Een jong stel wil een huis kopen en gaat naar een hypotheekadviseur. Die geeft in het eerste gesprek en daarna ook telefonisch aan dat de nieuwe woning maximaal een waarde van € 510.000 mag hebben om in aanmerking te komen voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
Koopsom precies op grens
Goed om te weten. Het paar doet een bod van precies dat bedrag - want de koopsom is immers de woningwaarde, zo denken ze - en dat wordt geaccepteerd. De koop wordt gesloten; nu moet de hypotheek nog even worden rondgemaakt. De adviseur maakt een adviesrapport, uitgaande van een koopsom van € 510.000 en een gewenste hypotheek van € 530.000. Want de maximale hypotheek is gekoppeld aan de taxatiewaarde en die zal vast hoger uitkomen dan de koopsom. De adviesnota van € 3.495 wordt ook alvast betaald.
Een dag na het adviesrapport wordt de taxatiewaarde vastgesteld. De adviseur moet welhaast helderziend zijn: het is precies de € 530.000 die in het adviesrapport staat. Alles loopt op rolletjes!
Toch overdrachtsbelasting betaald
Totdat de notaris zich meldt: de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting gaat niet door, want de taxatiewaarde zit boven de grens van € 510.000. De kopers gaan met de adviseur in overleg om een oplossing te vinden: een andere notaris zoeken die het niet zo nauw neemt met de regels? Of eventjes de taxatiewaarde naar beneden bijstellen? Beide opties lijken niet haalbaar, zodat uiteindelijk de hypotheek wordt gesloten zoals gepland en de kopers € 10.600 overdrachtsbelasting betalen.
Verwarring voor rekening adviseur?
Bij de adviseur komt wel een klacht van de kopers binnen over de onduidelijkheid rondom de overdrachtsbelasting. Uiteindelijk treffen ze elkaar bij Kifid: de klanten willen € 13.000 vergoed hebben. De adviseur had namelijk wel beter kunnen aangeven dat de taxatiewaarde van hun nieuwe woning bepalend is voor de vrijstelling voor overdrachtsbelasting en niet de aankoopprijs. Toen die aap eenmaal uit de mouw was, kwam de adviseur ook nog eens laat met oplossingen. Er was toen geen tijd meer om een andere notaris of taxateur te vinden.
Bovendien vinden de kersverse huiseigenaren dat een collega van de adviseur hen tijdens een telefoongesprek herhaaldelijk onderbrak en niet objectief luisterde: onprofessioneel. Ze voelen zich niet gehoord en willen de overdrachtsbelasting terug, plus wettelijke rente, plus misgelopen spaarrente, plus een tegemoetkoming in de advieskosten omdat ze veel tijd en kosten hebben moeten besteden om tot een goede afronding te komen van de aankoop.
Taxatie pas na aankoop woning
De geschillencommissie beantwoordt de vraag niet of de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden door niet duidelijk te zijn over de overdrachtsbelasting. "Hoewel de commissie begrijpt dat de consumenten eerder hadden willen weten dat zij bij een hogere taxatiewaarde geen aanspraak konden maken op de vrijstelling, hadden zij dit financiële voordeel ook niet gehad als zij dat eerder hadden geweten doordat de adviseur hen daarop had gewezen." Het taxatierapport is namelijk pas opgesteld na de aankoop van de woning en ruim nadat de wettelijke bedenktijd van drie dagen was verstreken. "Dus ook als de consumenten er door de adviseur eerder over waren geïnformeerd dat een hogere taxatiewaarde dan € 510.000 zou leiden tot het verschuldigd worden van overdrachtsbelasting, had dit niet tot een andere uitkomst geleid." Er is dus geen causaal verband tussen de gestelde tekortkoming van de adviseur en de
schade die de consumenten vorderen.
'Invloed uitoefenen geen taak adviseur'
Kifid beoordeelt ook niet of een aanpassing van het zo perfect op de gevraagde hypotheek aansluitende taxatierapport of het inschakelen van een andere notaris tot een andere uitkomst zou hebben geleid. "Het behoort niet tot de taak van een hypotheekadviseur om te proberen invloed uit te oefenen op een te taxeren waarde of om een notaris te vinden die fiscale wetgeving op een bepaalde wijze interpreteert."
De onheuse bejegening aan de telefoon kunnen de klanten niet bewijzen. Wel heeft de adviseur erkend dat de consumenten niet zijn gehoord door de klachtbehandelaar. "De adviseur heeft daarbij toegelicht dat de klachtbehandelaar heeft overwogen om de consumenten wel te horen, maar daarvan heeft afgezien omdat er een uitgebreide klachtenbrief voorhanden was en in het voortraject veelvuldig met de consumenten over de klacht was gesproken, zodat de standpunten duidelijk waren." En dat is niet onredelijk, oordeelt de geschillencommissie.
De commissie wijst de vordering af. De uitspraak is bindend.
