizend euro verschuldigd is, trekt de klant aan de bel. 'Kun je me voor de stressverlichting wel alvast vertellen of ik echt 16,5 k moet bijleggen? Want dan moet ik dat gelijk gaan regelen', vraagt hij. Volgens de adviseur is de leenruimte bij het SVn groter dan BLG hanteert. "Is er toch een fout bij de beoordeling BLG geweest."
Met enig reken- en schuifwerk zou er wat uit het bouwdepot kunnen worden gehaald en alsnog in de reguliere lening worden gestopt. Maar dan moet de taxatie weer worden aangepast. Een andere optie is om direct na het passeren van de hypotheek een los krediet af te sluiten, legt de adviseur voor.
Uiteindelijk komt het goed omdat op het concept van de nota van afrekening bij de notaris de uitbetalingen van SVn kennelijk ontbraken. Bij de notaris hoeft de man nog maar een kleine zesduizend euro te betalen. Maar hij laat wel de nota van de hypotheekadviseur van de afrekening halen, want hij vindt dat hij door het advies financiële schade heeft geleden. De hypotheek viel lager uit dan gewenst.
Vertraging erkend
Bij Kifid vordert de man een schadevergoeding van 5.671 euro. De adviseur heeft de draagkracht in eerste instantie verkeerd berekend en hij heeft vertraging veroorzaakt in het aanvraagtraject door verkeerde documenten aan te leveren en door laat op e-mails te reageren. Het was daardoor ook te laat om nog voor een andere hypotheekverstrekker dan BLG te kiezen. Mede daardoor kwam het bouwdepot uiteindelijk 5.500 euro lager uit.
De hypotheekadviseur erkent dat hij de hypotheekaanvraag bij BLG te laat startte. Daardoor moet de man wat meer rente betalen, wat hem over de rentevaste periode van tien jaar in totaal 774,60 euro bruto kost. Dat bedrag is al van de adviesnota gehaald. Daarmee is de schade vergoed, zo claimt hij.
Over de haalbaarheid van de gewenste lening heeft hij nooit harde toezeggingen gedaan, voegt de adviseur toe. Dat kan alleen de geldverstrekker. Het lagere bouwdepot is een gevolg van de aanwezige studieschuld en de uitkering op de starterslening viel daardoor ook 5.500 euro lager uit. Bij een andere geldgever was het resultaat hetzelfde geweest.
Adviseur heeft geen resultaatverplichting
Kifid oordeelt dat - gezien de erkenning van de adviseur - schending van de zorgplicht door de late aanvraag vaststaat. Voor het lagere hypotheekbedrag ligt dat anders. 'De commissie stelt voorop dat de consument met de hypotheekadviseur is overeengekomen dat de hypotheekadviseur een inspanningsverplichting heeft om te adviseren en te bemiddelen bij de totstandkoming van de hypothecaire geldlening'.
De teleurstelling van de man over de lager dan gewenste hypotheek is begrijpelijk, maar dat maakt nog niet dat de adviseur tekort is geschoten. 'Het gaat om een inspanningsverplichting en niet om een resultaatsverplichting. [...] Uit de overgelegde stukken is het de commissie verder niet gebleken dat de hypotheekadviseur onvoldoende heeft gedaan om de hypothecaire geldlening voor de consument rond te krijgen'.
Akkoord met offerte
Dat de man uiteindelijk minder kon lenen dan hij wilde, komt door zijn studieschuld. De commissie is het met de man eens dat het aanvraagproces enigszins rommelig verliep door problemen met de software van de hypotheekadviseur en een zoekgeraakt e-mailbericht van SVn, met een verzoek tot het uploaden van een DUO-opgave.
'De consument heeft uiteindelijk een bindende hypotheekofferte ontvangen, waarmee hij akkoord is gegaan en de hypotheek tot stand is gekomen. In het akkoord van de consument ligt besloten dat de hypotheek zoals deze uiteindelijk is aangeboden aan de consument aan zijn wensen voldeed'.
Geen makelaar inschakelen eigen keus
De klant stelt dat hij zich gegijzeld voelde omdat hij niet van adviseur kon wisselen en dat hij zich voor de vertraging schaamde tegenover de verkopers. Maar daar heeft Kifid geen boodschap aan: hij maakt namelijk niet aannemelijk dat hij van adviseur wilde wisselen en daarover klaagde hij ook niet bij de adviseur.
'Verder stelt de commissie vast dat de consument er bewust voor heeft gekozen om zich bij het verkoopproces niet te laten bijstaan door een makelaar. Het informeren van de verkopers over de voortgang van het financieringstraject kan niet van een hypotheekadviseur worden verwacht. Als de consument daar ook geen makelaar voor heeft, ligt het in beginsel op zijn weg om de verkopende partij te informeren over de voortgang/vertraging van het financieringstraject en eventuele wijzigingen van passeerafspraken bij de notaris. Dat dit niet het meest leuke is maakt dat nog niet anders'.
