nieuws

Financieringsvoorbehoud niet ingeroepen: hypotheekbemiddelaar draait op voor kosten

Financiële planning 4687

Hypotheekadviseur M&L Advies uit Spijkenisse moet de kosten vergoeden die een klant heeft gemaakt voor een bankgarantie. Het kantoor had moeten voorzien dat de hypotheek niet rond zou komen en de klant eerder moeten adviseren het financieringsvoorbehoud in te roepen, oordeelt het gerechtshof in Den Haag.

Financieringsvoorbehoud niet ingeroepen: hypotheekbemiddelaar draait op voor kosten

M&L verzorgt in 2015 een hypotheekadviestraject voor een paar. Daarvoor berekent het kantoor € 150 per uur; de totaalsom wordt vooraf overeengekomen op € 1.995. Het paar koopt in juni een woning voor € 275.000 en heeft daarvoor een hypotheek van € 283.000 nodig. Kandidaat-geldgever Hypotrust wijst op de maximale verstrekking van 85% van de marktwaarde bij een hypotheek zonder NHG voor een zelfstandige en vraagt hoe de hypotheekaanvraag aangepast moet worden.

‘Inkomen ruim voldoende’

M&L brengt vervolgens een adviesrapport uit waarin onder meer staat: “Het inkomen is ruim voldoende” en: “Op basis van de huidige gegevens kunnen ze meer dan € 320.000 lenen dus het is een verantwoorde lening.” Het paar gaat in op een offerte van Florius, die opmerkt dat benodigde stukken tijdig binnen moeten zijn in verband met de ontbindende voorwaarde voor de financiering. Ten behoeve van de vereiste bankgarantie wordt met BNP Paribas Cardif een garantiestellingsovereenkomst gesloten.

Verlenging

M&L wijst het paar er drie dagen voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden op het ontbreken van sommige benodigde stukken en het gevaar dat bij een afwijzing 10% van de aankoopsom moet worden betaald. Met de verkoper wordt een verlenging van de termijn van de ontbindende voorwaarde met een week. Er moeten onder meer nog documenten met betrekking tot een krediet van € 23.258,00, een recente schuldenopgave en een bewijs van eigen middelen worden opgestuurd. Die druppelen binnen; het laatste document wordt ontvangen op 5 augustus, ruim na het verlopen van de verlengde ontbindende voorwaarden.

Inkomen uit BV te laag

Een week later meldt M&L dat Florius nog aanvullende stukken nodig heeft. Daardoor is de beoogde passeerdatum niet haalbaar. Op basis van de inkomensgegevens 2014 komt het inkomen van de vrouw (die een eigen BV heeft) te laag uit om een hypotheek te verstrekken. Daarop volgt een accountantsverklaring waarin wordt gesteld dat de vrouw in 2014 voor 50% werkte en in 2015 weer volledig aan de slag is gegaan. Maar Florius gaat niet akkoord. Aanvragen bij ASR, BLG Wonen en Delta Lloyd Bank worden ook afgewezen. Eind augustus keert de notaris het gegarandeerde bedrag uit aan de verkopers.

Wijzen op korte verlengingstermijn

Het paar vindt dat M&L de zorgplicht heeft geschonden en stapt naar de rechter. Maar die wijst de eis af: de adviseur heeft genoeg gedaan om het dossier compleet te krijgen. Het gerechtshof houdt er een andere zienswijze op na. M&L heeft wel tijdig bericht dat nog niet alle benodigde documenten waren ontvangen en gewezen op de mogelijke consequenties van het verstrijken van de ontbindende voorwaarde. Maar toen de verkoper slechts een verlenging van een week toestond, is M&L in gebreke gebleven, vindt het hof. “Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekbemiddelaar mocht worden verwacht dat deze [de klanten] op dat moment had geadviseerd om (zekerheidshalve) het financieringsvoorbehoud in te roepen althans [de klanten] erop moeten wijzen dat de verlengingstermijn erg kort was omdat Florius nog vijf werkdagen nodig had voor de beoordeling van de aanvraag.”

Traagheid aanleveren was bekend

Bovendien wist het kantoor al dat het paar traag en onvolledig was met het aanleveren van documenten. “Op dat moment moet het dan ook voor M&L Advies duidelijk zijn geweest dat de financiering niet tijdig, dat wil zeggen voor de (nader) overeengekomen uiterste datum waarop [de klanten] de ontbindende voorwaarde van financiering tegenover de verkopers kon inroepen rond zou komen en dat het financieringsvoorbehoud moest worden ingeroepen, althans dat M&L aan [de klanten] had moeten adviseren daartoe over te gaan.”

Twee afwijzingen

M&L wijst op de inspanningsverplichting van de klant, maar daar gaat het hof niet in mee. “De achtergrond van de documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of door de koper voldoende inspanning is geleverd om tot financiering te komen en derhalve terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan. Daaraan heeft [de klant] naar het oordeel van het hof voldaan. Uit artikel 16.3 van de koopovereenkomst volgt immers dat aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ wordt voldaan indien er bewijsstukken zijn dat de koper bij ten minste twee gerenommeerde geldverstrekkende instellingen een financiering heeft aangevraagd en dat geen van beide aanvragen heeft geleid tot het gewenste resultaat.” Er is ook niet gebleken dat M&L erop mocht vertrouwen dat de hypotheek elders wel rond zou komen. “Integendeel, het hof is van oordeel dat M&L Advies op basis van de informatie die uit de aangeleverde stukken bleek, had moeten concluderen dat de financiering niet (tijdig) rond zou komen.” Zo was voorzienbaar dat er aanvullende informatie over het inkomen van de vrouw zou worden opgevraagd. Daarbij kan het advieskantoor zich niet verschuilen achter de geldverstrekker. “Gelet op de inhoud van de opdracht had M&L Advies niet enkel als doorgeefluik mogen fungeren.”

M&L Advies had de klanten moeten adviseren het financieringsvoorbehoud in te roepen en heeft daarom niet aan de zorgplicht voldaan. De twee vennoten van het bedrijf worden hoofdelijk veroordeeld tot het betalen van de kosten die zijn gemoeid met het betalen van de bankgarantie.

Uitspraak: ECLI:NL:GHDHA:2019:1276

Reageer op dit artikel