De feiten zijn in het kort als volgt. Een woningbouwcorporatie (Vidomes) heeft woningen in erfpacht uitgegeven tegen prijzen onder de marktwaarde, met als doel personen in de lagere inkomenscategorieën in de gelegenheid te stellen een huis te verwerven. In de erfpachtakte is (onder meer) bepaald dat er een zelfbewoningplicht is voor de erfpachter en dat er een aanbiedingsplicht is voor de erfpachter om de woning aan de woningbouwcorporatie te koop aan te bieden zodra een hypotheekhouder tot openbare verkoop wil overgaan. Een van de erfpachters voldoet kortweg niet aan zowel de zelfbewonings- als aanbiedingsplicht jegens de woningbouwcorporatie. Als gevolg daarvan vordert de woningbouwcorporatie (onder andere) ontruiming van de woning en verklaring van waardeloosheid van het recht van erfpacht.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank stelt in zijn uitspraak allereerst vast dat de woningbouwcorporatie de erfpacht heeft opgezegd op de wijze zoals voorgeschreven in artikel 5:88 lid 1 BW. Vervolgens moet worden beoordeeld of de erfpachter in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW. De rechtbank overweegt dat in de erfpachtakte is opgenomen dat de erfpachter verplicht is om de woning onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de woningcorporatie zodra een hypotheekhouder heeft medegedeeld over te willen gaan tot gedwongen verkoop. De erfpachter heeft volgens de rechtbank onvoldoende weersproken dat de hypotheekhouder (Amstelhuys) dit voornemen heeft aangekondigd.

In ernstige mate tekortgeschoten

Gelet op deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de erfpachter in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als erfpachter (in de zin van art. 5:87 lid 2 BW) door na te laten de woning aan de woningcorporatie aan te bieden nadat Amstelhuys heeft medegedeeld over te willen gaan tot gebruikmaking van het recht tot gedwongen verkoop. De opzegging op die grond is dus gerechtvaardigd en rechtsgeldig. Zo is de erfpacht geëindigd tegen de door de woningcorporatie opgezegde datum. In het midden kan blijven of de erfpachter in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen door de woning niet te bewonen.

Het eindigen van de erfpacht brengt volgens de rechtbank mee dat de inschrijving van de erfpacht in het kadaster per de gevorderde datum waardeloos is als bedoeld in artikel 3:28 BW. Omdat de erfpachter niet vrijwillig is overgegaan tot het afgeven van een schriftelijke verklaring van waardeloosheid, is ook de gevorderde waardeloosverklaring van de inschrijving op grond van artikel 3:29 BW toewijsbaar.

Opzegging bij erfpacht

De discussie die speelt bij het opzeggen van een erfpachtrecht op grond van art. 5:87 lid 2 BW is of de erfpacht in ‘ernstige mate’ tekortschiet in de nakoming van zijn andere erfpachtverplichtingen. Een beding dat daarvan ten nadele van de erfpacht afwijkt is nietig, aldus art. 5:87 lid 3 BW. De discussie die dan speelt is of de betreffende verplichting onderdeel is van het erfpachtrecht en geen bijkomende verplichting is die door de erfverpachter is opgelegd. Het is namelijk aan de rechter, niet aan partijen, om te oordelen over de vraag wanner sprake is van ‘ernstige mate’ van tekortschieten in de zin van art. 5:87 lid 2 BW.

Wat gebeurt er met het hypotheekrecht?

In het onderhavige geval oordeelt de rechter dus dat het niet nakomen van de aanbiedingsplicht tegenover de bank een ‘ernstige mate’ van tekortschieten is die opzegging van het erfpachtrecht rechtvaardigt. Of dat ook geldt voor de zelfbewoningsplicht – die in veel erfpachtaktes voorkomt – wordt in deze uitspraak in het midden gelaten. Een belangrijkere vraag is wat er gebeurt met het hypotheekrecht van de hypotheekhouder. Vanwege de waardeloosheidverklaring van het recht van erfpacht gaat dat op grond van art. 3:81 lid 2 sub a BW teniet, maar krijgt de hypotheekhouder automatisch een pandrecht op de vergoeding die de eigenaar verplicht is om aan de erfpachter te betalen (ex art. 5:87 lid 2 juncto art. 3:229 BW). Echter, hierop moet wel de vordering van de eigenaar op de erfpachter in mindering te worden gebracht. Los daarvan is het de vraag hoe deze vergoeding wordt bepaald. Soms is hier in de erfpachtakte een regeling voor opgenomen.

Conclusie: financieren erfpacht niet zonder risico's

Kortom het financieren van erfpacht is niet zonder risico’s. Zeker niet als er bijzondere verplichtingen in de erfpachtakte staan die de erfverpachter, bij niet-nakoming, de mogelijkheid geven om de erfpacht op te zeggen, zoals in de praktijk veelvoorkomende aanbiedings- en/of zelfbewoningsverplichtingen. In zo’n geval dient de hypotheekhouder er rekening mee te houden dat het restant van de vergoeding niet altijd voldoende zal zijn om de openstaande hypotheekschuld af te lossen.