DNB heeft een analyse van de woningmarkt uitgevoerd en trekt daaruit de niet verrassende conclusie dat de markt op slot zit. 'Die wordt gekenmerkt door slechte toegankelijkheid, risicovol leengedrag, te weinig aanbod en grote, ongefundeerde verschillen tussen kopen en huren in de vrije sector. Deze problemen leiden niet alleen tot maatschappelijke onvrede, maar ook tot kwetsbaarheden voor de Nederlandse economie en de financiële stabiliteit.'

DNB-president Klaas Knot had zich onlangs al uitgelaten over de overspannen woningmarkt en stelde toen ook al dat er een overkoepelend plan nodig is. Kenners denken juist dat het gaat leiden tot een kopersstaking.

Ook ingrijpen aan de vraagkant

De toezichthouder ziet vier elementen die de pijlers kunnen vormen onder een brede aanpak van de problemen. Meer woningen bouwen alleen is niet de oplossing, aldus DNB. 'Dat biedt onvoldoende oplossing voor het probleem van hoge prijzen en slechte toegankelijkheid, zeker niet zolang de huidige mate van vraagstimulering in stand blijft of zelfs wordt vergroot. De vraag wordt niet alleen gestimuleerd door de lage rente, maar ook door het Nederlandse woningmarktbeleid. Belastingvoordelen en ruime leennormen vergroten namelijk de bestedingsruimte van kopers, wat leidt tot hogere biedingen en uiteindelijk hogere hypotheekschulden en huizenprijzen.' Kortom: behalve aan de aanbodkant moet er ook aan de vraagkant worden ingegrepen.

Einde aan het vergroten van schulden

De eerste ingreep die kan helpen, is volgens DNB het vermijden van beleid dat de bestedingsruimte verder vergroot. 'Voorbeelden hiervan zijn startersleningen en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Deze op zich goedbedoelde beleidsmaatregelen hadden als doel om de toegankelijkheid van de koopmarkt te verbeteren, maar hebben een averechts effect. Het vergroten van de bestedingsruimte leidt namelijk doorgaans vooral tot hogere prijzen en schulden. Starters worden daar niet beter van. Ze hebben uiteindelijk dezelfde woning als voorheen, maar tegen een hogere prijs en hypotheek, met bijbehorende hogere risico’s.'

Eigen huis naar box 3, nu de rente nog laag is

Ten tweede zou de hypotheekrenteaftrek nu echt moeten worden afgeschaft, bepleit DNB. 'Huurders betalen vermogensbelasting, terwijl kopers (vrijwel) belastingvrij vermogen kunnen opbouwen in de eigen woning en hypotheekrenteaftrek ontvangen. Bij een verder identieke woonsituatie, inkomen en gezinssamenstelling, is een huishouden dat in de vrije sector huurt financieel aanzienlijk slechter af dan de buren met een koophuis.' Daardoor is er enerzijds een onderontwikkeld commercieel huursegment en anderzijds een kunstmatig grote vraag naar koopwoningen. 'Hoge schulden maken huizenbezitters echter financieel kwetsbaar, wat leidt tot pieken en dalen in onze economie. Een manier om de ongelijkheid terug te dringen, is door de fiscale voordelen voor eigenwoningbezit geleidelijk af te bouwen. Dat kan bijvoorbeeld door de eigen woning van Box 1 naar Box 3 van de inkomstenbelasting over te hevelen.'
Vanwege de lage rente is zo'n exercitie nu het minst pijnlijk in de portemonnee, aldus DNB. 'De analyse laat zien dat een verplaatsing van de eigen woning van Box 1 naar Box 3 mogelijk is zonder onoverkomelijke inkomenseffecten, mits voor deze operatie voldoende tijd wordt genomen en de extra belastinginkomsten worden teruggesluisd.'

Einde aan de jubelton

Ingreep nummer 3 is wat de toezichthouder betreft het afschaffen van de jubelton voor kinderen van vermogende ouders. Die heeft namelijk niet bijgedragen aan het doel om het aantal onderwaterhypotheken terug te dringen. 'Vooral huishoudens met een toch al lage hypotheekschuld hebben vrijwillig extra afgelost. De schenkingsvrijstelling zorgt ook voor een ongelijk speelveld tussen kopen en huren. Een koper kan immers belastingvrij een ton inzetten voor de aankoop van een huis, terwijl een huurder niet eenzelfde bedrag kan gebruiken voor het betalen van de huur.' Daarnaast vergroot het de verschillen tussen starters met en zonder vermogende ouders.

Meer regie over de woningbouw

Tot slot ziet ook DNB dat er een uitdaging ligt op het terrein van het woningaanbod. De overheid zou meer regie moeten nemen over de woningbouw, is het advies, en in de juiste segmenten en op de juiste plekken gaat bijbouwen. Die segmenten zijn onder meer het middenhuursegment en ouderenwoningen. Hoewel de geleidelijke afschaffing van de renteaftrek volgens DNB een positief effect zal hebben op het vrije huursegment, zal er ook aanvullend beleid nodig zijn voor de vrije huurmarkt. 'Als het voor marktpartijen bijvoorbeeld niet financieel rendabel blijkt om in bepaalde gebieden middenhuurwoningen te bouwen, kan de overheid grondprijskortingen geven in ruil voor huurprijsafspraken.'