nieuws

Woningcorporatie verkoopt onleefbare schimmelwoning: koper krijgt herstel vergoed

Financiële planning 1532

Woningcorporatie Woningraat verkocht in 2014 een huis met ernstige vochtschade. Ondanks meerdere clausules in het koopcontract, oordeelde de rechtbank in Utrecht dat toch moet opdraaien voor de herstelkosten. De rechtbank nam het de corporatie kwalijk dat het onredelijke voorwaarden stelde aan oplossing van het probleem. Bovendien bleef het stug vasthouden aan de eigen aannemer die niet in staat was gebleken de ernstige vochtproblematiek te verhelpen.

Woningcorporatie verkoopt onleefbare schimmelwoning: koper krijgt herstel vergoed

De kopers bezichtigden het huis twee keer. De tweede maal samen met een deskundige van Vereniging Eigen Huis (VEH) voor een aankoopkeuring. De VEH-medewerker noteerde in zijn verslag dat het voegwerk in de zijgevel matig was, verweerd met enkele loszittende delen. Nieuw voegwerk werd door hem geadviseerd tegen 600 euro aan geschatte kosten.

Goed vertrouwen

Voor het tekenen van het koopcontract vroegen de kopers bij de makelaar naar de vochtvlekken op de muur. Die verzekerde het stel dat die verband hielden met een schoorsteen die recent was vervangen. Hij stuurde terug: “Er worden door de woningbouw nimmer garantieperiodes voor (on)zichtbare gebreken in de akte vermeld. Deze zaken worden op basis van goed vertrouwen behandeld. Dus in het geval van bijvoorbeeld de schoorsteen, zal er, indien er binnen een redelijke termijn toch lekkages optreden, inspectie plaatsvinden door de woningbouw en waar nodig herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd.”

Clausules

In het koopcontract wordt vervolgens afgesproken dat het risico op alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor risico van de koper zou komen. Daarop geldt de uitzondering dat het gebrek normaal gebruik van de woning niet in de weg mag staan. De akte bevat ook een ouderdomsclausule die bedingt dat gebreken die samenhangen met de ouderdom van het huis, ook alsnog voor risico van de koper komen. Zelfs als die een normaal gebruik van de woning in de weg staan.

Voortdurende schimmelvorming

Als de vocht- en schimmelproblematiek steeds groter worden, schakelen de nieuwe eigenaren een bureau in dat ernstige vochtschade in de spouwmuur van de zijgevel constateert. Volgens de rechtbank een gebrek dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Het vochtpercentage van de wand in de woonkamer bedraagt bij een meting waarbij Woningraat ook aanwezig is 84 procent. Het leidde tot een aanhoudend vochtig klimaat en voortdurende schimmelvorming in het huis.

Normaal gebruik

Omdat de kopers al enige jaren in het huis wonen, vindt Woningraat dat de woekerende schimmel ‘normaal gebruik van de woning’ blijkbaar niet in de weg staat. De rechter ziet dat echter als een te beperkte uitleg van het begrip. “Vanwege de vochtproblemen beschikt de woning niet over de eigenschappen die [eisers] van de woning mochten verwachten en niet over de eigenschappen die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, terwijl De Woningraat dat in de koopovereenkomst in ieder geval voor wat betreft de vochtproblemen aan deze gevel (mede door de mededelingen van haar makelaar op dit specifieke punt) wel heeft gegarandeerd”, schrijft de rechtbank in het vonnis.

Nader onderzoek

Volgens de rechter komen de mededelingen van de makelaar voor rekening van de verkoper die hem inhuurde. “In de genoemde omstandigheden was er geen aanleiding voor [eisers] om nader onderzoek te doen naar de staat van de zijgevel en mochten zij verwachten dat het vochtprobleem aan deze gevel was opgelost. Dat verandert niet door het feit dat tijdens de aankoopkeuring van de Vereniging Eigen Huis al was gebleken dat het voegwerk in matige staat was, omdat dit alleen als een ondergeschikt punt in het keuringsrapport is vermeld.”

Niet bereidwillig

Woningraat stelde bovendien dat de nieuwe eigenaren niet bereidwillig genoeg waren geweest om hun aangedragen oplossingen te accepteren. Ook dat argument werd door de rechter van tafel geveegd. “De rechtbank stelt vast dat de voorstellen die Woningraat heeft gedaan om de gevel te herstellen steeds aan strikte voorwaarden zijn verbonden. Zo heeft zij verschillende keren voorstellen gedaan waarbij ook [eisers] een substantieel deel van de kosten zouden moeten betalen. Ook verbonden zij een beperkte garantieperiode aan het herstel, waarbij [eisers] dan verder afstand moesten doen van hun rechten. Van [eisers] kon niet verlangd worden dat zij met de gestelde voorwaarden akkoord zouden gaan.”

Vaste aannemer

Tot slot voerde de woningcorporatie aan dat de offertes van de kopers te hoog waren en dat het herstel ook op een goedkopere manier uitgevoerd zou kunnen worden. Woningraat had zelf ook een offerte van een aannemer die de schade tegen lagere kosten zou oplossen. Voor de rechtbank is de offerte echter niet bruikbaar: “Dit is haar vaste aannemer, die ook voorafgaand aan de koopovereenkomst de schoorsteen heeft vervangen en die al verschillende keren vergeefs heeft geprobeerd het vochtprobleem te verhelpen. […] Als [Woningraat] haar herstelvoorstellen niet van de eerder genoemde voorwaarden afhankelijk zou hebben gemaakt, had Woningraat eerst deze minder verstrekkende herstelwerkzaamheden kunnen beproeven. Zij heeft er zelf voor gekozen op een andere manier met de kwestie om te gaan. De primaire vordering van [eisers] zal dan ook nu worden toegewezen.”

Reageer op dit artikel