De huizenprijzen noteerden in oktober opnieuw recordwaarden met een stijging van 9%. Het aantal verkochte woningen groeide met 18%. Over heel 2020 zal de prijsstijging zo'n 7,8% bedragen. "Dat betekent dat een gemiddeld huis in Nederland zo’n € 20.000 tot € 25.000 duurder is dan in 2019, in absolute termen de hardste prijsstijging in bijna twintig jaar tijd. Tientallen miljarden euro’s overheidssteun – waardoor de werkloosheid nog beperkt is gebleven – aanzienlijk lagere hypotheekrentes ten opzichte van 2019, overwaarde van doorstromers, het aanhoudende woningtekort en hoge huurprijzen kunnen helpen verklaren waarom de woningmarkt dit jaar is blijven doordenderen." Rabobank ziet ook beleggers als aanjagers van de prijstoename.

Doorstroomtreintje stokt

De bank voorziet een lager aantal woningverkopen volgend jaar. "We gaan ervan uit dat het aantal transacties in 2021 met zo’n 7,0% daalt tot circa 220.000 verkopen, gevolgd door zo’n 210.000 verkopen in 2022. Het aantal verkopen wordt naar verwachting beperkt doordat het aanbod gering is. Dat komt onder meer doordat ‘eerst kopen, dan pas verkopen’ nog altijd de norm lijkt", verwijst Rabo naar cijfers van Funda.nl. "Bovendien worden er komende jaren naar verwachting minder nieuwe huizen opgeleverd als gevolg van de stikstofcrisis. Daardoor stokt het zogeheten doorstroomtreintje, wat tot minder aanbod van bestaande huizen leidt en dus op die manier het aantal woningverkopen drukt."

Prijsopdrijvende factoren houden overhand

Desondanks gaan de prijzen ook de komende twee jaar omhoog, voorspelt de bank: volgend jaar gemiddeld 5,5%, in 2022 gemiddeld 2,5%. "Eerder gingen we uit van een tijdelijke dip in de huizenprijzen. En hoewel er nog altijd factoren zijn die de vraag naar koopwoningen zullen drukken, verwachten we inmiddels dat de prijsopdrijvende factoren de overhand zullen houden, met verdere opwaartse prijsdruk tot gevolg. Zo is het economische beeld gunstiger en zijn er nieuwe ontwikkelingen die de prijzen stutten." Daar speelt onder meer de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor jongeren mee. "Met de financiële ruimte die daarmee vrijkomt, kunnen ze extra bieden, wat voor verdere opwaartse prijsdruk zorgt in de huidige gespannen woningmarkt. Bovendien heeft het kabinet de hypotheeknormen verruimd voor tweeverdieners en voor Nederlanders met een studieschuld. Ook dat zorgt ervoor dat woningkopers vanaf komend jaar meer kunnen bieden."

Corona maakt huis met tuin populair

Verder is de rente nog altijd extreem laag en zorgt de crisis ervoor dat mensen naar een groter koophuis zoeken. "Mogelijk ijlt dit effect nog na in 2021, maar voor 2022 verwachten we hiervan een geringer effect." Door het thuiswerken worden ruimere woonhuizen met een fijne werkplek en buitenruimte populairder. Op Funda.nl is het filter ‘tuin’ in de eerste twee maanden van de coronacrisis 34% vaker gebruikt door serieuze zoekers dan in de twee maanden daarvoor.

Grotere kloof

De hogere huizenprijzen zijn goed nieuws voor woningbezitters. "Toch baart de huidige versnelling in de huizenprijsgroei ons zorgen. Want hierdoor is de kloof tussen het inkomen van Nederlanders en de prijs zij voor woonruimte moeten betalen opnieuw sterk gegroeid, terwijl de betaalbaarheid van huurwoningen en de bereikbaarheid van koopwoningen afgelopen jaren al zo was verslechterd. Dit heeft ook gevolgen voor het eigenwoningbezit onder bijvoorbeeld jongvolwassenen met een middeninkomen: dit viel in de afgelopen jaren al sterk terug."

Vicieuze cirkel

De prijsstijging is mogelijk minder solide doordat inmiddels meer dan de helft van alle verkochte huizen weggaat boven de vraagprijs. Dat kan leiden tot een 'winner's curse' aldus Rabobank: de koper biedt te hoog in vergelijking met andere biedingen en betaalt meer dan de feitelijke waarde van het object. Daarnaast kan de prijs inzakken als beleggers zich op andere markten gaan richten.

De bank vindt ook dat de overheid met het schrappen van de overdrachtsbelasting en ruimere leennormen niet per se de juiste maatregelen treft: "In deze krappe woningmarkt maakt dat huizen voor starters en doorstromers niet bereikbaarder, enkel duurder. Ruimere hypotheeknormen leveren namelijk geen extra huizen op, maar kunnen wel leiden tot een vicieuze cirkel van hogere huizenprijzen, ruimere leennormen, nog hogere prijzen, nog ruimere normen en onder de streep alsmaar oplopende woonlasten."