Een gebouw is verdeeld in twee appartementen. De twee leden van de Vereniging van Eigenaren (VvE) sluiten in 2014 een opstalverzekering bij Nationale-Nederlanden-voorganger Reaal met een verzekerde som van € 450.000. Volgens de polisvoorwaarden wordt in geval van schade de omvang berekend op basis van herstel of van herbouwwaarde. Er wordt dan eerst een voorschot van 50% betaald en na herstel of herbouw komt de verzekeraar met de rest over de brug.
Garantie tegen onderverzekering
De VvE neemt in 2017 Blaak in de arm als verzekeringsadviseur. Datzelfde jaar stuurt Reaal een brief aan Blaak met als boodschap dat de VvE volgens Reaals taxatie (op afstand) onderverzekerd is. Inclusief btw komt de getaxeerde waarde op € 525.000, terwijl (eveneens btw meegerekend) de verzekerde waarde € 513.700 bedraagt. Reden voor een gesprek met de VvE, tipt Reaal, met als extra movitatie de mededeling dat er bij verhoging van het verzekerde bedrag een garantie tegen onderverzekering geldt gedurende zes jaar.
De twee appartementeigenaren hoeven niet lang na te denken: ze gaan akkoord met de verhoging. De garantie tegen onderverzekering loopt tot begin 2023.
Verhuur
Een van de appartementenbezitters verhuurt vanaf februari 2021 een bijgebouw - en daar zal hij flink spijt van krijgen. Al snel veroorzaakt de huurster nogal wat (drugsgerelateerde) overlast. Na een jaar stapt de eigenaar naar de rechter om ontruiming te vorderen, maar dat wordt in eerste instantie afgewezen. Ondertussen sluit hij het bijgebouw wel af van water. In december 2022 oordeelt het hof uiteindelijk dat de huurster haar biezen moet pakken - de deadline voor de ontruiming komt te liggen op 2 februari 2023.
In strijd met bestemmingsplan
De appartementeigenaar heeft ondertussen de omgevingsdienst regio Arnhem op zijn dak gekregen: er dreigt een last onder bestuursdwang omdat het gebruik van het bijgebouw als woning in strijd is met het bestemmingsplan. Er zijn overtredingen geconstateerd van het Bouwbesluit met betrekking tot (brand)veiligheid, elektriciteitsvoorziening, de hygiënische staat van het bijgebouw en de minimale (veiligheids)eisen waaraan het bijgebouw moet voldoen. Volgens de omgevingsdienst is er een gevaarlijke situatie ontstaan die zo spoedig mogelijk moet worden weggenomen.
Die waarschuwing mag niet baten, want op 31 januari 2023 gaat het pand in vlammen op. De brand is in het bijgebouw aangestoken door een bekende van de huurster, die zelf om het leven komt. De brandstichter wordt in maart 2024 veroordeeld.
Garantie net vervallen
Naast deze persoonlijke drama's ontvouwt zich een slepende verzekeringskwestie. De (geïndexeerde) verzekerde som van de opstal was op het moment van de brand € 658.171. Maar op de garantie tegen onderverzekering kan de VvE niet meer rekenen, want die is immers begin 2023 vervallen.
CED Forensic onderzoekt de brand en concludeert dat technisch niet meer vast te stellen is of de brand is aangestoken. Bekend is dat het bijgebouw in strijd met de regels werd verhuurd. In de polisvoorwaarden is weliswaar opgenomen 'geen kamerverhuur', maar CED stelt dat het bijgebouw feitelijk een afzonderlijke woning was, met eigen ingang, keuken en badkamer. Wel kan worden geconcludeerd dat het bijgebouw in strijd met het bestemmingsplan werd gebruikt als zelfstandige woning.
Grootste deel schade niet vergoed
NN start een nader onderzoek na het CED-rapport, maar wil wel dekking bieden. Alleen is er dus die onderverzekering en die is best fors. In totaal gaat de schade richting de € 1,9 miljoen. Na een rekensom komt NN tot de conclusie dat maar 41% van de schade kan worden vergoed, wat op zo'n € 779.000 neerkomt. De VvE gaat door de onderverzekering voor tonnen het schip in en vindt een rechtszaak tegen Blaak op zijn plaats: die had moeten waken voor onderverzekering en zal daarom voor het verschil van ruim € 1,1 miljoen moeten opdraaien.
Zorgplicht geschonden
De rechter oordeelt dat Blaak op het aflopen van de garantie bedacht had moeten zijn en daar actie op had moeten ondernemen. "Halverwege 2022 had voor een professional wel duidelijk kunnen zijn dat de herbouwwaarde voor deze opstal de verzekerde som zou overstijgen." Daarmee is de zorgplicht geschonden en is Blaak aansprakelijk voor de schade van de VvE.
Maar wat is dan die schade? De rechter gaat rekenen en betrekt daarbij de opmerking van Blaak dat er nog niet is begonnen met herbouw. De uitkomst is dat de VvE in elk geval € 542.247,46 aan schade heeft geleden. "Indien de VvE kan aantonen dat zij is overgegaan tot herbouw en dat de kosten daarvan het reeds betaalde bedrag overstijgen, is haar schade nog hoger, omdat zij in dat geval recht heeft op de resterende 50%."
Causaal verband
De vraag is nog wel of de fout van Blaak tot schade heeft geleid. Daarvoor moet de rechtbank de feitelijke situatie mét beroepsfout en de hypothetische situatie zónder beroepsfout met elkaar vergelijken. In die laatste situatie acht de rechter het waarschijnlijk dat er, gezien de WOZ-waarde van € 755.000, zou zijn gekozen voor een taxatie op afstand om de verzekerde som opnieuw te bepalen.
NN zou polis hebben voortgezet
Zouden dan de problemen met de huurster aan het licht zijn gekomen? De rechter denkt van wel en dat zou bij NN op zijn minst tot vragen hebben geleid. Bovendien had de VvE dat eigenlijk zelf in het kader van de wettelijke mededelingsplicht moeten melden.
Op de zitting heeft NN niet aangegeven dat het verzekerde bedrag níet zou zijn verhoogd als de verhuur bekend was geweest. En in die situatie had NN ook kunnen weten dat er een ontruimingsvonnis lag, waarmee de verhuur op korte termijn zou eindigen. De rechtbank denkt daarom dat de polis gewoon zou zijn voortgezet; NN heeft immers bij de schadebehandeling ook geen reden gezien om dekking te weigeren.
De rechtbank berekent de schadepost voor de VvE op € 521.623,44: dat bedrag moet Blaak overmaken aan de VvE.
De poging van Blaak om de aansprakelijkheid door te schuiven naar NN, strandt ook. Volgens de adviseur heeft NN in 2017 zelf de zorgplicht voor de juiste verzekerde som naar zich toegetrokken door uit eigen beweging een taxatie te laten doen. De rechter is het daar niet mee eens.
