Een vrouw ziet eind 2022 een leuke woning en neemt op sinterklaasdag contact op met een hypotheekadviseur om te kijken wat er mogelijk is. Dat is veel, zo blijkt, want ruim een week later koopt ze het huis zonder financieringsvoorbehoud. De overdracht is voorzien voor eind april 2023.
Ruim de tijd om de hypotheek nog even te regelen. De adviseur vraagt de benodigde papieren op bij de klant om per eind januari een hypotheekaanvraag te kunnen doen. In het adviesrapport dat er op 8 februari uitrolt, gaat de adviseur uit van een financieringsbehoefte van € 224.382 en een
inbreng van € 71.638 aan eigen geld. Hij adviseert een hypotheek van € 152.744 bij Centraal Beheer, dat een renteaanbod doet van 3,85% voor 10 jaar vast.
Studieschuld en erfpacht komen aan het licht
Maar bij het aanvraagproces komt er een kink in de kabel: de vrouw heeft een studieschuld, waardoor haar leencapaciteit een stuk minder is. De adviseur benadert daarom drie andere geldgevers, maar ook die geven nul op het rekest. Niet vanwege de studieschuld, maar vanwege de particuliere erfpachtgrond waar het huis op staat. Dat betekent dat de vrouw een maandelijkse erfpachtcanon moet gaan betalen.
Uiteindelijk blijkt de overdrachtsdatum van 28 april niet haalbaar en daarom vraagt de vrouw uitstel. Dat krijgt ze van de verkoper, die wel een vergoeding van € 1.258 bedingt. Ongeveer een week later is de financiering rond: bij Florius leent de vrouw € 139.574 tegen een rente van 4,21%. Daarnaast moet ze € 84.729 aan eigen geld inbrengen. Dat bedrag wordt opgehoest door de familie.
Geen voorbehoud was verkeerd advies
Eind goed, al goed dus. Maar de vrouw dient wel een klacht in tegen haar adviseur. Die heeft haar namelijk verkeerd geadviseerd, vindt ze, door te stellen dat kopen zonder voorbehoud van financiering geen probleem was. Hij had vanaf het begin rekening kunnen houden met de canonverplichting en de studieschuld. Over dat laatste meldde hij dat de studieschuld nog niet geregistreerd was bij het Bureau Krediet Registratie en zodoende niet gemeld hoefde te worden, zo betoogt ze. Ze wil de advies- en bemiddelingskosten van € 2.500 terug en het bedrag van € 1.258 dat ze aan de verkoper heeft betaald om de overdracht uit te stellen. Ook claimt ze € 3.157,05 schade omdat ze meer rente is gaan betalen door het uitstel.
De adviseur noemt zijn opmerking over het voorbehoud "slechts een suggestie en geen advies". En de informatie over de particuliere erfpacht stond op de webpagina met advertentie van de woning; dat is informatie waar hij niet actief zelf naar op zoek hoeft, zo stelt hij. De vrouw heeft aanvankelijk haar studieschuld niet gemeld en de renteschade is verkeerd berekend. Ook Centraal Beheer had namelijk geen hypotheek verstrekt vanwege de erfpachtcanon. Bovendien is uitgaan van een looptijd van (volgens hem) 15 jaar niet redelijk: gemiddeld gezien verhuizen mensen al ruim binnen die termijn, besluit hij zijn verweer.
Niet gecontroleerd
De geschillencommissie kiest de zijde van de consument en oordeelt dat de adviseur niet tijdig heeft geïnventariseerd of al dan niet sprake was van particuliere erfpacht en/of een studieschuld. "Het is de commissie niet gebleken dat de adviseur de consument hiernaar heeft gevraagd voordat hij een advies uitbracht. Daarnaast heeft de adviseur kennelijk niet in de koopovereenkomst en/of het taxatierapport gecontroleerd of van particuliere erfpacht sprake was voordat hij zijn advies uitbracht, terwijl de adviseur op dat moment wel de beschikking had over deze stukken." Daardoor is hij tekortgeschoten in de naleving van zijn zorgplicht.
De commissie vindt dat voldoende is komen vast te staan dat de adviseur heeft geadviseerd om een bod op de woning uit te brengen zonder financieringsvoorbehoud, terwijl hij nog geen goede inventarisatie van de relevante omstandigheden van de consument had gemaakt. Schending van de zorgplicht dus, maar de volledige advieskosten terugbetalen vindt Kifid wat overdreven nu er wel een hypotheek tot stond is gekomen. Daarom moet de adviseur de helft van de kosten overmaken aan de klant.
Correctie op renteschade
Om te bepalen welke schade de klant verder heeft geleden, gaat de geschillencommissie ervan uit dat zij eerder bij Florius terecht had gekund als de adviseur zijn zorgplicht niet had geschonden. Met de adviseur is de commissie van mening dat Centraal Beheer waarschijnlijk geen financiering aan de consument had willen verstrekken vanwege de particuliere erfpacht. De door de vrouw berekende schade wordt gecorrigeerd tot € 1.344,30 omdat er geen rekening is gehouden met renteaftrek en omdat het bedrag niet contant is gemaakt. De adviseur moet ook de vergoeding voor het uitstel van de overdrachtsdatum betalen. Alles overwegende stelt de commissie de schade vast op in totaal een bedrag van € 3.852,30.
Adviseur moet zelf vragen
De klant heeft geen eigen schuld, oordeelt Kifid, ook niet als zij heeft nagelaten om de adviseur in te lichten over de particuliere erfpacht en de studieschuld, zoals de adviseur beweert. "Het ligt op de weg van de adviseur om de relevante informatie van de consument, waaronder de studieschuld en de particuliere erfpacht, te inventariseren. De adviseur is hierin tekortgeschoten. Van de consument kon in
dit geval niet worden verlangd dat zij uit eigen beweging in het begin van het traject aan de adviseur had medegedeeld dat sprake was van een studieschuld en particuliere erfpacht."
