Laten we de “Toezichtsprioriteiten 2026-2028” van de Europese Centrale Bank (ECB) erbij pakken. Ook de ECB houdt niet van gedraal. Meteen op pagina één waarschuwt deze toezichthouder dat de kans op extreme, weinig waarschijnlijke gebeurtenissen groter is dan ooit.
De oorzaak? Een giftige cocktail van geopolitieke spanningen, een veranderend handelsbeleid, de klimaat- en natuurcrisis, demografische en technologische ontwikkelingen. Op pagina 2 is de ECB weer kraakhelder: de absolute prioriteit is te zorgen voor verantwoord risicogedrag en gedegen kredietnormen.
Aflossingsvrij
Het zijn de woorden “gedegen kredietnormen” die de Nederlandse hypotheekbranche moeten waarschuwen. Enkele maanden geleden leidden deze woorden al tot actie: onze grootbanken moesten hun voorwaarden voor aflosvrije hypotheken fors aanscherpen. In de ogen van velen in de branche is deze aanscherping onnodig en niet in het belang van de klant. Zelfs de AFM liet blijken deze aanscherping niet per definitie in het belang van de klant te vinden. Toch gebeurde het. Simpelweg omdat de betrokken banken geen andere keuze hebben dan de instructies vanuit Frankfurt te volgen. Een ECB die denkt vanuit een wereld waarin zij taxeert dat de kans op het daadwerkelijk optreden van weinig waarschijnlijke gebeurtenissen groter is dan ooit.
Een onrustige ECB
Nederland neemt in Europa een bijzondere plaats in bij het verstrekken van hypothecaire kredieten tot 100 procent. Met nog meer verbazing kijkt het buitenland naar het feit dat circa 50 procent van de uitstaande hypothecaire kredieten (deels) bestaat uit een of meer aflosvrije delen. Wij, met onder meer onze volle pensioenpotten, worden daar niet onrustig van. De ECB wel. Daarom hebben de banken de opdracht gekregen jaarlijks de aflosvrije portefeuille met 4 procent af te bouwen. Het is naïef te verwachten dat de rest van Europa het in hun ogen onverantwoorde kredietbeleid van Nederland gaat overnemen. Realistischer is het dat de ECB de Nederlandse systeemrelevante banken dwingt zich aan te passen, zodat zij ook bij het optreden van weinig waarschijnlijke gebeurtenissen overeind blijven.
De signalen die vanuit bancaire kringen komen over wat wij kunnen verwachten, zijn consistent:
- Rekening houden met het inkomen na pensionering op het moment dat de pensionering plaatsvindt binnen de looptijd van de hypotheek.
- Rekening houden met de actuele actuariële levensverwachting van de consument die een hypothecair krediet wil afsluiten.
- Elke drie jaar visuele taxatie van het risico-object.
- Afbouw van de maximale leensom tot ruim onder de 100 procent van de actuele woningwaarde.
- Stapsgewijze verhoging van reserves bij de bank en dus van de rente die de consument moet betalen voor het deel boven deze verlaagde leensom.
De impact van deze en andere maatregelen zal groot zijn. Voor banken en consumenten, maar ook voor de hypotheekadviseur.
Onvoldoende invulling
Op de recente beperkingen rond aflosvrije hypotheken was de branche onvoldoende voorbereid. Daardoor hebben wij gezamenlijk onvoldoende invulling kunnen geven aan de begeleiding van consumenten die met deze wijzigingen werden geconfronteerd. Dat valt de ECB en DNB niet te verwijten. Bij de vrees dat er een reële kans is dat onwaarschijnlijke gebeurtenissen toch gaan plaatsvinden, kunnen deze maatregelen worden uitgelegd als “het centraal stellen van de belangen van de klant”. Maar dit geldt niet voor hun falende communicatie naar het intermediair. Zij zijn degenen die de consumenten moeten begeleiden bij deze veranderingen.
Net als de ECB zullen wij als sector zelf moeten nadenken over hoe wij als bank en adviseur samen reageren als de hierboven beschreven onwaarschijnlijke maatregelen toch door de ECB en DNB worden afgedwongen.
