Een man sluit in 2021 een hypotheek bij Holland Woont. Hij heeft een meeneemregeling. In het voorjaar van 2024 sluit hij een nieuwe hypotheek voor een nieuwbouwwoning, waarbij die meeneemregeling van pas komt. De rente van de resterende rentevaste periode kan dan worden meegenomen.
Aanvraag verloopt stroef
Het aanvraagtraject van de over vijf leningdelen verspreide hypotheek kent nogal wat hobbels. Holland Woont gaat aanvankelijk niet akkoord met een NHG-hypotheek. De koopsom van de woning zit weliswaar precies op de NHG-grens van € 435.000, maar het huis heeft geen keuken. Uiteindelijk komt er toch een oplossing nadat de koopovereenkomst is voorzien van een aanhangsel. De klant gaat akkoord met het renteaanbod, maar uit bij de adviseur wel zijn onvrede dat hij documenten twee keer heeft moeten aanleveren.
In juli moet de passeerdatum twee keer worden verzet omdat de hypotheekofferte nog niet binnen is. Daardoor moet de klant boeterente betalen aan de projectontwikkelaar. Na het (opnieuw) sturen van documenten kan de hypotheek op 24 juli eindelijk passeren.
Rente verandert toch
Vijf dagen later krijgt de man een brief van Holland Woont met uitleg over de rente. En die is anders dan hij had gedacht: of de vijf leningdelen (vier keer annuïteit, een keer aflossingsvrij) betaalt hij steeds rond de 4,5%. "U heeft de rente van uw lening meegenomen naar uw nieuwe lening. Daarom passen wij de rente op uw bestaande lening aan naar de rente die geldig was op de passeerdatum van de nieuwe hypotheek. De rentevastperiode wordt 1 jaar vast."
Daar had hij niet op gerekend: in de offerte was vermeld dat de huidige rente van de oude hypotheek zou veranderen in een eenjaarsrente horende bij de oude hypotheek. Maar Holland Woont verwijst voor uitleg naar de adviseur. Hij geeft toe dat de handelingssnelheid en de communicatie niet bepaald optimaal waren. "Ik heb steeds duidelijk voor ogen gehad dat het meeverhuizen van de bestaande rentes het wenselijke is en dat we dat doel ook konden bereiken. Veel vertraging komt ook op het conto van de verkopende partij. De onwilligheid om mee te werken aan een eenvoudige handeling was niet alleen irritant maar ook buitengewoon vertragend. Hoewel ik geen aankoopmakelaar ben voor jullie nieuwe woning, heb ik mij toch behoorlijk ingespannen om dat goed te krijgen. Uiteindelijk hebben we het toch voor elkaar gekregen. Jullie kostenpost van € 251,92 zou je feitelijk nog moeten salderen met de latere ingangsdatum van de hypotheek. Je hebt die maand ook minder rente betaald."
Verdrievoudiging maandlasten
Bij Kifid vordert de man een schadevergoeding van € 8.052, bestaande uit de onvoorziene extra maandlasten als gevolg van het niet vermelden van de meeneemrente van € 650 per maand gedurende minimaal 12 maanden vermeerderd met een eenmalige boete van € 252. De adviseur heeft tot tweemaal toe niet goed geanticipeerd op de einddatum van het passeren van de akte bij de notaris, wat tot de boete heeft geleid, en heeft belangrijke informatie van de bank niet met de consument gedeeld en heeft anderzijds cruciale informatie van de consument niet gedeeld met de bank/geldverstrekker. Hij is stukken kwijtgeraakt en heeft niet tijdig geïnformeerd over de meeneemrente, waardoor sprake is van verdrievoudiging van de bestaande maandlasten exclusief de rente voor een overbruggingskrediet en rentelasten voor geld in het depot, is de klacht.
Adviseur moet altijd informeren over consequenties
De adviseur vindt dat de vertraging aan HollandWoont te wijten is. En als hij de meeneemregeling niet heeft begrepen, had hij daarover vragen moeten stellen. Uiteindelijk was ook zonder de gestelde fout de regeling op dezelfde manier tot stand gekomen. De geschillencommissie vindt het echter te kort door de bocht om te stellen dat de klant de stukken maar had moeten lezen. "Het is in principe juist dat van een consument mag worden verwacht dat hij de aan hem verstrekte informatie en ter tekening voorgelegde stukken aandachtig doorleest en dat hij, indien hij deze niet begrijpt, daarover nadere vragen stelt voordat hij deze ondertekent." Maar een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur moet de consument wel informeren over de hypotheekconstructie en de risico’s die daarbij komen. "Verder geldt in dit geval dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur niet mag verwachten dat een consument in 2024 volledig kan overzien wat de consequenties zijn van het gebruikmaken van een in 2021 overeengekomen meeneemregeling."
Complexe materie vraagt actieve rol
De adviseur had in het kader van de zorgplicht moeten zekerstellen dat de consument inzag wat de gevolgen waren van het gebruik van de meeneemregeling. "Daarbij weegt de commissie mee dat de betreffende hypotheekconstructie, zoals de adviseur ook heeft beaamd, complexe materie betreft. Juist dan wordt van de adviseur een actievere rol verwacht in het adviestraject en geldt dat de vergewisplicht naar het oordeel van de commissie in het onderhavige geval zwaarder weegt dan de verplichting van de consument om vragen te stellen indien sprake is van onduidelijkheden in de precontractuele productdocumentatie."
Bovendien stond de klant onder druk doordat met de verkoper van de woning moest worden onderhandeld over een aanhangsel en doordat de passeerdatum twee keer is verplaatst. Het hypotheekaanbod, waarin stond dat de rente verandert, is uiteindelijk de dag van ontvangst getekend. Al met al heeft de adviseur de zorgplicht heeft geschonden door niet genoeg te wijzen op de consequenties van de meeneemregeling.
Klant geeft geen alternatief
De adviseur treft geen blaam met betrekking tot de vertraging in het aanvraagtraject. Die is vooral te wijten aan de aanhangsel-kwestie. De adviseur hoeft geen schade te vergoeden, oordeelt Kifid in de bindende uitspraak: er is namelijk geen schade. De klant heeft niet duidelijk gemaakt welke keuze hij zou hebben gemaakt als hij niet voor de meeneemregeling had gekozen. Daarmee weerspreekt hij de stelling van de adviseur dat de klant met de meeneemregeling het goedkoopste uit is, onvoldoende. "Als de consument dus wel was geïnformeerd over de consequenties van de meeneemregeling, had de consument hier dus alsnog voor gekozen."
