De Nederlandse woningmarkt heeft zich in de afgelopen twintig jaar gekenmerkt door enorme prijsontwikkelingen. De woningwaarde in Nederland is in die periode fors toegenomen, concludeert Calcasa. In deze periode zijn er verschillende trends en economische invloeden geweest die de huizenprijzen hebben beïnvloed. Het technologiebedrijf analyseerde de belangrijkste ontwikkelingen en factoren die hieraan hebben bijgedragen. Daarnaast wordt een vergelijking gemaakt tussen de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt ten opzichte van die in andere Europese landen.
Meer dan een verdubbeling
Begin 2005 bedroeg de gemiddelde woningwaarde in Nederland ongeveer 231.000 euro. Twintig jaar later is de woningwaarde opgelopen naar 509.000 euro, meer dan een verdubbeling. Deze waardeontwikkeling is niet lineair verlopen en werd beïnvloed door zowel economische pieken als verschillende crises. De kredietcrisis van 2008-2013 zorgde voor een daling van de woningprijzen met gemiddeld 20 procent, waarna een periode van bijna tien jaar met prijsstijgingen volgde waarin de woningprijzen zijn verdubbeld.
Historisch lage hypotheekrentes
De periode na de kredietcrisis werd gekenmerkt door historisch lage hypotheekrentes, een toenemende vraag naar koopwoningen en een beperkt woningaanbod. Dit heeft geresulteerd in flinke prijsstijgingen die ook nu nog steeds gaande zijn. De coronapandemie zorgde niet voor een kentering in de woningmarkt. Waar aanvankelijk een terugval werd verwacht, stegen de huizenprijzen juist explosief door een toegenomen vraag en een lage renteomgeving. Dit beeld veranderde in 2022 toen door de energiecrisis de inflatie en vervolgens hypotheekrentes snel opliepen. Toch was ook deze daling van korte duur en hebben we op dit moment weer te maken met forse prijsstijgingen.
Tijdelijke afkoeling
Een belangrijke drijfveer achter de prijsontwikkeling op de woningmarkt is de hypotheekrente. In de jaren 2004-2008 lag de gemiddelde hypotheekrente rond de 5 procent, terwijl deze in de periode 2015-2021 daalde naar een historisch laag niveau van onder de 2 procent. De renteverhogingen vanaf 2022 leidden tot een tijdelijke afkoeling van de woningmarkt, maar veroorzaakte geen structurele prijsdalingen.
Huishoudens konden meer lenen
Naast de renteontwikkeling spelen inflatie en loonstijgingen een belangrijke rol. De inflatie bleef lange tijd relatief laag, maar kende een piek in 2022-2023 door stijgende energieprijzen en wereldwijde economische onzekerheden. Tegelijkertijd stegen de lonen, waardoor huishoudens meer konden lenen en hogere huizenprijzen konden betalen. Onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de woningprijzen en de invloed van de macro-economische factoren, waarbij vooral het effect van de hypotheekrente goed zichtbaar is.
Minder tussenwoningen, meer vrijstaande woningen
Kijkend naar de woningtransacties, dan zien we dat er relatief meer vrijstaande woningen worden verkocht dan twintig jaar geleden. In 2024 zorgden vrijstaande woningen voor ruim 16 procent van de transacties, terwijl dit twintig jaar eerder nog geen 13 procent was. Tussenwoningen worden juist minder verkocht. Zorgden zij in 2004 nog voor bijna 32 procent van de transacties, tegenwoordig vertegenwoordigen zij nog maar een kwart van de transacties. Appartementen schommelden in deze periode tussen de 28 procent en 30 procent maar piekten in 2024 naar bijna 33 procent.
Verhoogde interesse van jonge kopers
De belangrijkste reden hiervoor is de verhoogde interesse van jonge kopers en het feit dat appartementen beter betaalbaar zijn dan andere type woningen. Een andere verklaring is het 'uitponden' van huurwoningen door investeerders en toename van binnenstedelijke nieuwbouw, wat heeft geleid tot meer beschikbare appartementen op de markt.
Aantal huishoudens neemt fors toe
Niet alleen het aantal woningtransacties, maar ook de verhouding tussen het aantal woningen en huishoudens vertoont de afgelopen twintig jaar een wisselende trend. In 2004 telde Nederland nog 6,9 miljoen woningen, terwijl dat aantal inmiddels is gestegen naar ruim 8,2 miljoen. Tegelijkertijd is het aantal huishoudens echter ook fors toegenomen, van ruim 7 miljoen naar bijna 8,4 miljoen. Hieruit blijkt dat het aantal huishoudens het woningaanbod overtreft. Dit verschil was in 2014 op zijn kleinst, met toen slechts 55.000 minder woningen dan huishoudens.
Verschil loopt snel op
De afgelopen jaren is dit verschil echter snel opgelopen. Inmiddels bedraagt het gat tussen huishoudens en woningaanbod 170.000 woningen, het grootste in twintig jaar. Dit verschil is niet gelijk aan het woningtekort. Het daadwerkelijke woningtekort bedraagt door verschillende reden als kortdurende leegstand, tweede woningen en dergelijke 401.000 woningen.
Grootste uitdagingen voor starters
Starters ondervinden de grootste uitdagingen op de woningmarkt. Calcasa rapporteerde in 2023 al dat slechts 3 procent van de woningvoorraad mogelijk geschikt zou zijn voor een starter. Tegelijkertijd worden koopwoningen steeds minder bereikbaar. Zo moet een gemiddelde koper tegenwoordig bijna een ton per jaar verdienen om een gemiddelde woning te kunnen financieren. De stijgende huizenprijzen hebben ertoe geleid dat de huidige groep woningbezitters gemiddeld 220.000 euro aan overwaarde heeft. Dat verkleint de kansen voor starters. Om toch kans te maken moet de starter veel eigen geld meebrengen.
Regionale verschillen
Niet alle regio's in Nederland hebben dezelfde prijsontwikkeling doorgemaakt. Stedelijke gebieden, met name Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, zagen de sterkste prijsstijgingen. De gemiddelde woningprijs in Amsterdam verdrievoudigde zelfs bijna in de afgelopen twee decennia. Waar twintig jaar geleden een gemiddelde woning in Amsterdam 225.000 euro kostte, is dat tegenwoordig gemiddeld 647.000 euro.
Stijging van 180 procent
In Utrecht steeg een gemiddelde woning van 208.000 euro naar 583.000 euro, een stijging van 180 procent. In Bloemendaal is de gemiddelde waarde van een woning inmiddels ruim boven een miljoen opgelopen. Twintig jaar geleden kon in Bloemendaal nog voor gemiddeld 492.000 euro een woning worden gevonden, tegenwoordig is daar echter al ruim 1,2 miljoen euro voor nodig.
Prijsontwikkeling bleef in Limburg en Groningen achter
In vergelijking met de Randstad bleef de prijsontwikkeling in andere regio's, zoals delen van Limburg en Groningen, achter. In Kerkrade steeg de waarde van een gemiddelde woning van 153.000 euro naar 289.000 euro, net geen verdubbeling. De gemeenten Voerendaal en Eijsden-Margraten hadden met 86 procent de laagste prijsontwikkeling in de afgelopen twintig jaar.
Nederland boven Europese gemiddelde
Sinds 2010 rapporteren bijna alle Europese landen hun huizenprijzen aan Eurostat. De gemiddelde woningprijs is in Europa sinds 2010 met ongeveer 50 procent gestegen. Nederland heeft met 62% een grotere prijsverandering ondergaan in deze periode. In landen als Oostenrijk, Tsjechië, Estland, Hongarije, Litouwen en Letland is de gemiddelde woning meer dan in prijs verdubbeld. Toch is er ook een aantal landen waar de woningwaarde op dit moment lager is dan in 2010. Italië is hiervan het grootste land. Spanje is recentelijk net boven de gemiddelde prijs uit 2010 uitgekomen. Zo zit Nederland dus boven het Europese gemiddelde, maar is het opvallend hoe groot de onderlinge verschillen tussen de Europese landen zijn.
