De AFM concludeert dat er de laatste jaren steeds meer uitzonderingen gecreëerd worden om af te wijken van de maximale LTI of LTV. De impact van een studieschuld op het toetsinkomen wordt volgend jaar verlicht. En je kunt tot 106 procent van de woningwaarde lenen als die extra 6 procent in verduurzamende maatregelen wordt gestoken.
“De maximale hoogte en de vorm van de hypotheek worden beïnvloed door overheidsbeleid. Zoals woningmarktbeleid, schuldenbeleid en zelfs onderwijsbeleid”, schrijft de toezichthouder. “Het zijn niet meer de hypotheekverstrekkers die bepalen welke redenen gegrond zijn om af te wijken van de normen, maar de overheid.”
Van prudentie naar risico
Volgens de AFM is de trend naar meer prudentie die in 2013 werd ingezet, inmiddels omgeslagen naar een trend van steeds meer versoepeling. Een gevaarlijke ontwikkeling, zo vindt de AFM. Zeker gezien de economische situatie van dit moment. De toezichthouder pleit ervoor om terughoudender te zijn met het proberen te bereiken van beleidsdoelstellingen via de leennormen.
Op termijn is het wel logisch dat we gaan werken met een lagere LTV”
De AFM wijst er op dat inmiddels twee derde van de starters op de woningmarkt op een LTV zitten van meer dan 90 procent en dat de helft een maximale hypotheek heeft. Bij werkeloosheid of scheiding zorgt dat voor problemen, denkt de toezichthouder, die overigens ook toegeeft dat het op dit moment niet zo veel ongelukken ziet.
Studieschuld melden
De AFM wil dat maatregelen die bedoeld zijn om de toegankelijkheid tot de woningmarkt te vergroten, weer gaan overeenkomen met de LTI- en LTV-normen. De toezichthouder noemt daarop specifiek de gemeentelijke startersleningen die bedoeld zijn om nog een extra financiering te geven bovenop de toch al volledig benutte LTI. Bovendien worden volgens de AFM vaak andere betalingsverplichtingen niet meegenomen bij het vaststellen van de hoogte van de hypotheek. Een studieschuld moet door de hypotheeknemer zelf gemeld worden, maar dat gebeurt kennelijk niet altijd.
Nieuwe huizen bouwen
De toegang tot de woningmarkt vergroten voor starters lukt wat de AFM betreft alleen met de bouw van nieuwe woningen. “Daarbij blijft deze groep het twijfelachtige voordeel om almaar hogere leningen te mogen afsluiten bespaard.” De toezichthouder kondigt aan in 2021 verder onderzoek te zullen doen naar de risico’s en consequenties van overkreditering door beleidsmaatregelen.
Op de vraag aan de AFM of de LTV dan niet naar beneden moet, zegt bestuurder Jos Heuvelman: "Op termijn is het wel logisch dat we gaan werken met een lagere LTV'.
Studieschuld in het BKR
De AFM wil tot slot dat hypotheekverstrekkers beter worden ondersteund bij hun vaststelling of een bepaalde hypotheek verantwoord is. In die beoordeling moeten ze volgens de toezichthouder alle relevante financiële verplichtingen kunnen betrekken. “Registratie van studieleningen in het BKR-register kan hier een belangrijke bijdrage aan leveren.”
AFM: 'Ook private lease-contracten moeten onder Wft vallen'
De AFM vindt het kwalijk dat starters impliciet de ruimte krijgen om hun studieschuld voor de hypotheekverstrekker te verzwijgen. Maar dat is niet de enige financiële verplichting die consumenten kunnen verbergen. Volgens de AFM zou private lease ook onder de Wft moeten vallen. “Op het gebied van consumptief krediet bestaan wettelijke waarborgen om probleemschulden te voorkomen, maar die ontbreken bij private lease.” Terwijl volgens de AFM de overeenkomsten met een krediet groot zijn. “Zoals in het geval met de studieschulden ontbreekt voor private lease een uniforme registratieplicht”, schrijft de AFM. Omdat de verplichtingen niet worden meegenomen in de inkomstentoets, kan dat tot ‘bovenmatige kwetsbaarheid’ leiden.
