'Je hypotheek binnen een week': acht jaar geleden was het voor de grootbanken dé belofte waarmee ze klanten binnenhaalden. Minder dan een week na het eerste gesprek konden ze regelen dat de hypotheek rond was. Logisch in een tijd dat technologie het aanvraagproces steeds sneller en efficiënter maakt.
Maar die claims wekten het wantrouwen van de AFM. Die kwam in 2018 met een waarschuwing: geldgevers mochten in hun uitingen niet meer de nadruk leggen op de snelheid waarmee je je eigenwoninglening kunt regelen. Hypotheekverstrekking moet namelijk wel zorgvuldig gebeuren, zo luidde de boodschap.
Indekken voor controles
Anno 2024 lijken geldgevers nogal door te slaan in die zorgvuldigheid, ziet Erik Zandstra van Zandstra Financieel Advies uit Hengelo. Hij ergert zich in toenemende mate aan geldverstrekkers die een waslijst aan documenten opvragen voordat de handtekening onder de akte gezet kan worden. Hij deelde zijn verhaal op LinkedIn, wat hem veel bijval opleverde. "De kloof tussen overheid en burgers is nog nooit zo groot geweest, maar geldverstrekkers en hypotheekklanten staan voor mijn gevoel nog verder uit elkaar."
Zijn kritiek richt zich op geldgevers die naar de werkgeversverklaring en de loonstrook nog een veelvoud aan aanvullende verklaringen opvragen voor de dossiervorming. "Het zijn allemaal formaliteiten die weinig tot niks zeggen over de kredietwaardigheid van de klant, maar puur dienen om zich in te dekken indien er intern/extern gecontroleerd wordt."
3% van de aanvragen kan direct door
Het zal toch wel om uitzonderingen gaan, of is het echt zo erg? We vragen het aan Zandstra zelf. "Ja, het is echt zo erg", is zijn korte antwoord. "Ik hoorde laatst van een accountmanager het verhaal dat inmiddels nog maar drie procent van alle hypotheekaanvragen direct, zonder aanvullende vragen, wordt geaccepteerd. Ik loop ruim twaalf jaar mee in dit vak, maar de laatste jaren wordt het steeds erger. Of het nu gaat om starters, doorstromers, ondernemers of mensen die scheiden: de bemiddeling neemt tachtig van de tijd in beslag."
Ik had dat laatst met iemand die al 20 jaar ondernemer is en een hypotheek van 3 ton nodig had - bij dezelfde geldverstrekker waar hij al een hypotheek had lopen. Deze man heeft nooit betalingsproblemen en dat wist de verstrekker óók. Maar die wilde wel allerlei bewijsstukken zien van informatie die ze zelf al hadden”
"Het advies hebben we kunnen stroomlijnen, onder meer door financiële rekensystemen. Maar daarna krijg ik te maken met de geldgever die soms meer dan zeventig bewijsstukken wil zien. Ik had dat laatst met iemand die al twintig jaar ondernemer is en een huis kocht van achthonderdduizend euro. Hij had een hypotheek nodig van drie ton - bij dezelfde geldverstrekker waar hij de hypotheek voor zijn bestaande woning had lopen. Deze man heeft nog nooit betalingsproblemen gehad en dat wist de hypotheekverstrekker óók. Maar die wilde wel allerlei bewijsstukken zien van informatie die ze zelf al hadden."
Witwasangst op de verkeerde plek
Zandstra denkt dat hypotheekverstrekkers uit angst doorschieten in het maar blijven opvragen van bewijsstukken. "De wet- en regelgeving is de laatste jaren niet veranderd. Maar inmiddels lijkt het wel of er vier compliance-medewerkers zijn op één acceptant. Als je eigen middelen inbrengt bij een hypotheek, moest je dat voorheen aantonen met een afschrift van de spaarrekening. Toen moest je de afschriften over de laatste drie maanden laten zien. En nu willen ze een verklaring 'herkomst eigen middelen' en een klantbeeldformulier."
De angst om witwassende klanten binnen te halen, zit er kennelijk in. "Terwijl iemand die geld wil witwassen, echt niet bij mijn kantoor komt aankloppen hoor. Die vraagt helemaal geen hypotheek aan. Banken speuren naar mogelijke fraude en behandelen elke klant als een potentiële fraudeur."
Doorgeslagen afvinkcultuur
Daarnaast vindt Zandstra dat gezond verstand een ondergeschikte rol is gaan spelen in het acceptatieproces. "Er moeten lijstjes worden afgevinkt en als er ergens geen vinkje gezet kan worden, gaat de hele aanvraag retour. Ik hoorde laatst van een aanvraag waarbij uiteindelijk de uitkomst was dat de klant tien euro te veel zou lenen. Dan denk je: zet het hypotheekbedrag tien euro lager en dan legt de klant dat tientje wel bij. Maar zo werkt het dus niet. Vervolgens ben je weer een week verder om dat allemaal geregeld te hebben."
Wat Zandstra betreft, zijn er gewoon te veel partijen op het toneel verschenen die hun rol spelen in het proces. "Ga maar na hoe groot dat team is geworden: twee aanvragers van wie er een ondernemer is, hebben te maken met een adviseur, een acceptant, een financieel rekenmeester, een serviceprovider, de geldgever, de makelaar, een taxateur én een notaris: er zijn echt te veel partijen tussengekomen."
Twee aanvragers van wie er een ondernemer is, hebben te maken met een adviseur, een acceptant, een financieel rekenmeester, een serviceprovider, de geldgever, de makelaar, een taxateur én een notaris”
De oplossing ligt voor een deel in het terugdringen van regeltjes, vindt hij. "Maar ik denk dat er ook al veel gewonnen is als het vertrouwen in aanvragers vanuit DNB en geldgevers een keer wat groter wordt."
En die hypotheek binnen een week, die is tegenwoordig dus niet meer dan een illusie?
"Er zijn ook geldgevers die het anders aanpakken. ING maakt in de regel wel waar dat je met drie tot vier bewijsstukken de hypotheek rond kunt maken. Maar er moet over het algemeen nog steeds een grote slag gemaakt worden."
