Hoe staat het ervoor in het vakgebied?
“De hypotheekmarkt heeft het afgelopen jaar een waanzinnig jaar doorgemaakt. Dat hebben we allemaal wel meegekregen. We hebben vaak gezegd dat het nooit meer zou worden als voor de financiële crisis, in volume en aantallen. Nu begint 2020 toch in de buurt te komen van piekjaar 2006. Qua volume en doorstroming is het gewoon heel veel. In een markt waarvan we niet hadden verwacht dat het zou gebeuren toen de coronacrisis uitbrak. Maar op het moment dat men wc-papier ging hamsteren, gingen we ook hypotheken hamsteren.”
Hoe verklaar je dat?
“Er kwamen een paar zaken bij elkaar. Men zat thuis en in de krant stond dat de rente aan het stijgen was. Het percentage oversluiters steeg toen enorm. Dat was een piek van een week of vier. Maar dat heeft er wel voor gezorgd dat de hele hypotheekmarkt een maand of vier van de riedel is geweest door de tsunami aan aanvragen. Dan is de verwachting voor zo’n jaar dat het wel weer wat af zal vlakken. Maar uiteindelijk is ook november weer een maand met 20 procent meer aanvragen dan vorig jaar.”
Ik hoor intermediairs die met een fysiek document minder kunnen financieren dan met brondata. Dus hoe betrouwbaar zijn die bronnen?”
Verwacht je een dip omdat er veel vraag naar voren is gehaald?
“We hebben nog steeds een enorm woningtekort. Inclusief vervanging zijn we niet in staat om voldoende woningen op te leveren. Als we alle cijfers mogen geloven komen we op dit moment al een miljoen woningen tekort. Een redelijk normale hypotheekmarkt heeft 350.000 transacties per jaar. Dan kunnen we nog wel een paar jaar vooruit.
Ik verwacht niet dat de markt in een enorme dip terechtkomt. Ik maak altijd platte rekensommetjes. Er zijn 3 miljoen hypotheken. Er worden gemiddeld 300.000 hypotheken per jaar afgesloten. Dat betekent dat er vanaf 2015 anderhalf miljoen hypotheken zijn afgesloten. Dat houdt in dat er nog anderhalf miljoen van voor 2015 zijn, en die hebben nog steeds een renteverschil van 3 procent. Dus er ligt ook nog een batterij aan potentiële oversluiters. Die markt maak ik me niet druk om.”
Waar maak je je wel zorgen over?
“De financierbaarheid. De hoogte van de rente bepaalt de woningprijs. In combinatie met schaarste drijft dat de prijs op. Op een gegeven moment is het voor niemand meer te doen. Dat kan een belemmerende factor worden. Het is een startersprobleem. Dat moet je niet oplossen door meer te laten lenen. De 2 procent overdrachtsbelasting waar starters van vrijgesteld worden, gaat ervoor zorgen dat de prijzen met 2 procent stijgen. Uiteindelijk moeten we regelen dat de modale inkomens ook in staat zijn toe te treden tot de woningmarkt. Als het gemiddelde huishouden geen woning meer kan kopen, heeft dat direct effect op de adviesmarkt.”
Wat gaat er veranderen volgend jaar?
“Ik zie geen heel grote veranderingen. Ik vraag me wel af wat de komende maanden het corona-effect zal zijn. In 2007 en 2008 stonden heel veel geldverstrekkers klaar om de markt te betreden. Geldverstrekkers rolden over elkaar heen met versimpeling van de acceptatievoorwaarden. De hypotheekmarkt was booming. Het is nu misschien anders, maar het lijkt er ook wel verdomd veel op. Nu wordt brondata ingezet voor acceptatie. Ik hoor intermediairs die met een fysiek document minder kunnen financieren dan met brondata. Dus hoe betrouwbaar zijn die bronnen en hoe gaan we daar mee om? Dat gaat echt een ding worden en daar is nog niemand mee bezig.”
Als je Wopke Hoekstra een advies zou mogen geven, wat zou het zijn?
“Schaf de renteaftrek af. Direct. Fiscaliteiten maken het advies heel erg complex. We zijn alleen maar aan het puzzelen hoe de maximale verstrekking of minimale maandlast te realiseren is. Elke euro die net even anders uitvalt, moet de puzzel weer opnieuw gelegd worden. Het is een enorm gedoe terwijl je je af moet vragen hoe belangrijk die aftrek vandaag de dag nog is.”
