Maarten Feilzer, directeur van vastgoedbedrijf Zadelhoff, en advocaat consumenten- en mededingingsrecht Dirk Boselie (namens Oversluitclaim) stellen in het FD dat banken geregeld veel te veel boeterente in rekening brengen als een klant zijn hypotheek oversluit. Daarbij kunnen zij zich verschuilen achter de Leidraad Vergoeding Vervroegde Aflossing van de AFM, zo beweren de twee.
Duizenden euro's te veel?
Iemand die voor het einde van de renteperiode overstapt, moet de aanbieder compenseren voor de rente-inkomsten die worden misgelopen.
Klanten zouden bij oversluiten gemiddeld duizenden euro's te veel betalen omdat de mogelijkheid om jaarlijks 10% boetevrij af te lossen niet wordt meegenomen in de berekening "op instigatie van de AFM", betogen Feilzer en Boselie in een ingezonden stuk. "Daardoor betaalt de gemiddelde oversluiter een veel hogere boete dan het renteverlies dat de bank in de praktijk lijdt. Dat de AFM deze praktijk voorschrijft, is dan ook onjuist en benadeelt de consument fors." De Europese rechter zou de vergoeding als een oneerlijk beding kwalificeren, denken zij. De AFM zou wat hen betreft banken moeten aansporen om de berekening van de oversluitboete aan te passen en oversluiters te compenseren.
Uitgangspunt: vergoeding niet hoger dan financieel nadeel
Maar de toezichthouder laat desgevraagd weten dat er met de leidraad niets mis is. "Bij het afsluiten van een hypotheek maak je afspraken over een rentevaste periode van bijvoorbeeld 10 of 20 jaar. Als je deze hypotheek - voordat die periode is afgelopen - over wil sluiten, wordt het rentecontract ontbonden. Vervolgens sluit je een nieuwe overeenkomst bij dezelfde of een nieuwe hypotheekverstrekker. Doordat het contract wordt ontbonden loopt de hypotheekverstrekker rente-inkomsten mis. Deze misgelopen rente-inkomsten brengt men in rekening door middel van een vergoeding voor vervroegde aflossing. Wettelijk uitgangspunt hierbij is dat de vergoeding voor vervroegde aflossing niet hoger mag zijn dan het financieel nadeel van de bank", zo schetst een woordvoerder het uitgangspunt.
Zorgvuldig onderzocht
En dat 'financieel nadeel' heeft de AFM nader geduid om te waarborgen dat hypotheekverstrekkers er een eenduidige en consequente invulling aan geven. "Deze visie ten aanzien van het financiële nadeel is uitgewerkt in de leidraad Vergoeding Vervroegde Aflossing. De visie van de AFM is bedoeld om richting te geven. Deze leidraad is tot stand gekomen door zorgvuldig onderzoek en analyse", aldus een woordvoerder. "Hiervoor is onder andere gesproken met De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de Autoriteit Consument en Markt."
Bedrag verminderd met vergoedingsvrije aflossing
In de leidraad staat dat de vergoeding voor de vervroegde aflossing van de hypotheek wordt bepaald op basis van het totale bedrag dat de klant vervroegd wil aflossen, verminderd met het bedrag dat de klant op dat moment contractueel vergoedingsvrij mag aflossen. "Ook is in de leidraad toegelicht dat de AFM het financiële nadeel benadert vanuit het perspectief van de gemiste contractuele rentebetalingen, wat in lijn is met de nota van toelichting."
De aanbieder houdt er in de tarifering geen rekening mee dat klanten elk jaar gebruik maken van de vergoedingsvrije ruimte”
Extra aflossen niet contractueel afgesproken
De AFM merkt in de leidraad op dat in de berekening geen rekening hoeft te worden gehouden met mogelijke vergoedingsvrij aflossingen in de toekomst, zoals vergoedingsvrij aflossen bij verhuizing of de jaarlijkse contractuele vergoedingsvrije ruimte. "Maar wel met de vergoedingsvrije ruimte in het lopende jaar en het eventueel afgesproken (fictief) aflossingsschema. De klant heeft namelijk niet met de aanbieder contractueel afgesproken dat hij vergoedingsvrij extra zou gaan aflossen. In de praktijk maken consumenten ook niet elk jaar gebruik van deze mogelijkheid. De aanbieder houdt er in de tarifering ook geen rekening mee dat klanten elk jaar gebruik maken van de vergoedingsvrije ruimte."
Rechtszaken
Oversluitclaim is al enige tijd bezig met rechtszaken tegen geldverstrekkers vanwege de berekende boeterentes. De stelling dat de rekenmethodes niet stroken met Europese regelgeving, wordt door het gerechtshof Den Haag in een van die zaken niet gevolgd, blijkt uit een uitspraak van eind vorig jaar. De rechtbank Den Haag oordeelde eerder - in 2019 - in een zaak tegen ING dat de bank de boeterente moest terugbetalen omdat de afkoopvoorwaarden zodanig onduidelijk waren dat niet kon worden beoordeeld of de boeterente al dan niet hoger was dan het financiële nadeel van de bank.
