“Ik moest even nadenken over hoe je dit thema precies bedoelde, maar ik denk dat het meer zo is dat de huurmarkt de smeerolie van de woningmarkt zou móéten zijn”, aldus Bänziger van Achmea. “Hoewel ik niet zo geloof in de tegenstelling tussen huurmarkt en koopmarkt: we moeten het echt meer als één markt gaan zien. Of we het nu hebben over smeerolie of niet: er is een tekort aan woningen, of een overschot aan mensen. Zolang er een tekort is, hou je die spanning.”
Rabobank: huurmarkt wél smeerolie
Stefan Groot (Rabobank) ziet dit net iets anders. “Ik denk dat de huurmarkt wel degelijk de smeerolie van de woningmarkt is. Juist daarom loopt de woningmarkt nu vast: omdat er te weinig olie in de motor zit. En dan gaat het knarsen.”
Daarvoor hoef je volgens Groot alleen maar naar de vrije huursector te kijken. “In de koopsector en in de sociale huursector heeft die krapte weinig negatieve invloed voor de mensen die er al wonen. Sterker nog: huiseigenaren profiteren van waardestijgingen. Maar in de vrije huursector zie je bij schaarste de prijzen snel hard oplopen. Wat een rem zet op de vraag en de markt zo weer in evenwicht brengt.”
Vrije huursector slechts een klein onderdeel
In de ogen van Staps (Florius) vormt niet de vrije huursector, maar juist de sociale huur en de overgang naar een koopwoning, de smeerolie. “Juist daar zit amper doorstroming in en blijft men zitten waar men zit.” De vrije huursector is in zijn ogen te klein om een rol van betekenis te kunnen spelen in het vlottrekken van de markt. “Dan hebben we het maar over een paar procent van het totaal. Het is wel waar dat je in dat segment het beste de verhoudingen terugziet in de dynamiek. In de vorm van prijzen die stijgen, maar ook het misbruik maken van de situatie.”
Bänziger: “Is marktwerking dan hetzelfde als misbruik?” Dat is evident aan krapte, volgens Staps. “Dat zie je nu toch? Er worden krotten verhuurd voor hoge prijzen, zonder onderhoud en verduurzaming.” Waarmee we de vrije huursector niet in het verdomhoekje moeten drukken volgens Groot. “Je wilt juist meer aanbod, zodat de huren kunnen worden verlaagd. Het woningmarktbeleid van nu drukt de huurprijzen op de korte termijn, maar verlaagt het aanbod op de langere termijn. Waardoor de prijzen in het overblijvende marktsegment alleen maar zullen stijgen.”
Het woningmarktbeleid van nu drukt de huurprijzen op de korte termijn, maar verlaagt het aanbod op de langere termijn. Waardoor de prijzen in het overblijvende marktsegment alleen maar zullen stijgen”
Rol hypotheekadviseurs en geldverstrekkers
Welke rol pakken de hypotheekadviseurs en geldverstrekkers op, om aan de kant van de huursector enige dynamiek op de markt te behouden? Het faciliteren van buy-to-let? Staps: “Binnen Florius hebben we na zorgvuldige interne besluitvorming ervoor gekozen om in te zetten op leave-to-let. We zien namelijk dat veel mensen hun woning verhuren, zonder dat wij dat weten. Met leave-to-let maken we de risico’s beheersbaar en maken we het voor doorstromers mogelijk bijvoorbeeld samen te wonen, zonder dat ze hun huis helemaal op moeten geven.”
Achmea neemt in dat opzicht een andere positie in, legt Bänziger uit. “We zijn zeer actief op het gebied van buy-to-let, voor particulieren.” Juist vanuit die particuliere investeerder is er nog steeds veel interesse in verhuurhypotheken, ziet hij terug in de cijfers van Achmea. Waar het woningmarktbeleid de zakelijke investeerder heeft teruggeduwd, blijft de Nederlander die op zoek is naar een mooi rendement wél geïnteresseerd. “En dan hebben we het over Jan, die wat spaargeld of een eigen bedrijfje heeft en wat wil regelen voor zijn pensioen. Dat is geen huisjesmelker: die schaamt zich er namelijk voor als zijn huurders ontevreden zijn.”
Beweging naar duurder segment
Op de vraag of al die particuliere met een paar pandjes wel zoden aan de dijk zetten, nuanceert Groot dit beeld direct. “Dit telt wel op hoor. Binnen de commerciële verhuur hebben de particuliere ruim veertig procent van de woningen in bezit. Een aandeel dat de afgelopen jaren behoorlijk is gegroeid, door de zoektocht naar rendement en doordat de huurinkomsten onbelast bleven in box 3.” Met beleidswijzigingen die elkaar in rap tempo opvolgen, met het voornemen om de huurprijs in de vrije sector veel vaker te maximaliseren als meest recente voorbeeld, ziet Groot dat investeerders zich steeds vaker terugtrekken.
Een ander effect, is dat investeerders zich niet meer focussen op het goedkopere woningsegment, maar zich juist gaan richten op duurdere woningen, waarvan de huren níét gemaximaliseerd worden. Bänziger: “Dus niet meer twee panden van 2,5 ton, maar één pand van vijf ton.” Groot: “Een heel bekend effect van dit type regulering en iets wat je dus níét wil. Er is juist veel vraag naar middenhuur.”
Goedkopere woningen, die eerder werden opgekocht door investeerders, blijven nu wel op de markt beschikbaar voor starters op de koopwoningmarkt. Kom je op een andere manier toch weer terug op die smeerolie van de woningmarkt”
Onderkant woningmarkt blijft beschikbaar
De focus op duurdere woningen om te verhuren heeft op haar beurt weer een positief effect voor de jongere huizenkopers en lagere inkomens, betoogt Staps. “Goedkopere woningen, die eerder werden opgekocht door investeerders, blijven nu wel op de markt beschikbaar voor starters. Kom je op een andere manier toch weer terug op die smeerolie van de woningmarkt.”
Donderdag 16 maart verscheen het tweede artikel in dit drieluik. Het thema: ‘Het woningmarktbeleid in Den Haag’. Deelnemen aan de discussie? Kom dan naar AMhypotheken 2023! Meld je hier aan.
