Gedurende het gesprek, waarvan we het eerste deel vorige week al publiceerde, kaatst Valkering zo nu en dan de bal terug. Vraagt hij zijn gesprekspartner naar zijn woonwensen. Naar zijn ambities op de woningmarkt. En vraagt hij door. Waarom kun je nu geen huis kopen? Of wíl je dat nu niet? “Ontdekken hoe ik je weer in een ‘ja’-modus kan krijgen”, noemt hij het zelf.
Toezeggingen AOW’ers en erfpacht
Hij hoort de verhalen tegenwoordig vaker dan hem lief is: starters met een prima inkomen die op dit moment bewust besluiten de koopwoningmarkt links te laten liggen, omdat de reële kans op een leuk huisje, in de buurt waar ze graag willen wonen, toch praktisch nihil is. De tol die de markt betaalt voor het feit dat vraag en aanbod mijlenver uit elkaar liggen.
Valkering heeft echter voldoende oplossingen in zijn hoofd zitten, zo blijkt. Ouderen die willen gaan samenwonen toezeggen dat ze allebei hun AOW voor alleenstaanden mogen behouden en hen beloven dat ze vooraan staan wanneer het toch niet werkt en ze een andere woning nodig hebben. “Op dit moment is er voor ouderen geen enkele reden om in beweging te komen: ze gaan nu meer betalen en krijgen er minder woning voor terug.” En zo loopt het Nederlandse woningtekort, volgens de cijfers van onderzoeksbureau ABF, mede door deze ‘thuiswonende ouderen’, verder op, tot 390.000.
Maar ook erfpachtconstructies in samenspraak met gemeenten en ontwikkelaars, of bijvoorbeeld met kapitaal van NHG, passeren de revue. Valkering: “Een geweldig instituut vind ik het, NHG. Maar er ligt daar op dit moment twee miljard euro op de plank. Waarom zou je dat kapitaal niet investeren in grondposities en zo woningen weer betaalbaar maken?” Juist omdat dit de prijs-kwaliteitverhouding weer in balans brengt, is er veel draagvlak voor dergelijke oplossingen, schat Valkering in.
Rentegewenning en -ontwenning
De hypotheekmanager verbaast zich er daarnaast over dat volgens hem geen enkele geldverstrekker inspeelt op het feit dat in 2031 de renteaftrek voor veel hypotheekbezitters afloopt. “Een rente-ontwenningshypotheek, waarbij je na 2031 ieder jaar minder hypotheekrente betaalt, is innovatief en kan betalingsproblemen voorkomen.”
Als je nu innoveert moet je nadenken: 'Leuk idee, maar wat gaat het hen kosten om te bouwen en om het in de systemen te krijgen'. Dat draait toch iedere vernieuwingsdrang de nek om?”
Zoals een rentegewenningshypotheek voor starters juist weer een uitkomst kan zijn, met de hogere rentes en dito maandlasten van tegenwoordig. “Een lagere rente in het begin combineren met een langere rentevaste periode, als alternatief voor de lening met tien jaar rentevast van nu. Waarom komen dit soort initiatieven, om de markt weer een beetje in beweging te krijgen, niet los? Welke geldverstrekker pakt dit eindelijk eens op?”
Systemen (te) leidend
Volgens Valkering ontbreekt het in de branche echt aan vernieuwende hypotheekproducten. “De creativiteit onder aanbieders en geldverstrekkers is abominabel”, steekt hij zijn opinie niet onder stoelen of banken.
Wat daaraan ten grondslag ligt? Een constatering waar we medio december 2022 ook al over schreven: de grote macht die bij de ontwikkelaars van adviessoftware is komen te liggen sinds het provisieverbod. Een consequentie van het feit dat financiële partijen deze softwareorganisaties niet meer mogen betalen om producten in te bouwen, om zo sturing te voorkomen.
Valkering: “Veertig jaar annuïtair, een blokhypotheek dus, kunnen veel hypotheekpartijen niet invoeren, want dit past niet in hun systemen. Hoe gek wil je het hebben? Als je nu innoveert moet je nadenken: 'Leuk idee, maar wat gaat het hen kosten om te bouwen en om het in de systemen te krijgen'. Dat draait toch iedere vernieuwingsdrang de nek om?”
Marktleider of niet
In die constatering huist een gevaar voor de hele branche, ziet hij. Het eeuwige voorbeeld van het ooit florerende telefoonbedrijf Nokia, spreekt in dat opzicht boekdelen. “Als je marktleider bent en je software is een dinosaurus, kan het ook plots heel snel afgelopen zijn met je.”
Bij Vlieg Advies Groep leunen ze daarom niet achterover. Wordt er kritisch gekeken naar de eigen processen. Wordt ‘beheer’ het toverwoord. En eigenlijk is daar helemaal niets mis mee, dat huizen en hypotheken weer echt aan de man/vrouw gebracht moeten worden. “We moeten weer flink gaan duwen en trekken. Eigenlijk is dat ook een mooiere uitdaging om aan te gaan, in plaats van dat ieder huis zichzelf verkoopt.”
