De huizenprijzen zijn de afgelopen 25 jaar verdrievoudigd. Dat heeft niet zozeer te maken met krapte aan de aanbodkant, maar wel met de lagere rente en de hogere inkomens. Die maken dat huizenkopers een hogere hypotheek kunnen afsluiten en meer kunnen bieden voor een huis. “Extra woningbouw leidt tot een welkome vergroting van het aantal beschikbare woningen voor starters en andere huishoudens, maar biedt vermoedelijk beperkt tegenwicht aan de gestegen prijsniveaus.”
Ook beleggers in de kaart gespeeld
Door de steeds dalende kapitaalmarktrente is de Nederlandse hypotheekrente gedaald van gemiddeld 7% in 1995 tot circa 2% nu. Daardoor kunnen huishoudens bij dezelfde maandlasten hogere hypotheken afsluiten. Ook vastgoedbeleggers worden door de lage rentestand in de kaart gespeeld. “De contante waarde van te ontvangen huurbetalingen wordt bij een lagere rendementseis immers hoger, zodat de beleggingswaarde van woningen stijgt door verdisconteringseffecten.”
Veel mensen zitten dicht tegen maximum
De huizenprijzen sloten de afgelopen 25 jaar sterk aan bij de ontwikkeling van inkomensnormen voor hypotheken en het daaruit resulterende maximale leenbedrag. Prijzen en leennormen vertoonden na 1995 dezelfde ontwikkeling, met uitzondering van huizenbubbel vlak voor de kredietcrisis en de daaropvolgende prijsdaling. Daarnaast werd het maximale leenbedrag beïnvloed door wijzigingen in de inkomensnormen van het Nibud. “Dat huizenprijzen en het maximale leenbedrag een sterke samenhang vertonen is niet verrassend: het overgrote deel van de huizen in Nederland is met een hypotheek gefinancierd, en relatief veel huishoudens (zowel starters als doorstromers) sluiten een hypotheek af die dicht tegen hun maximum aanligt.”
Die hoge leningen hebben ook te maken met de fiscale bevoordeling van hypotheekschulden en van vermogen in de eigen woning. “Huizenprijzen werden de afgelopen decennia dan ook sterk gedreven door de leenruimte van huishoudens. Op de kortere termijn kan de prijsontwikkeling hiervan afwijken, bijvoorbeeld door zorgen van huishoudens en beleggers over hun toekomstige financiële situatie.”
Woningtekort is er altijd geweest
Historisch gezien is altijd sprake geweest van een woningtekort, aldus DNB. “Op dit moment is het tekort gelijk aan 331.000 woningen, ofwel 4,2% van de woningvoorraad. Hoewel de bijdrage van dit woningtekort aan de hoge prijsniveaus moeilijk te meten is, suggereren empirische schattingen een relatief geringe omvang: van het inlopen van het huidige woningtekort met 1 procentpunt (ongeveer 80.000 woningen extra bovenop de groei van het aantal huishoudens) zou een 1 tot 2% lagere woningprijs mogen worden verwacht.”
Afbouwen van de hypotheekrenteaftrek verstoort de beslissing om te kopen of te huren minder”
Afbouw renteaftrek helpt starters beter
Starters hebben weinig baat bij het verhogen van de maximale leenruimte, stelt DNB, omdat daarmee de huizenprijzen vanzelf meestijgen. “In beginsel kunnen starters dan dezelfde woningen kopen als voorheen, maar wel tegen een hogere lening met bijbehorend hogere risico’s. Ze zijn daarom meer geholpen met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek met het huidige tempo van 3 procentpunten per jaar. Dit remt de stijging van huizenprijzen en van de hypothecaire leenbehoefte en heeft ook als voordeel dat de beslissing om te kopen of te huren minder wordt verstoord. Dat laatste komt de ontwikkeling van een goed functionerende huurmarkt ten goede, wat juist voor starters belangrijk is.” Extra woningen bouwen kan ook helpen, aldus DNB. “Hoewel dit woningen vermoedelijk niet veel goedkoper maakt, zorgt het wel dat voor een groter aantal huishoudens een woning beschikbaar komt.”
