Sommige aandachtspunten in het meest recente onderzoek naar de kwaliteit van het hypotheekadvies kwamen ook al terug in vorige onderzoeken, waarvan de laatste alweer tien jaar geleden plaatsvond.
Op basis van schriftelijke vragen aan 36 hypotheek-adviespartijen, zestig hypotheekdossiers en acht bedrijfsbezoeken komt de AFM uiteindelijk met elf aandachtspunten.
Wat de toezichthouder van de hypotheekadviseur verwacht:
1. Maximaal leenbedrag staat niet gelijk aan passende lening
De hypotheekadviseur moet al in de oriëntatiefase, dus nog voordat het daadwerkelijke adviesgesprek plaatsvindt, duidelijk maken dat een passende lening niet per se gelijk staat aan het maximale leenbedrag. Consumenten staren zich daar vaak blind op: niet gek in de oververhitte woningmarkt zoals we die vandaag de dag kennen. Maar ook risicovol. Aan de adviseur om dit al tijdig te benadrukken.
2. Al tijdens oriëntatiefase voorbereiden op latere onderwerpen
Bereid je je klanten tijdens het eerste, meer kennismakende, gesprek voor op onderwerpen zoals rentevaste periodes, aflosvormen en verzekeringen die risico's op overlijden of arbeidsongeschiktheid opvangen? Dan komen zij ook beter voorbereid het adviesgesprek in en weten ze beter wat ze kunnen verwachten. Met een beter hypotheekadvies tot gevolg.
3. Meer informatie inwinnen over uitgaven
Inkomensgegevens zijn vrij eenvoudig in te winnen en dat doen hypotheekadviseurs ook volledig. Maar van uitgaven hebben adviseurs en ook potentiële woningkopers zelf vaak geen goed beeld. Het is aan de adviseur om deze informatie wel zoveel mogelijk in te winnen, hierop door te vragen en ook wijzigingen die in alle redelijkheid vallen te verwachten in kaart te brengen.
4. De risico's en rol van gestandaardiseerde vragenlijsten
Standaard vragenlijsten zijn handig om snel een globaal beeld van iemand te vormen. Maar de AFM verwacht dat hypotheekadviseurs allereerst inventariseren of de vragenlijsten niet al te sturend zijn. Ook te algemene stellingen vormen een risico, met name wanneer het gaat over onderwerpen als risicobereidheid. Daarom moet de adviseur dergelijke vragenlijsten meer als een startpunt gebruiken, om het adviesgesprek mee aan te vangen en vervolgens verder op antwoorden door te vragen.
5. Tegenstrijdigheden aanstippen
De toezichthouder leest in rapporten dat adviseurs tegenstrijdigheden vaak óf niet opmerken óf het erbij laten zitten. De AFM verwacht van adviseurs dat ze tegenstrijdigheden signaleren en erop doorvragen. Een voorbeeld dat de toezichthouder benoemt: iemand wil geen overlijdensrisicoverzekering afsluiten, maar wil wel dat nabestaanden zonder financiële zorgen achterblijven, mocht het misgaan. Door dit vervolgens te bespreken, dwingen ze klanten om keuzes te maken én ontstaat er ook een helder klantbeeld.
6. Fiscaal verleden doorstromers
Zeker voor doorstromers is het belangrijk om hun fiscale verleden goed in kaart te brengen, met name m.b.t. de hypotheekrenteaftrek. Faciliteren de klanten de adviseur hier onvoldoende in? Dan moet diegene hem of haar erop wijzen dat onduidelijk is wanneer het recht op hypotheekrenteaftrek precies vervalt. Iets wat vanzelfsprekend impact heeft op iemands uiteindelijke woonlasten.
7. Relatiebeëindiging expliciet bespreken
De hypotheekadviseur moet de gevolgen van een relatiebeëindiging expliciet én klantspecifiek bespreken in het adviesgesprek. Door bijvoorbeeld ook een beeld te schetsen van ieders individuele leencapaciteit, mocht het onverhoopt toch misgaan. Of stellen aan te moedigen eens langs de notaris te gaan, voor een testament of een samenlevingsovereenkomst.
8. Duurzaamheid altijd aanhalen
Duurzaamheid komt steeds vaker terug in hypotheekadviesgesprekken, maar de toezichthouder maakt van de gelegenheid gebruik om aan te halen dat dit in íéder adviesgesprek terug moet komen. Opnieuw: klantspecifiek, niet te generiek.
9. Zelfstandig tot een advies komen
De AFM constateert dat sommige hypotheekadviseurs de door de klant gewenste uitkomst als uitgangspunt nemen binnen het advies. Dat is niet de bedoeling: de toezichthouder benadrukt dat de rol van de hypotheekadviseur is om zelfstandig tot een advies te komen. Ongeacht de uitkomst die de klant wenst.
10. Niet te ingewikkelde en te standaard rapporten
Veel adviesrapporten zijn voor klanten amper te begrijpen en bevatten vaak alleen maar algemene teksten. De AFM geeft aan te verwachten dat adviesrapporten zowel begrijpelijk als klantspecifiek zijn, daar waar het ertoe doet. Inclusief een onderbouwing van de keuzes en idealiter met een samenvatting.
11. Nazorg duidelijk
Tenslotte moet het voor de klant duidelijk zijn wat hij of zij na afloop van het hypotheekadviestraject wel en niet mag verwachten van de hypotheekadviseur in het kader van de nazorg. Wat dit precies inhoudt, dat laat de AFM aan de advieskantoren zelf over. Het moet vooral vooraf duidelijk zijn.
