blog

De amateurtaxateur

Financiële planning 3932

Het NWWI-taxatiekeurmerk kan de prullenbak in. En taxateurs en amateurs verschillen nauwelijks van elkaar. Het klinkt misschien wat boud en negatief. Maar het huidige taxatiesysteem zou nog écht eens goed tegen het licht moeten worden gehouden.

De amateurtaxateur

Ik baseer mijn stellingen enerzijds op mijn eigen ervaring, en anderzijds op wetenschappelijk onderzoek. De situatie was als volgt: eind vorig jaar hoorde ik via via dat iemand mogelijk mijn woning wilde kopen. Officieel stond mijn huis nog niet te koop, dat wilde ik pas een paar maanden later doen, maar een bezichtiging kon geen kwaad.

“Zo snel kan het gaan”, dacht ik niet veel later, want aan het eind van de bezichtiging gaf de koper aan: “We zijn geïnteresseerd. Wat wil je ervoor hebben?”. Ik zei: “Ik denk drie ton, maar weet je wat: ik laat de woning taxeren. Dat doe ik via het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI), dan kunnen jullie die waardetaxatie ook gebruiken voor jullie hypotheek”. Die laatste gedachte bleek achteraf gezien betrekkelijk naïef.

De woning werd getaxeerd op € 295.000. Gezien de aantrekkende huizenmarkt, leek drie ton me een redelijke vraagprijs. De koper ging gelijk akkoord en de deal werd beklonken.

Taxatie afgekeurd

De koper regelde zijn hypotheek via De Hypotheker, die op zijn beurt de hypotheek onderbracht bij Nationale Nederlanden. Tot zover niets raars. Maar toen kwam het bericht: “De taxatie is afgekeurd. De woning moet opnieuw worden getaxeerd.”. “Raar”, dacht ik, “de geldigheid van drie maanden is nog lang niet verstreken”.

Maar na enkele belletjes met zowel de Hypotheker als Nationale Nederlanden bleek dat een taxatieopdracht vanuit de verkoper niet gebruikt mocht worden als grondslag voor de te verstrekken hypotheek. Dit is iets dat de meeste, zo niet alle, hypotheekadviseurs wel zullen weten.

Taxatie-opdracht van Doutzen Kroes of Mark Rutte

Ik dacht echter, nogmaals betrekkelijk naïef, dat het NWWI in 2009 was opgericht om taxatiefraude te voorkomen. Ik dacht dat we daardoor anno 2017 niet meer zouden spreken over een “aankoop- of verkooptaxatie”, maar over een “waardetaxatie”. Ik dacht dat het helemaal niet uit zou maken of ik, of mijn koper, of mijn buurman, of Doutzen Kroes, of Mark Rutte de taxatieopdracht zou geven. Maar dat blijkt dus anders.

In een telefonisch gesprek met het NWWI werd bevestigd dat er inderdaad verschil zit tussen een aankoop- en verkooptaxatie. En als ik Microsoft Word moet geloven bestaat het woord “waardetaxatie” helemaal niet. “Aankooptaxatie” en “verkooptaxatie” worden wél goedgekeurd door de spellingscontrole.

Onafhankelijke experts

Maar wat heeft die stempel van het MWWI dan eigenlijk voor zin? Als ik kijk naar de video waarin het MWWI zichzelf voorstelt, hoor ik toch letterlijk: “Het Nederlands Woning Waarde Instituut is in het leven geroepen om de taxatie voor jou onder de loep te nemen. Bij het NWWI leveren we een gevalideerd rapport. Het rapport wordt door één van onze onafhankelijke experts gecontroleerd. Je weet daarmee zeker dat de taxateur zijn vak goed verstaat. Zo krijg je een deskundig, betrouwbaar en transparant taxatierapport”. Dat klinkt in mijn oren toch best betrouwbaar.

Maar wat er dus eigenlijk gebeurt, is dat de hypotheekverstrekker over dit bovenstaande zegt: “Ja, dat zal dan allemaal wel. Maar ondanks die checks, die transparantie en die validatie, vinden wij én de DNB het gewoon niet objectief genoeg. Wie weet was het tóch een amateurtaxateur die de taxatie deed. We doen alles nog een keer helemaal over!”.

Naïef

Noem me naïef, maar ik vind het gek dat we een onafhankelijk landelijk instituut opzetten om taxaties te controleren, maar dat we tegelijkertijd niet durven vertrouwen op de waardecontroles die dit instituut uitvoert.

Bovendien kun je je afvragen of de hypotheekverstrekker (onder het juk van de DNB) zich niet druk zou moeten maken over heel andere zaken. Bijvoorbeeld over de vraag wat ‘objectieve’ taxaties überhaupt voor waarde hebben. Uit onderzoek blijkt namelijk dat de schatting van een taxateur en amateur over de waarde van een huis heel weinig van elkaar verschillen.

Makelaars en studenten

In dit onderzoek naar prijsreferenties lieten de Amerikaanse onderzoekers Northcraft en Neale (1987) zowel amateurs (studenten) als professionele makelaars de waarde van een woonhuis schatten. De basis van deze schatting was een brochure waarin de kenmerken over het woonhuis stonden beschreven.

De onderzoekers verdeelden beide groepen in tweeën. De ene groep zag in de brochure een vraagprijs van $ 65.900. De andere groep zag een veel hogere vraagprijs van $ 83.900. Wat bleek uiteindelijk: bij de hogere vraagprijs taxeerden de makelaars de woning ruim $ 7.000 hoger. De amateurs deden ongeveer hetzelfde. Daar was het verschil ruim $ 8.000.

Zonde van het geld

Een interessant detail daarbij was het volgende: beide groepen lieten zich in hun schatting aantoonbaar beïnvloeden door de vraagprijs. Echter, de makelaars ontkenden deze beïnvloeding ten stelligste. De groep studenten bevestigde de beïnvloeding juist ruimhartig.

Dit onderzoek en het NWWI ten spijt is de conclusie van dit verhaal dat mijn koper ruim driehonderd euro heeft betaald voor een taxatieconclusie die al eerder was getrokken. De getaxeerde waardes waren in mijn geval exact gelijk: € 295.000. En hoewel die paar honderd euro taxatiekosten natuurlijk niet onoverkomelijk is, blijft het zonde van het geld. Mijn oprechte vraag is daarom: is er niet een écht onafhankelijke waardetaxatie te creëren?

Reageer op dit artikel