Hoekstra brengt de Kamer op de hoogte van de stand van zaken met betrekking tot de hypotheekschuld in Nederland en de aanpak van aflossingsvrije hypotheken. Het afgelopen jaar zijn bij de vier grootbanken de klanten met het potentieel hoogste risico benaderd en er is volgens de minister een beter beeld verkregen van de grote verscheidenheid aan huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek. "Niet elke aflossingsvrije hypotheek is immers problematisch. Van belang is met name dat de klant geïnformeerd een bewuste keuze maakt over de afgesloten aflossingsvrije hypotheek en waar nodig of gewenst actie onderneemt." De proef bij de vier banken toont wel aan dat "een deel van de klanten wel degelijk actie zal moeten ondernemen om problemen aan het einde van de looptijd te voorkomen". "Voor de groep met het hoogste potentiële risico geldt dat overige aanbieders voor 1 juli 2020 in beeld moeten hebben hoeveel klanten actie moeten ondernemen. Het zal, mede gelet op het grote aantal aflossingsvrije hypotheken, enige tijd duren voordat de gehele populatie aan klanten met een risicovolle aflossingsvrije hypotheek in kaart gebracht is." In het kader van de campagne 'Aflossingsblij' spraken banken vorig jaar al met 60.000 klanten.
Veel van deze klanten kunnen nu nog passende maatregelen nemen, aldus Hoekstra. "Wanneer klanten geen maatregelen kunnen of willen nemen, vind ik het belangrijk dat de aanbieder respectievelijk adviseur in gesprek blijft met de klant om te kijken of er alsnog (op andere wijze, of later) handelingsperspectief geboden kan worden." Netspar wees er eerder op dat een deel van de gepensioneerden in de knel kunnen komen als zij een aflossingsvrije hypotheek hebben. Vorig jaar signaleerden diverse marktpartijen al dat aflossingsvrij weer meer in trek was.
Nog maar 4% onder water
Door de kredietcrisis verdrievoudigde het aantal eigen woningen met onderwaarde tussen 2008 en 2014. Volgens CBS-cijfers stonden overigens in 2006, in de hoogtijdagen van economische groei en beleggingshypotheken, ook al 537.000 woningen 'onder water'. Dat aantal daalde licht tot zo'n 500.000 in 2008 en daarna zette de stijging in. In 2014 kampten bijna anderhalf miljoen huishoudens met een hypotheekschuld die de waarde van de eigen woning overtrof: 34% van het totaal aantal woningbezitters. Daartegenover stonden ruim 2 miljoen huishoudens met overwaarde en driekwart miljoen huishoudens met een hypotheekvrije woning. De afgelopen vijf jaar is het aandeel van huizen onder water rap kleiner geworden. Volgens de Hypotheekschuldmonitor van Financiën, gebaseerd op DNB-data, piekte het aandeel huizen met onderwaarde in 2013 met 36%. Sinds 2015 is dat aandeel onder de 30% gezakt en vorig jaar kwam het uit op 4%. De hogere huizenprijzen hebben door de strengere hypotheekregels niet tot een hogere loan-to-value-verhouding geleid. In 2017 was de gemiddelde hypotheek nog 95% van de woningwaarde, maar eind 2019 is dat gedaald naar 87%.
Schuld groeit minder snel
De totale Nederlandse hypotheekschuld is - een daling in 2013 uitgezonderd - blijven toenemen, maar groeit wel minder snel. In het derde kwartaal van vorig jaar bedroeg de schuld € 722 miljard. Verdubbelde die schuld tussen 1998 en 2008 nog van minder dan € 300 miljard naar ruim € 600 miljard, de tien jaren erna kwam er maar € 100 miljard bij. Als percentage van het bruto binnenlands product is de schuld sinds 2012 afgenomen van 105% naar 90%. "De private schulden van Nederlandse huishoudens, die grotendeels bestaan uit hypotheekschulden, zijn in internationaal perspectief nog altijd hoog. In Europa is de totale private schuldenlast ten opzichte van het bruto binnenlands product alleen in Denemarken en Zwitserland hoger dan in Nederland."
Nog steeds ruim de helft aflossingsvrij
Het aandeel annuïtaire en lineaire hypotheken is sinds de aangepaste regels voor hypotheekrenteaftrek in 2013 toegenomen van 4% naar 26% eind 2018. Het aandeel volledig aflossingsvrije hypotheken is nog altijd fors: meer dan de helft van het totaal aantal uitstaande leningen. Van de nieuw gesloten hypotheken was in 2018 nog steeds 34% aflossingsvrij. De (bank)spaar- en beleggingshypotheek hebben nog een marginaal aandeel, zoals Van Bruggen Adviesgroep laatst al aangaf.
Starters lenen relatief veel
Bij de starters wordt 60% van de hypotheken gesloten voor 90% tot 100% van de woningwaarde. "De LTV-ratio’s van Nederlandse huishoudens bij het afsluiten van een hypotheek zijn in internationaal perspectief nog steeds hoog. Waar in Nederland ongeveer 60 procent van de starters een hypotheek afsluit met een LTV boven de 90 procent is het in veel andere Europese landen vaak niet mogelijk om een hypotheek met een LTV van meer dan 90 procent af te sluiten."
Ik zie een belangrijke verantwoordelijkheid voor hypotheekadviseurs”
LTI gestegen
Tegenover de inperking van de LTV staat een toename van de loan-to-income-verhouding (LTI). "Huishoudens zijn steeds meer gaan lenen ten opzichte van hun inkomen. Een verklaring hiervoor is dat de woningprijzen zich in de afgelopen jaren sneller hebben ontwikkeld dan de inkomens van huishoudens. Hierdoor kunnen consumenten een prikkel ervaren om steeds meer te lenen." De maximale LTI is sinds 2015 licht aangescherpt, jaarlijks op basis van Nibud-adviezen. "Ik zie een belangrijke verantwoordelijkheid voor hypotheekadviseurs om de consument te wijzen op de betaalbaarheidsrisico’s bij een hoge LTI en samen met de consument te verkennen of deze maandlasten passend zijn."
Wat de impact is van de coronacrisis, kan Hoekstra nog niet zeggen. "Uit deze monitor blijkt dat de Nederlandse woningeigenaren er een stuk beter voor staan dan aan de start van de vorige crisis." De Hypotheker signaleert in elk geval dat het aandeel van starters de laatste maanden is toegenomen.
