Een 'hoge hypotheek' betreft een hypotheek waarbij geldverstrekkers een hogere hypotheekrente berekenen naarmate de verhouding tussen hoofdsom en woningwaarde hoger ligt. Er zijn volgens De Hypotheekshop twee redenen te bedenken waarom de rente van hoge hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hoger is. "Allereerst is de kans groter dat de geldverstrekker na een eventuele gedwongen verkoop van het onderpand met een restschuld achterblijft. Daarnaast moeten met name banken (vanwege de Basel-regelgeving) meer kapitaalbuffers aanhouden voor hoge hypotheken die worden verstrekt. Het grotere risico en de hogere kosten vertalen zich in een opslag op de hypotheekrente. Bij hypotheken met NHG is er in de regel geen sprake van een renteverschil omdat de stichting WEW garant staat voor een eventuele restschuld en NHG-hypotheken uitgezonderd zijn van zwaardere kapitaaldekkingseisen", aldus de marktscan van de franchiseketen.
Aanbieders die zich specialiseren
In de marktscan werd onderzocht of er geldverstrekkers zijn die zich richten op of juist lage of juist hoge verstrekkingen. Uit een eerdere marktscan van De Hypotheekshop bleek dat er aanbieders zijn die zich specialiseren in bijvoorbeeld NHG hypotheken en lange rentevaste perioden.
Daartoe heeft de franchiseketen alle hypotheekaanvragen zonder NHG die via De Hypotheekshop zijn verleend uit het eerste kwartaal van dit jaar geanalyseerd. Geldverstrekkers waarbij meer lage hypotheken dan hoge hypotheken werden aangevraagd, kregen een score 1 of 2. Bij een min of meer gelijk aandeel is de score 3, en bij meer hoge dan lage hypotheken een score 4 of 5.
Tweedeling regiepartijen
Er is volgens De Hypotheekhsop een tweedeling zichtbaar onder de zogenaamde regiepartijen. Syntrus en Munt kiezen voor de lage verstrekkingen waar Aegon, ASR en NN juist kiezen voor de hoge hypotheken. "Het rendement op hoge verstrekkingen is weliswaar hoger maar het risico is dat ook. Vandaar dat regiepartijen waarin pensioenfondsen beleggen, Syntrus en Munt, wellicht kiezen voor een zo laag mogelijk risico. Andere beleggers willen wat meer rendement. Alle (groot)banken vallen in de categorieën neutraal of lage verstrekking. Daar lijken meerdere redenen aan ten grondslag te liggen. Zo hebben consumenten op dit ogenblik zeker bij de hogere verstrekkingen de voorkeur om de rente lang vast te zetten, terwijl banken met name scherp zijn op de korte en middellange rentes. Daarnaast gelden voor banken zwaardere kapitaaleisen voor hogere verstrekkingen waardoor hun rentes in deze tariefklassen minder concurrerend zijn. Grootbanken en hun dochterlabels zijn wel sterk in bespreekzaken. Daarnaast kennen ze een ruimer assortiment aan aflosvormen, denk aan de spaarhypotheek", aldus de franchiseketen.
Stijging huizenprijzen
Mede door de stijging van de huizenprijzen, waardoor de meeste doorstromers hun oude woning met overwaarde kunnen verkopen en de verhoging van de eenmalige belastingvrije schenkingsvrijstelling (2018: €100.800), is volgens de marktscan het aandeel lage verstrekkingen fors toegenomen. Een aantal geldverstrekkers heeft hier op ingespeeld door, zelfs bij NHG, het aantal tariefklassen uit te breiden. Ook voeren steeds meer aanbieders een looptijdrente in volgens De Hypotheekshop, waarbij gedurende de looptijd van de hypotheek renteopslagen automatisch komen te vervallen. De franchiseketen meldt ook dat de hypotheekrente vaker wordt gewijzigd en verschillen de aanpassingen per combinatie van rentevaste periode en tariefklasse. De Hypotheekshop: "Op deze wijze proberen geldverstrekkers een zo gunstig mogelijk tarief te bieden binnen het gewenste segment. Tot slot zien we groei van aanbieders die met (meerdere) externe funders gaan werken (ASR, NN, NIBC)."
