Belegden pensioenfondsen in 2014 ongeveer vijftien miljard euro in Nederlandse hypotheken; dit jaar komt de hoogte van al hun hypotheekbeleggingen uit op zo’n negentig miljard euro.
In termen van allocatie zat tien jaar geleden nog geen twee procent van het uitgezette pensioenvermogen in hypotheken: inmiddels is dit zes procent, blijkt uit gegevens die Attens kan voorleggen.
Kleine versus grote pensioenfondsen
Haal je de twee grootste pensioenfondsen – ambtenarenfonds ABP en die voor de zorg- en welzijnssector PFZW - uit de vergelijking, dan valt het allocatiepercentage met acht procent zelfs hoger uit, komt naar voren uit diezelfde cijfers.
Dat valt volgens Wouter Vos, senior investment manager bij PGGM (de pensioenuitvoerder van PFZW) vrij eenvoudig te verklaren. “Grote fondsen beleggen veel meer pensioenvermogen, dus duurt het voor hen ook een stuk langer om op een bepaalde procentuele allocatie uit te komen.”
Exclusief voor PFZW
Zeker wanneer je als pensioenfonds besluit dat al het vermogen dat je sinds 2015 in hypotheekverstrekking stopt exclusief voor jouw (oud-)deelnemers beschikbaar is. Desondanks verdubbelde Attens, één van de hypothekenmerken van Achmea, haar portefeuille tussen 2019 en nu, van 2.5 miljard euro toen naar ruim vijf miljard euro eind 2024.
Illustratief voor de groeiende interesse vanuit de pensioenwereld, volgens Hikmet Sevdican. Hij is bestuursvoorzitter van Achmea Mortgages, dat namens institutionele beleggers en pensioenfondsen hun vermogen in hypotheken van Achmea (waaronder dus Attens) beheert. “Inmiddels investeren vijftig pensioenfondsen in Nederlandse hypotheken.”
Vooruitzichten gunstig
Fors gestegen huizenprijzen, stabiele hypotheekrentes, amper werkloosheid en een uitstekende betaalmoraal: factoren te over die pensioenfondsen prima langetermijnrendementen opleveren.
En kijkend naar diezelfde variabelen zijn de vooruitzichten volgens Sevdican en Vos onverminderd gunstig, blijkt ook uit een investment update van Achmea Mortgages van juni dit jaar.
Er zit dus veel meer in het vat, zou je kunnen zeggen. Maar Attens-hypotheken zijn alleen exclusief voor (oud-)leden van PFZW. In hoeverre zet dit een rem op de groei van de portefeuille?
Vos: “Er zijn zo’n 2,9 miljoen mensen die via PFZW in ieder geval een deel van hun pensioen opbouwen. Dus we bereiken een groter deel van de markt dan je denkt. En dat blijkt ook wel als ik even naar dit jaar kijk: we ‘zetten’ in 2024 zo’n 1,2 miljard euro aan hypotheken weg.”
Een PFZW’er kan ook ergens anders een hypotheek afsluiten. Waarom zou hij of zij dat dan via Attens doen?
Vos: “Attens gaat soepeler om met inkomensaspecten die specifiek voor zorgmedewerkers gelden. Overwerk op de loonstrook, onregelmatigheidstoeslagen: we tellen een groter deel op bij het toetsinkomen waardoor iemand net wat meer kan lenen. En we kijken minder strikt naar nuluren- en andere flexcontracten. We weten: de werkzekerheid is goed, men staat overal te springen om zorgpersoneel.”
Sevdican vult aan: “Onze productmanagers en salesmedewerkers hebben het merk ‘Attens’ ontwikkeld. En onze acceptanten weten als geen ander hoe ze de bestendigheid van iemands inkomen kunnen toetsen. Dus ja, we toetsen soepel. Maar ook bestendig.”
Verduurzaming stimuleren
Met de gestegen huizenprijzen lijkt het me juist voor jullie doelgroep ontzettend moeilijk om aan een koophuis te komen. Maken jullie je daar zorgen om?
Sevdican: “We zien dat de vraag er nog steeds is en dat men het kan betalen. De impact van de inflatie op het netto besteedbaar inkomen lijkt mee te vallen, terwijl de inkomens wel flink stegen.”
Vos: “Onze doelgroep krijgt het wel sneller moeilijk. En als we inzoomen op de verstrekte hypotheken, liggen de huizenprijzen wel wat lager. Het is voor hen moeilijk om middenin de grote stad wat te kopen. Maar goed, dat is het eigenlijk voor iedereen wel.”
Ook energiezuinige woningen liggen voor hen minder binnen handbereik.
Vos: “Klopt, de prijzen van energiezuinige woningen zijn ontzettend snel gestegen. Mensen met een zorgsalaris kopen daarom eerder opknappertjes. Dat zien we ook terug in de cijfers. Met financiële beloningen hopen we hen te stimuleren om dan zélf te verduurzamen.”
Met rentekortingen wanneer ze een beter energielabel realiseren?
Vos: “Nee, dat nog niet eens. Een energielabel aanvragen kost ook steeds weer tussen de driehonderd en 350 euro. Alles wat je kunt doen qua verduurzaming juichen we toe. We willen vooral zo weinig mogelijk drempels opwerpen. Daar ging wel een traject aan vooraf. In 2015 beloonden we alleen woningen die al een A-label hadden. Maar daardoor kwam de korting terecht bij mensen die er toch al warmpjes bijzaten. Toen we ons dat realiseerden, draaiden we het beloningsbeleid helemaal om. Dat past ook bij onze doelgroep: voor hen zijn energiezuinige woningen minder bereikbaar. Dan geven we hen liever een zetje waardoor ze wél die woning met een E-, F- of G-label kopen en verduurzamen.”
Opnieuw: bestendig toetsen
Knab lanceerde recent een hypotheek die zzp’ers al na een jaar ondernemen aan kunnen vragen. Veel mensen in de zorg- en welzijnssector zijn tegenwoordig zelfstandige. Hoe kijken jullie daarnaar?
Sevdican: “We hadden het net over de bestendigheid van het inkomen. Wij willen daarom wel de cijfers over drie jaar zien. De tijd moet ook maar uitwijzen of het zzp-schap wel bij je past. Dat toon je met drie jaar wel aan. We zijn dus wel iets strikter daarin.”
Wanneer kunnen we de volgende verdubbeling verwachten?
Vos: “We kijken ieder jaar opnieuw wat het volume moet worden. Dan gaat het over een deel netto-groei, maar ook over het herbeleggen van de ontvangen rente en aflossing. Doordat de portefeuille groeit, wordt die laatste post steeds groter. En dat is mooi. Toen we startten zagen we al een situatie voor ons dat het label zichzelf kan bedruipen. Op dat punt zitten we nu.”
