Verduurzaming is een relatief nieuw onderwerp voor de branche. Zo’n vier jaar geleden was het er eigenlijk nog niet en sindsdien zijn er flinke stappen gezet volgens Martin Hagedoorn. “Met name bij hypotheekproducten en het aanbrengen van nieuwe hypotheken. Waar in de toekomst de grootste stappen moeten worden gezet, is bij de bestaande hypotheken.”
Weinig tractie op het onderwerp
Dat komt volgens Dirk Brounen doordat mensen moeite hebben om de langetermijnvoordelen af te wegen tegen de kortetermijninvestering. “Dat zorgt er eigenlijk voor dat er effectief weinig tractie komt op het onderwerp.” Brounen verwijst naar het Klimaatakkoord, waarin staat dat in 2030 anderhalf miljoen woningen verduurzaamd moeten zijn. “Dat zijn volumes die we nooit gehaald hebben. Als econoom vind ik dat een leuke puzzel. Ik wil niet pessimistisch zijn, maar we kunnen ons dan niet veroorloven om met het tempo van afgelopen jaren door te gaan.”
Verduurzaming in adviesgesprek
De oplossing? Die zijn we nog met z’n allen aan het zoeken, zegt Hagedoorn. In 2019 werd het Sectorcollectief Duurzaam Wonen gelanceerd met als doel om hypotheekadviseurs op te leiden tot Adviseur Duurzaam Wonen. Begin dit jaar stond de teller op 8.500 professionals. Maar ook dat is volgens hem nog niet voldoende om die verduurzaming echt in gang te zetten. “Een groot deel van de mensen die nu een koopwoning hebben, zal in de toekomst verhuizen, verbouwen, oversluiten of een nieuwe hypotheek starten. Daarmee kun je een deel via de nieuwe hypotheek afvangen als je daar duurzaamheid standaard in zou meenemen, wat nu nog niet altijd het geval is.”
Geen langetermijnbelang
“Waar ik als econoom zorgen over heb, is dat het lijkt alsof er veel aandacht is voor verduurzaming, maar kijk je puur naar wat mensen doen, dan is dat heel beperkt. Dat komt voor een deel door het feit dat de mensen in de keten van de vastgoedmarkt hier nauwelijks een langetermijnbelang bij hebben”, zegt Brounen. Taxateurs, makelaars, notarissen en hypotheekverstekkers hebben daarom volgens hem zelden een goed verhaal over verduurzaming. Ze worden binnen een dag betaald en zouden zich niet druk maken over de duurzaamheid van de woning. “Hun beloning wordt door de transactieprijs bepaald. Als je wilt dat verduurzaming plaatsvindt, moet je naar de langetermijneffecten kijken.”
Veel taxateurs zeggen niet dat een duurzame woning meer waard is en ontkennen daarmee de waarde van verduurzaming”
Als het aan Brounen ligt, zouden die mensen de helft van het transactiebedrag betaald moeten krijgen bij de verkoop van de woning en de andere helft pas vijf of tien jaar later. “Dan maken we de balans op of dat nou de beste keuze was. Zo krijgt verduurzaming veel meer plek.” Taxateurs zouden volgens hem nu al moeten zeggen dat een duurzame woning meer waard is. “Dat zie ik zelf in mijn studie. Veel taxateurs zeggen dat dit niet waar is en ontkennen daarmee de waarde van verduurzaming.”
“Bovendien krijgen die mensen in de keten niet meer betaald als ze wel meer kunnen verduurzamen. Het is vaak een kleine moeite voor de professionals en de beloning is niet meer”, vervolgt hij. “Dat maakt verduurzaming in de woningmarkt lastig, want veel consumenten weten het zelf ook niet helemaal en worden geholpen door mensen die het ook niet goed doen.” Brounen ziet de oplossing hiervoor dan ook vanuit deze groep komen.
“Hypotheekverstrekkers en bankiers hebben zorgplicht. Ze horen je de beste optie aan te bieden en duurzaamheid hoort daar ook bij.” Koopt een klant iets wat op het eerste oog goedkoop lijkt, maar op termijn veel gaat kosten dan moet dit worden vermeld, vindt de econoom. “Eigenlijk moeten we dus doen wat we hebben afgesproken. Daar zou de overheid wel strenger in kunnen zijn. Er moeten prikkels komen waardoor iedereen – consumenten maar ook adviseurs – meer worden gestimuleerd te streven naar verduurzaming. Dat is nu nog niet zo.”
Financiële prikkel leidt tot actie
Het bieden van een financiële prikkel, daar zit een grotere kans om mensen daadwerkelijk tot actie aan te zetten volgens Hagedoorn. “Verduurzaming kun je op het klimaat betrekken, dat spreekt een deel van de mensen aan, maar lang niet iedereen. Op een praktischer niveau heeft het ook financiële gevolgen en ik denk dat de meeste mensen daarop reageren. Rentekorting of lagere maandlasten zijn bijvoorbeeld concrete voordelen van verduurzaming.” De financieel adviseur kan hierbij een belangrijke rol spelen door dit standaard mee te nemen in het advies en het een even belangrijke plek te geven als overlijden en arbeidsongeschiktheid, aldus Hagedoorn.
Je woning neemt in waarde toe als je verduurzaamt; dat verhaal wordt vaak overgeslagen”
Brounen: “Ik denk ook zeker dat financiële prikkels heel effectief zijn. Wat ik merk, is dat mensen die gaan verduurzamen vaak denken aan hoeveel ze besparen op hun energierekening. Dat is natuurlijk van belang, maar dat is niet het hele verhaal. Een andere financiële prikkel is hoeveel je woning in waarde toeneemt als je verduurzaamt. Dat verhaal wordt vaak overgeslagen, omdat taxateurs daar bijvoorbeeld helemaal niet over praten.”
Het is nu al redelijk ingeburgerd in de markt dat er rentekorting wordt gegeven voor energiezuinige woningen, volgens Brounen. “Er zijn ook geldverstrekkers die wat verder gaan door een B-label rentekorting te geven. Of geldverstrekkers die erover nadenken om mensen die verduurzaming toepassen, door bijvoorbeeld van F-label naar B-label te gaan, ook rentekorting te geven. Dan bereik je een grotere groep en beloon je mensen die verduurzaming toepassen in plaats dat je alleen kijkt naar de energiezuinige woningen.”
Volgens Hagedoorn gaat bijvoorbeeld Triodos daar wat verder in dan de rest van de markt. De bank geeft niet alleen rentekorting op basis van de energiezuinigheid van de woning, maar financiert alleen volledig bij minimaal B-label. Wie dat niet heeft, kan wel volledige financiering krijgen, maar moet de woning eerst naar B-label brengen. “Zij zitten in de goede richting. Als je het meeneemt in de leennormen, dan maak je het heel tastbaar voor mensen. Ik vind dat een goede maatregel.”
‘Zoek de samenwerking op’
Hagedoorn pleit er ook voor om verduurzaming gezamenlijk op te pakken. “Het gebeurt nu mondjesmaat dat het intermediair of de geldverstrekker zelf de klant benadert, dat zal richting de toekomst veel vaker gaan gebeuren.” Verduurzaming wordt volgens hem ook voor geldverstrekkers en consumenten steeds belangrijker. “Het louter toesturen van een mailtje naar mensen is niet voldoende om ze in beweging te krijgen. Je zult het veel actiever moeten oppakken. Wellicht dat je dit in de samenwerking tussen intermediair en geldverstrekker kunt opzetten.”
Als consumenten eenmaal aan tafel zitten bij de adviseur is de kans veel groter dat ze daadwerkelijk stappen zetten”
Ook de overheid zou nog kunnen kijken naar de rol van de financieel adviseur, zegt Hagedoorn. “Als consumenten een soort vergoeding zouden krijgen voor financieel advies, dan vormt dat ook niet meer de drempel. We weten uit ervaring dat als ze eenmaal aan tafel zitten, de kans veel groter is dat ze daadwerkelijk stappen gaan zetten. En wellicht dat geldverstrekkers nog meer kunnen kijken naar hoe ze het in hun verstrekkingsbeleid kunnen meenemen. Dat je mensen er veel meer mee confronteert.”
