‘Geld lenen van familie voor een huis populair, maar kan prijzen opdrijven’. ‘Huizenprijzen stijgen door kopers die van familie lenen om hypotheek te krijgen’. Zowel Nu.nl als de NOS schonk vorige week aandacht aan een artikel dat twee DNB-onderzoekers schreven en dat inmiddels ook op economenplatform ESB is gepubliceerd.
Waarbij de nadruk ligt op één suggestie in het ESB-artikel: familiehypotheken kúnnen een prijsopdrijvend effect hebben. Zonder dat hier verder onderzoek naar is gedaan en ieder bewijs voor die these in de publicatie ontbreekt, reageert Bas de Bruin, medeoprichter van Jens Onderlinge Hypotheken, verontwaardigd.
DNB is een toezichthouder, een instituut, wat, in combinatie met de genoemde onderzoekers, de indruk wekt dat wat er in het onderzoek staat feitelijk is en klopt. Terwijl er in het artikel heel veel innuendo zit, wat zo wordt verwoord dat je het heel makkelijk als feiten kunt lezen”
Suggesties lezen als feiten
Op LinkedIn ging hij afgelopen weekeinde al in op zijn bezwaren tegen de wijze waarop de onderzoekers hun duiding insteken. Hij neemt zelfs het woord pseudowetenschap in de mond. Als we De Bruin na het weekeinde aan de telefoon hebben, zijn die verbazing en verontwaardiging allerminst afgenomen. “Bizar”, noemt hij de publicatie.
Wat hij het meest bizar vindt? De Bruin: “DNB is een toezichthouder, een instituut dat, in combinatie met de genoemde onderzoekers, de indruk wekt dat wat er in het onderzoek staat feitelijk is en klopt. Terwijl er in het artikel heel veel innuendo zit, wat zo wordt verwoord dat je het heel makkelijk als feiten kunt lezen.”
Zonder dat onderzoekers Gerard Eijsink en Mauro Mastrogiacomo écht conclusies trekken, erkent De Bruin. “Maar ze doen wel constant suggesties, zonder daar bewijs voor aan te leveren.” Met mediagenieke koppen op onder meer Nu.nl en NOS tot gevolg.
Aandeel familiehypotheken in overkreditering minimaal
Volgens De Bruin ontbreekt er inhoudelijk veel aan het DNB-onderzoek. Allereerst: de overkreditering, die dus tot een prijsopdrijvend effect zou kunnen leiden.
De Bruin: “In totaal is er in het toetsjaar 2020 1,2 miljard euro aan familiehypotheken verstrekt. Daarvan valt 18 procent buiten de Nibud-normen en vindt er dus overkreditering plaats. Maar daar staat tegenover dat er in datzelfde jaar maar liefst 136 miljard euro aan bancaire hypotheken is verstrekt, waarvan 9 procent met overkreditering. Gezien het volume aan overgekrediteerde bankhypotheken moet de invloed daarvan op de woningprijzen veel groter zijn dan die van familiehypotheken, maar deze nuance mist. Om maar te zwijgen over de impact van bijvoorbeeld woningschaarste.”
Familiehypotheken zijn qua regelgeving niet gebonden aan de Nibud-normen, maar bankenhypotheken wél. “Ik vind daarom die 18 procent overkreditering van familiehypotheken lager en die 9 procent overkreditering bij bankhypotheken hoger dan verwacht. Banken benutten hun explainruimte bijna volledig: dat vond ik veel nieuwswaardiger.”
Waaruit blijkt prijsopdrijvend effect?
Los van het feit dat 9 procent van 136 miljard euro tientallen keren meer impact heeft dan 18 van 1,2 miljard euro, ontbreekt verder bewijs voor de suggestie van een mogelijk prijsopdrijvend effect door overkreditering bij familiehypotheken.
Ik vind die achttien procent overkreditering van familiehypotheken lager en die negen procent overkreditering bij bankhypotheken hoger dan verwacht. Banken benutten hun explainruimte bijna volledig: dat vond ik veel nieuwswaardiger”
“Dat effect wordt nergens aannemelijk gemaakt. Wil je dat kunnen zeggen, dan moet je eigenlijk gaan onderzoeken waar die prijsstijgingen op de woningmarkt precies vandaan komen. Welk aandeel schaarste aan materialen inneemt. Welke impact het huidige tekort van 390.000 woningen precies heeft. Neem je al die variabelen mee, dan is het prima als daaruit blijkt dat overkreditering binnen familiehypotheken een factor van belang is. Nu is dat 'prijsopdrijvende effect' vooral heel erg vergezocht.”
Belastingvoordeel blijkt niet uit lagere rente
Waar De Bruin zich ook over verbaast is de nadruk die in de publicatie wordt gelegd op het behalen van een belastingvoordeel met behulp van een familiehypotheek. “Dat is inderdaad een ook bij ons bekend olifantenpaadje: de uitlener vraagt meer rente, zodat de hypotheekbezitter gebruik kan maken van meer hypotheekrenteaftrek. En de rente die de hypotheekverstrekker in dit verhaal ontvangt, kan hij of zij vervolgens ook weer belastingvrij schenken.” 6.035 euro van vader of moeder op zoon of dochter in 2023, om precies te zijn.
Uit het onderzoek zelf blijkt dat de gemiddelde hypotheekrente voor een familiehypotheek niet hoger maar juist lager ligt dan bij een bancaire hypotheek. Over de hele populatie bezien blijkt dit veronderstelde motief in de praktijk dus niet aan de orde. “Daarnaast mag íéderéén belastingvrij schenken, of je nu huurt of een bancaire hypotheek of een familiehypotheek hebt. Dat dit belastingvrij schenken nu een-op-een wordt verbonden aan de familiehypotheek vind ik vreemd en strijdig met de fiscale realiteit.”
Hypotheekrenteaftrek afschaffen?
Afsluitend doen de DNB-onderzoekers voorstellen om het eerder gesuggereerde belastingvoordeel teniet te doen. Allereerst door te opperen de hypotheekrenteaftrek voor woningbezitters met een familiehypotheek te beperken tot de Nibud-norm. Om vervolgens voor te stellen om de hypotheekrenteaftrek voor familiehypotheken zelfs helemaal af te schaffen. Daarmee slaan de onderzoekers volgens De Bruin de plank mis.
“Dan mag de ene persoon met een reguliere hypotheek de hypotheekrente wel aftrekken, maar diegene met een familiehypotheek onder dezelfde voorwaarden niet? Dan gaat het gelijkheidsbeginsel eraan”, besluit de voorman van Jens Onderlinge Hypotheken.
