De VNG is bij de garantieregeling betrokken in het kader van de achtervangovereenkomst die gemeenten en het Rijk hebben gesloten met het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de uitvoerder van de NHG. Als de liquiditeitspositie van het WEW onder een bepaald niveau zakt, moeten Rijk en gemeenten het tekort aanvullen met een achtergestelde lening. De gemeenten kijken daarom met een scherp oog naar bepalingen die dat achtervangrisico vergroten.
"Wij vragen ons af of de wijze waarop het instrument nu materieel wordt vormgegeven niet in strijd is met de beleidsdoelstelling als zodanig", zo maakte de VNG-commissie Wonen en Bouwen in een notitie uit maart van dit jaar haar twijfels kenbaar. De gemeenten staan nog steeds achter de afspraken die gemaakt zijn om het gebruik van de NHG te vergroten. "Er is echter niet aangegeven dat door middel van ICT-techniek een aanvrager van een hypotheek tot _ 240.000 min of meer automatisch voorsorteert voor NHG-garantie. Door deze oplossing is er geen sprake meer van aanmoediging die leidt tot een gemotiveerde keuze, maar in feite sprake van een automatisme."
Rentekorting
De VNG vindt dat het succes niet mag worden afgemeten aan het aantal garanties, maar aan de bereikbaarheid van een eigen woning. "Door de forse uitbreiding van het garantie-instrument wordt geen aspirant-koper méér in de gelegenheid gesteld een woning te kopen."
Naast de groei van het aantal garanties schiet ook de rentekorting die de NHG oplevert het doel van het WEW voorbij, vindt de VNG, omdat de lagere inkomens hun leencapaciteit vrijwel volledig verzilveren. "Wordt de rente iets verlaagd, dan zal men door de min of meer volledige benutting van de toegestane woonlastcapaciteit ruwweg dezelfde woonlast blijven houden."
Bancair instrument
De NHG heeft zich ontwikkeld van volkshuisvestingsinstrument tot bancair instrument, vinden de gemeenten. "De toenemende belangstelling van hypothecair financiers voor een met NHG gegarandeerde lening stoelt op de behoefte om te kunnen voldoen aan de solvabiliteitseisen van het zogenoemde Basel-akkoord." Dat akkoord stelt eisen aan de kapitaalbuffers van banken. Zo moet voor een hypotheek zonder garantie een solvabiliteitsbeslag van 5,6% worden aangehouden.
Doordat de ICT-faciliteiten in de afgelopen drie jaar zijn uitgebreid, zijn geldverstrekkers zich meer gaan richten op het sluiten van hypotheken met NHG. De gemeenten zien vooral vorig jaar een "aanmerkelijke intensivering". "Dat komt onder meer doordat een hypotheekofferte direct op NHG-voorwaarden wordt uitgebracht als men voor NHG in aanmerking komt."
Niet nodig
In de huidige situatie komen NHG's terecht bij mensen die de garantie eigenlijk niet nodig hebben. "De groep die nu voor de groei zorgt, had wellicht ook zonder garantie de financiering rondgekregen." De VNG vreest een verdubbeling van de intensiteit van eventuele aanspraken op de achtervangfunctie. Die vrees wordt vooral gevoed door de huidige lage rentestand en hoge woningprijzen.
Een ander knelpunt is de borgtochtpremie die kopers betalen voor de NHG. Die is met 0,28% volgens VNG en VROM niet kostprijsdekkend. Begin dit jaar zijn daarom de premies opnieuw doorgerekend. Dat heeft echter geleid tot een premie van 0,27%, een uitkomst waar de gemeenten vraagtekens bij plaatsen. "De verwachting is dat de premie in de toekomst wel zal stijgen door veranderende omstandigheden", zegt beleidsmedewerker Vincent Buitenhuis. "Maar we willen ook weten of die premie op dit moment niet te laag is. We hebben vorig jaar al opmerkingen gemaakt over het risicoprofiel: door de groei van het aantal NHG's en de lucht in de woningmarkt zijn de risico's groter geworden."
Met het WEW wordt nu gesproken over het vaststellen van de NHG-premie. "Voor ons is de basisvraag wat nu het effect is van het instrument NHG. Als je nu een hypotheek aanvraagt tot _ 240.000, krijg je al automatisch NHG. Helpt zo'n generieke maatregel dan wel? Het aantal loten aan de NHG-stam is te breed. Wil je bijvoorbeeld je woning verbeteren, dan sluit je een nieuwe hypotheek met garantie. Hebben we het dan echter nog wel over bevordering van het eigenwoningbezit? Wij stellen niet de NHG zelf ter discussie, maar we willen wel overleggen met VROM en het WEW of we niet een andere koers moeten varen."
Online toetsen
WEW-directeur Karel Schiffer vindt dat de VNG zich onnodig druk maakt. "We werken nu al tien jaar met hetzelfde systeem. Dat gaan we vernieuwen; er komt één platform voor het uitwisselen van gegevens. In eerste instantie worden onze interne processen gestroomlijnd. Daarna gaan we praten met de geldverstrekkers. Het is de bedoeling dat ze binnen twee jaar allemaal op dat systeem zijn aangesloten. Dan worden dus geen garanties meer aangevraagd op papier of via HDN. Het is een efficiencyslag die veel meer zekerheid geeft over de kwaliteit van de gegevens."
Een andere vernieuwing is het invoeren van een online toetsing. "Het voordeel daarvan is dat we geen dvd's met toetsingsprogramma's meer hoeven te sturen en dat geldgevers altijd beschikken over een actuele toets." De online toetsing moet per 1 januari beschikbaar komen. "Daarna gaan we de boer op met ons nieuwe systeem. Er is dus geen aanleiding om te denken dat de ICT nu al het aantal garanties bepaalt. Wij proberen de NHG gewoon zo efficiënt mogelijk te regelen voor alle betrokken partijen."
Wel geeft Schiffer aan dat de borgtochtpremie de komende jaren zal stijgen. "Het enorme succes staat vast: het volume is verdubbeld in drie jaar tijd. Daardoor hebben we een groter buffer nodig. Daar gaan we opnieuw onderzoek naar doen; ik verwacht dat daar uitkomt dat de premie licht omhoog moet."
Het succes van de NHG komt doordat mensen meer behoefte hebben aan zekerheid, zegt Schiffer. "Niet doordat wij ICT-plannen hebben. Bij de doelgroep - mensen die een hypotheek sluiten tot _ 240.000 - heeft 65% een NHG. Ons doel is dat te verhogen tot 75%. Gemeenten profiteren daar ook van."
NHG-grens naar kwart miljoen
Per 1 januari gaat de kostengrens voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog naar _ 250.000.
Die grens is nu _ 240.000. De verhoging past in het beleid om de kostengrens de komende jaren de ontwikkeling van de woningprijzen te laten volgen. De kostengrens voor woonwagens gaat naar _ 60.900 (60.000) en die voor woonwagenstandplaatsen wordt _ 43.500.(44.200) De borgtochtprovisie blijft 0,28%.
Bekend is ook dat bij het toetsinkomen van ondernemers met ingang van volgend jaar wordt uitgegaan van de nettowinst in plaats van het bedrijfsresultaat. Het Waarborgfonds Eigen Woningen maakt de definitieve wijzigingen begin november bekend.