nieuws

Onder water en onderverzekerd. Dan maar de asbestsanering in

Financiële planning 5062

Het was een bittere tegenvaller voor een flinke groep huizenbezitters in de Dordtse wijk Sterrenburg. Toch was een prijzige asbestsanering van daken en gevels de enige uitweg om toekomstige (financiële) ellende te voorkomen. Bewoner van de wijk en voorzitter van de Contactgroep Eigenaren Asbestwoning Rob Ekkers vindt dat er een brede een sluitende aanpak voor het probleem moet komen waarbij ook financieel advies is inbegrepen.

De tuin en het huis van Rob Ekkers aan de Tafelberg hebben nog het meest weg van een plek waar kort geleden een enorme ramp heeft plaatsgevonden. Op het dak zit een handvol mannen in witte pakken met zuurstofmaskers op. Op een paar meter van de buitengevel is rondom de hele woning een geel lint gespannen met de dringende waarschuwing er niet onder door te gaan. Als de verslaggever en de fotograaf dat wel doen komt er direct iemand namens de aannemer om Ekkers op de ‘overtreding’ te wijzen.

Nieuwe leien

Wat direct opvalt is het grote pallet met nieuwe leien voor het dak van zijn woning. Gefabriceerd door uitgerekend Eternit, de rechtsopvolger van de gelijknamige fabriek uit Goor (Overijssel) die tot 1993 asbestcement bouwmaterialen produceerde en aan de man bracht. “We wilden een vergelijkbare uitstraling als voorheen. Het streven is kostprijs, daar komt Eternit gedeeltelijk aan tegemoet.”, aldus Ekkers (73), een gewezen elektronicus die jarenlang apparaten bouwde aan de TU Delft.

Gezin stichten

In 1973 –“toen de hypotheekrente nog 10% bedroeg”- trok Ekkers met zijn vrouw naar de Dordtse wijk Sterrenburg. “Het was een hele aantrekkelijke wijk, met ruime huizen in een mooie omgeving. In Delft was maar weinig geschikte nieuwbouw waar je een gezin kon stichten”, aldus Ekkers. Het echtpaar kreeg een zoon en woonde decennialang onbekommerd in de inmiddels behoorlijk vergrijzende wijk.

Rob Ekkers,  Roel Dijkstra Fotografie / Foto : Fred Libochant

In 2015 kwam er aan de woonrust een einde toen het vorige kabinet het asbestverwijderingsbesluit uit 2005 aanpaste. Op grond van de wetswijziging, die nog niet officieel is bekrachtigd, mag er vanaf 2024 nergens meer asbest op het dak liggen. Dit betekent dat er alleen al naar schatting 20 miljoen vierkante meter door heel Nederland van woonhuisdaken moet worden verwijderd. In de agrarische sector gaat het om een veelvoud, daar ligt ca. 100 miljoen vierkante meter asbesthoudend dak op stallen en andere verblijven.

Laatste bron van asbest

“Dat we plotseling binnen 9 jaar ons dak moesten vervangen, hebben we uit de krant moeten vernemen, vertelt Ekkers. “Asbest was in 1994 al verboden en in 2015 vond men dat ook de laatste bron van asbest moest worden opgeruimd. Het jaar 2024 komt niet uit de lucht vallen want dat is het einde van de officiële levensduur. Dat de praktische levensduur veel langer is speelt geen rol.”

Staatssecretaris zet door

Met die bevinding is Ekkers het niet eens. “In Nederland gaat het hoofdzakelijk om daken van zogeheten asbestcement. Hierin is chrysotiel, de minst kwalijke asbestsoort, als bindmiddel gebruikt voor het asbest. Ik ontken niet dat in de loop van de tijd door verwering asbestdeeltjes kunnen vrijkomen, alleen gebeurt dat niet in zodanige mate dat dat deze draconische maatregel nodig maakt.”
Hoewel experts deze visie onderschrijven wil staatssecretaris Stientje van Veldhoven (Infrastructuur en Waterstaat) van geen wijken weten en zet ze het asbestverbod door, zo liet ze eerder deze week aan het televisieprogramma De Monitor weten. “Maar het vreemde is dat het verbod niet volledig uithaalt wat het beoogt”, stelt Ekkers. “Op veel huizen hier in de wijk, ook bij mij, zitten de asbestleien ook aan de gevel. Die zijn niet verboden per 2024. Dus een eventueel asbestdeeltje op het dak dat nu nog via de goot wordt afgewaterd, kan straks vanaf de gevels gewoon nog de buurt inwaaien.”

Overal asbestdeeltjes

Voor Ekkers was het aangekondigde verbod aanleiding om met twee buurtgenoten de koppen bij elkaar te steken en de Contactgroep Eigenaren Asbestwoning op te richten. De aanpak van het probleem raakt in een stroomversnelling toen een bewoner van een andere buurt in Sterrenburg op een mooie dag in 2016 besloot om zijn leien dak met de hogedrukspuit te laten ontdoen van mos en andere aanslag. Binnen no time was de gemeente ter plaatse om de straat af te zetten en het werk stil te leggen. Er werden asbestdeeltjes aangetroffen, al zijn er achteraf volgens Ekkers vraagtekens te zetten bij de metingen die werden uitgevoerd. “Er zijn vrijwel overal asbestdeeltjes te vinden, maar gelukkig altijd ver beneden de toegestane waarden.”

Hogedrukspuitrel zorgde voor een stroomversnelling

Andere mensen meekrijgen

De hogedrukspuitrel leidde er echter toe dat de asbestsanering in Sterrenburg in een stroomversnelling raakte, ook in de buurt van Ekkers. “We hebben als eerste bij de gemeente aangeklopt, maar die wisten niet eens dat er hier asbest zat.” Wel stelde de gemeente een asbestdeskundige beschikbaar die de bewoners door het proces moet leiden. “Dat was heel prettig, want het is alleen al zaak om ervoor te zorgen dat je de andere mensen in de wijk ook meekrijgt. Als een blok niet wil mee doen, heeft dat gevolgen voor de waarde van de woningen in de hele wijk.”

Rob Ekkers, Roel Dijkstra Fotografie / Foto : Fred Libochant

4,5 euro subsidie per vierkante  meter

Voor veel, met name oudere huizenbezitters, zijn de kosten van de sanering al snel een probleem. In het geval van de huizen aan de Tafelberg, verricht de aannemer de klus voor 240 euro per vierkante  meter. Daarvoor worden de oude leien verwijderd en worden er nieuwe aangebracht. Daarvoor verstrekt het Rijk een subsidie van 4,5 euro per vierkante meter, alleen voor het dakoppervlak. Daardoor is de subsidie netto slechts 1%, en door de ingewikkelde procedure snoept de aannemer en nog een half procentje vanaf. “Zijn uren moeten nu eenmaal betaald worden.” Hoewel niet verboden vanaf 2014 hebben Ekkers en de andere bewoners er toch voor gekozen om gelijk de muurbekleding van asbestcement ook te vervangen. Dit, plus de benodigde aanpassingen aan het dak, zorgen ervoor dat de rekening voor Ekkers hoekwoning op 30.000 euro uitkomt.

Juridische kosten

Gelet op het door hem als laag ingeschatte risico gaat hem om een nogal forse investering. Toch besloten de bewoners van de Tafelberg het traject door te zetten. “In de eerste plaats wil je het juridische gedoe voor zijn. Gemeenten worden straks geacht om het asbestverbod te gaan handhaven. Dat zal gepaard gaan met juridische kosten, zeker als mensen op een illegale manier van hun asbest af proberen te komen. Dat geld kun je nu beter steken in het verbeteren van je woning.”

Drukkend effect

Niets doen leidt er namelijk volgens Ekkers ook toe dat de woningwaarde laag blijft. “Al voor het  asbestbesluit, had de aanwezigheid van asbest een drukkend effect op de woningprijzen hier. Dat is daarna alleen maar erger geworden. De WOZ-waarde van de woningen ligt hier nu op 170.000 euro. Een huis in de buurt is hier zelfs verkocht voor 150.000 euro, al wilden die mensen er ook snel van af. Het is onze verwachting dat de waarde van de woningen in ieder geval toeneemt door de investering in een nieuw dak en uiteindelijk uitkomt op de oude WOZ-waarde van 240.000 euro.” De stevig gedaalde WOZ-waarde heeft er bij sommige buurtgenoten toe geleid dat hun woning onder water staat, zo blijkt uit een enquête die de contactgroep hield. “Dat is geen probleem als je blijft zitten waar je zit. Maar als je wilt verkopen of je hypotheek wilt oversluiten naar een andere aanbieder heb je natuurlijk wel een probleem.”

Mogelijke onverzekerbaarheid

Een derde drijver achter de vrijwillige asbestsanering in Sterrenburg is de mogelijke onverzekerbaarheid. “Ik heb zelf al een aantal verzekeraars en het Verbond aangeschreven maar ik krijg daar weinig duidelijkheid over”, aldus Ekkers. “Maar je wilt er natuurlijk wel zeker van zijn dat je schade is gedekt als je huis afbrandt en er zit nog een asbestdak op, nog even afgezien van de saneringskosten in de buurt die op jou verhaald kunnen worden.”

Markt in beweging

Het Verbond van Verzekeraars stelt bij monde van Rudi Buis niet bij te houden hoe verzekeraars reageren op het asbestverbod. “We zien wel dat de markt in beweging is – natuurlijk ook als gevolg van het verbod. Als dat in 2024 van kracht is, kan/mag je dat ook niet meer verzekeren. Kijkend naar het brede plaatje, dan zien we dat sommige verzekeraars het al jaren niet (meer) dekken en andere wijzigen nu in de aanloop naar 2024 hun polissen.”

Vergoeding saneringskosten

Daarbij lijkt echter vooralsnog vooral de focus bij verzekeraars te liggen op bedrijfsmatige toepassing van asbest, bijvoorbeeld in de agrarische sector. Tot 2024 lijken de vervangingskosten van een dak op een woonhuis gewoon gedekt, ook als het om een asbestdak gaat. Anders ligt het voor de saneringskosten die vaak ook in de polis zijn meegenomen. Veel verzekeraars vergoeden, op grond van een extra dekking, slechts een deel van de saneringskosten die bij grootschalige verspreiding van asbestdeeltjes al snel in de tienduizenden euro’s kunnen lopen.

Maximumleeftijd 75

Vooralsnog liggen de zorgen van de bewoners van de Tafelberg vooral op het financieringsvlak. Er is een potje bij de gemeente Dordrecht op grond van de Stimuleringslening Asbestsanering van de SVn. “Dat was zo’n succes dat de gemeente al heeft aangegeven dat het eens maar nooit weer is”, aldus Ekkers. Los van die constatering is het ook geen wondermiddel voor de 60 huishoudens aan de Tafelberg. Zo’n 10% heeft de financiering toch nog niet rond, bijvoorbeeld omdat SVn een maximumleeftijd van 75 jaar hanteert of omdat er sprake is van te grote andere schulden die de zachte nieuwe SVn-lening in de weg staan. “Hier zal nog extra op gedrukt moeten worden om het toch voor elkaar te krijgen. Het is niet bevorderlijk voor het opwaarderen van de buurt als er straks toch nog huizen tussen staan waarbij het asbest er nog op zit.”

Ook financieel advies

Het ergert hem dat er nog niet in politiek Den Haag is nagedacht over de financiële gevolgen van de straks verplichte asbestsanering. “Er zou een brede, sluitende aanpak van dit probleem moeten komen waarbij je bijvoorbeeld ook financieel advies betrekt.”

Cohesie in de buurt

De (financiële) zorgen en het gedoe met waarschuwingslinten ten spijt ziet Ekkers toch nog een kleine ‘silver lining’ aan de hele saneringsronde. “Hier spreekt natuurlijk een oudere man, maar toen wij hier in de jaren 70 kwamen wonen was er bijna vanzelfsprekend veel cohesie in de buurt omdat het allemaal om jonge gezinnen ging. Jonge gezinnen die hier nu komen wonen  zijn veel meer op zich zelf, en gaan vooral hun eigen gang. Door dit hele verhaal trekken we toch weer meer met elkaar op.”

Reageer op dit artikel