nieuws

AFM: restschuld bij meer dan helft beleggingshypotheken

Archief

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) stelt binnenkort een folder beschikbaar waarin consumenten worden gewezen op de risico’s van de beleggingshypotheek. Volgens de toezichthouder maken mensen met een beleggingshypotheek 55% kans op een restschuld aan het einde van de looptijd.

De informatie in de folder is gebaseerd op het rapport ‘Beleggingshypotheek en Risico’, dat onlangs verscheen. De AFM vindt dat de risico’s van de beleggingshypotheek vaak onderbelicht blijven. Met het rapport ‘Beleggingshypotheek en Risico’ en de consumentenfolder wil de toezichthouder de consument inzicht geven in de risico’s van de beleggingshypotheek en de mogelijke financiële consequenties. Uit een enquête van De Nederlandsche Bank bleek onlangs dat maar liefst 19% van het totale uitstaande hypotheekbedrag een leven-, beleggings- of effectenhypotheek betreft.
Met het invoeren van de Financiële Bijsluiter is al veel vooruitgang geboekt op het gebied van de voorlichting van de consument, aldus de AFM. Maar het kan nog veel beter: “De consument krijgt bijvoorbeeld nergens antwoord op de vraag hoe groot de kans is dat hij niet genoeg vermogen opbouwt om zijn hypotheek af te lossen”. Ook de omvang van het mogelijke tekort wordt niet duidelijk. Deze aspecten worden binnenkort meegenomen in een evaluatie van de Financiële Bijsluiter.
De klant krijgt volgens de AFM bovendien niet altijd een bijsluiter die betrekking heeft op de beleggingshypotheek, omdat aanbieders en consumenten soms verschillende producten combineren tot een beleggingshypotheek. De klant krijgt dan bijsluiters voor de verschillende producten, maar wordt niet gewezen op het totale risico. Daarnaast worden de gevolgen van tussentijdse beëindiging van de overeenkomst onvoldoende duidelijk en is niet duidelijk welke kosten verbonden zijn aan de diverse gesloten producten. Vooral op dat laatste onderdeel voldoet de bijsluiter vaak niet aan de doelstellingen, vindt de AFM: “De consument hoort aan de hand van de Financiële Bijsluiter op eenvoudige wijze een volledig inzicht te krijgen in alle kosten. In de praktijk blijkt het nog vaak moeilijk te zijn voor een consument om de kostenstructuur volledig te doorgronden.”
Voorbeelden
In de consumentenfolder wil de AFM aan de hand van rekenvoorbeelden de specifieke risico’s van de beleggingshypotheek duidelijk maken. Er wordt uitgegaan van twee productvormen: een standaard beleggingshypotheek en een overwaardeconstructie, waarbij meer wordt geleend dan op basis van het inkomen mogelijk zou zijn. Deze voorbeelden zijn ook opgenomen in het rapport.
Voor de standaard beleggingshypotheek is uitgegaan van een stel tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van e 49.200, dat drieëneenhalf maal hun inkomen leent. De hypotheek bedraagt e 170.000 met een rente van 6%, die voor tien jaar vaststaat. Het te beleggen geld wordt maandelijks gestort in een gespreid aandelenfonds; na dertig jaar moet de lening zijn afgelost. De aanbieder hanteert een netto rekenrendement van 8%. De maandelijkse storting bedraagt e 120.
Volgens de berekeningen van de AFM is de kans 55% dat het doelkapitaal niet wordt gehaald. Bij een nettorekenrendement van 12% (maandelijkse storting e 55) is de kans zelfs 91% dat de hypotheek niet kan worden afgelost. Wordt met een rendement van 4% gerekend (maandelijks e 247), dan is die kans 14%.
Als het werkelijke rendement 7,75% bedraagt, dan blijft de klant in dit geval met een tekort van e 10.700 achter. Rekent de aanbieder met een rendement van 10% of hoger, dan blijft de klant in alle berekende scenario’s (werkelijk rendement van 3,4% tot 8,75%) achter met een restschuld. Het tekort zal met 90% zekerheid maximaal e 95.800 bedragen.
Overwaarde
Het voorbeeld van de overwaardehypotheek gaat uit van een echtpaar dat een groter huis koopt. De overwaarde op de huidige woning is e 70.000; het nieuwe huis kost e 280.000. Op basis van het inkomen kan e 175.000 worden geleend. De overwaarde uit de oude woning wordt gebruikt om de maandlasten te verlagen, waardoor een hogere hypotheek kan worden gesloten. De overwaarde wordt volledig belegd en gesplitst in een onttrekkingsrekening om het inkomen aan te vullen en een kapitaalrekening waarmee een deel van de lening wordt afgelost. Het doelkapitaal is e 200.000, de rente bedraagt 6% (tien jaar vast).
Vanuit de onttrekkingsrekening wordt maandelijks e 305 onttrokken; daarmee worden de maandlasten verlaagd van e 812 naar e 508. De te storten overwaarde (e 50.000) wordt belegd in obligaties met een verwacht rendement van 6%. Volgens de berekeningen van de AFM loopt het echtpaar een kans van 90% dat de onttrekkingsrekening voor het einde van de looptijd leeg is.
De kans dat het doelkapitaal niet wordt gehaald, is 58% (bij een rekenrendement van 8% en een eenmalige storting van e 19.900 op de kapitaalrekening). Bij een lagere storting en een hoger rekenrendement van 12% loopt die kans op tot 93%.
Bedraagt het werkelijke rendement op de onttrekkingsrekening 4,25%, dan is deze rekening na 21 jaar leeg, terwijl op de kapitaalrekening ten opzichte van het doelkapitaal nog een tekort bestaat van e 89.000.
Afweging maken
De AFM concludeert samenvattend dat er vaak ten onrechte van wordt uitgegaan dat de beleggingen een hoger nettorendement opleveren dan de nettorente die moet worden betaald over de lening. “De economische theorie leert dat een hoger rendement alleen maar behaald kan worden door het accepteren van meer risico. In feite moet de consument een afweging maken tussen lagere maandlasten en daarmee een hogere kans dat hij het doelkapitaal niet haalt, of hogere maandlasten en een kleinere kans op het niet halen van het doelkapitaal.” Het risico voor de consument verdubbelt wanneer wordt gekozen voor een overwaardeconstructie.

Reageer op dit artikel