Deze trend, die zich vooral voordoet in kleinere gemeenten maar ook in grote steden als Almere, Haarlemmermeer en Zaanstad, onderstreept de toenemende uitdagingen voor starters op de woningmarkt.
Toenemende uitdagingen
Volgens Martin Hagedoorn, manager Product & Business Expertise bij De Hypotheekshop, is dit een duidelijk signaal van de toenemende druk op starters: “We zien dat de uitdagingen voor starters toenemen, vooral in Utrecht en Flevoland, provincies met een grote schaarste aan koopwoningen. Dit heeft te maken met de combinatie van hoge huizenprijzen en een beperkte financieringsruimte. De problematiek is het meest zichtbaar in de kleinere gemeenten. Het is zorgwekkend dat starters steeds meer risico’s moeten nemen om een woning te kunnen bemachtigen. Denk daarbij naast een hoge hypotheek ook aan fors overbieden en kopen zonder financieringsvoorbehoud. Het valt te verwachten dat het aantal gemeenten waar starters een hogere hypotheek sluiten dan doorstromers de komende jaren verder zal toenemen.”
Voorsprong doorstromers
Doorstromers behouden een duidelijke voorsprong op de woningmarkt, mede dankzij financiële voordelen zoals het gebruik van overwaarde en de mogelijkheid om hun lagere rente mee te nemen naar hun nieuwe woning. “Doorstromers hebben nu meer mogelijkheden om hun woning te financieren, wat hen een significant voordeel biedt in de huidige markt", legt Hagedoorn uit.
Hypotheken stijgen harder buiten de Randstad
De hypotheekstijging is in 2024 groter buiten de Randstad dan daarbinnen, een ontwikkeling die ook wel het “rimpel-effect” wordt genoemd. De hoge huizenprijzen in de Randstad dwingen huizenkopers om hun zoekgebied te verleggen naar rustigere en betaalbaardere regio’s. Dit heeft geleid tot een sterkere stijging van de gemiddelde hypotheken in deze gebieden. “Het zogenoemde rimpel-effect zorgt voor een verschuiving van de vraag naar woningen buiten de traditionele populaire gebieden. Dit verklaart waarom hypotheken in deze regio’s sneller stijgen dan in de Randstad", legt Hagedoorn uit.
In sommige grotere gemeenten, zoals Amstelveen en Vijfheerenlanden, zijn de gemiddelde hypotheken van doorstromers zelfs gedaald. Mogelijk dat hier de grenzen van de betaalbaarheid in zicht komen.
Huizenprijzen stijgen harder dan hypotheken
Hoewel huizenprijzen in 2024 met 8,7% stegen volgens het CBS en het Kadaster, bleef de gemiddelde hypotheekstijging beperkt tot 8,4% voor starters (tot 350.600 euro) en 7,6% voor doorstromers (tot 368.700 euro). Hypotheekverhogingen voor verbouwingen en andere doeleinden stegen met 11,8% (tot 79.500 euro), wat hoger ligt dan de huizenprijsontwikkeling. De beperktere stijging van hypotheken van huizenkopers komt doordat eigen middelen, zoals overwaarde en schenkingen van ouders, steeds belangrijker worden. Voor doorstromers speelt vooral de overwaarde een grote rol.
Veel doorstromers ontvangen bij de verkoop van hun oude woning een hoger bedrag dan vooraf was ingeschat of kon worden overbrugd. Hierdoor lossen zij na het passeren van de hypotheek op de nieuwe woning vaak direct een aanzienlijk deel af. In de praktijk betekent dit dat de gemiddelde hypotheek van doorstromers mogelijk tienduizenden euro's lager ligt dan oorspronkelijk via HDN is aangevraagd.
