nieuws

Ger Jaarsma (NVM): 60-plusser heeft sleutel tot woningmarkt in handen voor starter

Financiële planning 668

De woningmarkt wordt krapper en krapper, blijkt uit de nieuwste cijfers van makelaarsvereniging NVM. De oplossing volgens de makelaars is bekend: bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Maar dan wel gericht, met name voor 60-plussers, zegt voorzitter Ger Jaarsma. Die groep heeft de sleutel in handen om te zorgen dat ook starters weer een kans maken op de huizenmarkt.

Ger Jaarsma (NVM): 60-plusser heeft sleutel tot woningmarkt in handen voor starter

In het tweede kwartaal van 2018 werden bijna 11% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. De prijzen stegen met ruim 10% en de helft van de huizen gaat voor de vraagprijs of een hoger bedrag onder de hamer. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning bedroeg € 288.000. Een record, en volgens NVM-voorzitter Ger Jaarsma is het een kwestie van tijd voor de grens van 3 ton wordt doorbroken. “Is het niet dit jaar, dan begin 2019.”

Eerst kopen, dan verkopen

De looptijd van verkochte woningen bedraagt nog maar 45 dagen, 16 dagen minder dan een jaar eerder. Volgens Jaarsma gaat de huizenmarkt bovendien alleen maar verder op slot doordat consumenten eerst kopen en dan pas hun huis verkopen. “In de huidige krappe markt wordt in 70% van de gevallen eerst de nieuwe woning gekocht, alvorens te verkopen. Daardoor komt er nauwelijks aanbod bij. De doorstroming stokt.”

Bouwen voor 60-plussers

De oplossing zoeken de makelaars in meer nieuwbouw. Tot 2025 zijn er gemiddeld 75.000 nieuwe woningen per jaar nodig om de achterstand in te halen. “In de eerste jaren zou dat zelfs op 85.000 moeten liggen”, aldus voorzitter Jaarsma, die vorige week intern onder vuur kwam te liggen. Er loopt een mediationtraject bij de makelaarsvereniging, waar Jaarsma enkel over kwijt wil dat de rust terugkeert en hij gelukkig weer over de inhoud en cijfers kan praten. Bij de presentatie van die woningmarktcijfers zoomde hij donderdag in op de positie van 60-plussers, en zo indirect op die van starters. De eerste groep kan de tweede helpen, stelt hij.

Wat moet er specifiek gedaan worden om starters weer makkelijker de woningmarkt op te krijgen?
Jaarsma: “Starters zijn de dupe van de markt die is ontstaan. Je hebt doorstroming nodig in de hele keten. Doordat veel 60-plussers in relatief grote en dure huizen blijven zitten, gebeurt in al die stappen erachter ook niets. De 60-plusser zorgt er in feite voor dat de starter geen woning kan krijgen. Kort door de bocht, maar daar komt het op neer. Daarom adviseren wij om lokaal meer te bouwen voor senioren: kleinere eengezinswoningen en bungalows. Dan komt de markt weer op gang.”

Zitten veel ouderen niet ook vast omdat ze moeilijk een nieuwe hypotheek kunnen sluiten?
“Een grote groep 60-plussers heeft het geld om door te stromen. Deze groep heeft geen hypotheek nodig. Ze verkopen voor 5 ton en kopen voor 2 ton. Dan komt de hele keten op gang. Vaak zijn dit trouwens ouderen met kinderen die langer thuis blijven wonen omdat ze niet aan de bak komen op de woningmarkt.”

Eigenlijk zegt u: wie zijn kinderen het huis uit wil, moet zijn woning verkopen?
“Maar dan wel met de nuancering erbij dat er veel regionale verschillen zijn en je goed lokaal moet kijken aan welke woningen behoefte is.”

Moeten we de huidige markt typeren als bubbel die op barsten staat?
“Dat heeft geen zin. Ik heb in 2005 mijn huis gekocht. Dat stond in de crisis onder water, maar nu weer erboven. Ik ben niet verhuisd, niet gescheiden, dan is er geen probleem. Voor het gros van de huishoudens is er niets aan de hand zolang je maximaal financiert wat je kunt betalen.”

Toch zullen de prijzen niet blijven stijgen. Is het kantelpunt nabij?
“Eén ding is zeker. Na hoogtij komt ook weer een crisis. Alleen niemand weet wanneer. Nu is de gemiddelde prijs € 288.000, ik weet niet wanneer het hoogtepunt is bereikt. Volgend kwartaal? Over een jaar? Over drie jaar? We moeten ons daar ook niet druk over maken. Een woning is geen winstobject, maar iets om goed in te wonen. Een dak boven je hoofd. Pas als je het als beleggingsobject ziet, heb je slapeloze nachten.”

Oranje tegels

De NVM uitte bij de presentatie van de woningmarktcijfers ook haar zorgen over de kosten van verduurzaming van woningen. Die komen volgens de makelaars te liggen bij de mensen met de smalste beurs. Die wonen vaak in de oudste huizen. Volgens Jaarsma wordt 20% van de woningen van ouderen verkocht aan jonge starters die zo’n huis maar net kunnen betalen. “Het gaat vooral om woningen in gedateerde staat, die al 40 jaar niet zijn gemoderniseerd. De oranje tegels en bruine keukenkastjes zitten er nog in. Starters kunnen zo’n huis net kopen, maar hebben geen geld meer om te moderniseren of te verduurzamen.”

Hoe moet dat opgelost worden?
“Verduurzaming moet gefinancierd kunnen worden. Met leningen of subsidies. Bijvoorbeeld via de overdrachtsbelasting. Een huis in transitie is het beste moment om het te verduurzamen. Dan staat het toch leeg. Wij stellen voor dat als iemand binnen een halfjaar of een jaar na aankoop zijn woning daadwerkelijk verduurzaamt de overdrachtsbelasting in mindering mag worden gebracht op zijn kosten. Dat soort constructies helpt ook mensen met een smalle beurs. Daarnaast roepen we de politiek op de tijd te nemen. Verduurzaam stapsgewijs. We hebben 32 jaar voor de energietransitie. Niet iedereen hoeft van vandaag op morgen van het gas af.”

NVM-voorzitter Ger Jaarsma spreekt op 27 september tijdens am:hypotheken in Utrecht. Het evenement staat in het teken van maatwerk. Info over programma en inschrijven vind je op de congressite.

Reageer op dit artikel