Dat merkte ook Eric Herben, franchisenemer van De Hypotheker in het noordoosten van de provincie Groningen, toen hij een paar weken geleden zijn frustraties van zich afschreef op LinkedIn.
Twee VvE’s te weinig geld in kas
Drie kopers die op zoek waren naar een hypotheek voor een appartement klopten bij hem aan. Überhaupt al opmerkelijk, aangezien in ‘zijn’ regio het aanbod aan appartementen beperkt is, geeft Herben aan.
In één geval was er niet eens een VvE, en in twee gevallen bleek er te weinig geld in de kas van de VvE te zitten, kijkend naar het meerjarenonderhoudsplan. In beide gevallen werd de hypotheekaanvraag afgewezen. ‘Het wordt tijd dat het bestuur van een VvE verplicht door een professionele partij moet worden uitgevoerd’, schreef Herben op LinkedIn.
Instemmers en tegensprekers
En dat maakte nogal wat los in de wereld van hypotheekadviseurs, taxateurs, makelaars een VvE-beheerders, getuige het aantal reacties op de post van Herben. Van zowel medestanders als professionals die van mening zijn dat een verplichte VvE-beheerder geen garanties biedt en alleen maar meer rompslomp oplevert.
Met laatstgenoemde stelling is Herben het ook helemaal niet oneens, nuanceert hij direct. “Ik zet hem wellicht wat zwart-wit neer, 'het zou verplicht moeten worden', maar dat is natuurlijk niet zo. Het gaat er veel meer om dat iedereen zich er bewust van is.”
Daar schort het aan, schetst hij met een voorbeeld. “In één van die gevallen bleek uit de notulen van de VvE-vergadering dat het bestuur eerder had voorgesteld de bijdrage met zestig euro per maand te verhogen. Maar ja, de bewoners zijn de baas en die zeiden: ‘dat gaan we niet doen’. Punt.”
In één van die gevallen bleek uit de notulen van de VvE-vergadering dat het bestuur eerder had voorgesteld de bijdrage met zestig euro per maand te verhogen. Maar ja, de bewoners zijn de baas en die zeiden: ‘dat gaan we niet doen’. Punt”
Ook zichzelf in de eigen voet schieten
Waarmee de bewoners zichzelf ook in de eigen voet schieten, legt Herben uit. “Ze zijn zich er niet van bewust dat als ze zélf hun appartement willen verkopen, de financierbaarheid ook een stuk lastiger wordt met zo’n schrale VvE.”
Met een professionele beheerder is dat besef waarschijnlijk sterker aanwezig, maar ook dat biedt geen garanties, betoogt zowel Herben als een aantal mensen dat op zijn zwart-witte voorstel reageerde.
'Ook verkopende makelaar heeft rol'
Wat in de ogen van Herben de verkopende makelaar niet volledig vrijpleit. “Die moet weten wat hij verkoopt en had de koper voor de karige VvE kunnen waarschuwen of diegene er in ieder geval op kunnen wijzen. Maar dat heeft hij niet gedaan.”
En natuurlijk kan de koper ook vragen naar de notulen van de laatste vergadering. Maar in de huidige markt is iemand vaak al blij dat hij of zij überhaupt een woning bemachtigt, betoogt Herben. Ongeacht de staat van de VvE. “Een beetje zoals de koper die het energielabel ook maar links laat liggen, waar we recent onderzoek naar hebben gedaan.”
Verschillen tussen geldverstrekkers
Want uiteindelijk zijn er ook geldverstrekkers die, ondanks de lege VvE, uiteindelijk wél een hypotheek verstrekken, hoewel dat aantal wel ieder jaar terugloopt.
Werpen we een blik op de hypotheekvoorwaarden van verschillende verstrekkers, dan blijken de vereisten ten aanzien van de VvE bij de ene hypotheekverstrekker sneller in te zien en te achterhalen dan de andere.
Partijen als Munt en Argenta hebben eenvoudige overzichten en/of stroomschema’s, waaruit blijkt of de VvE binnen de acceptatie wel of geen problemen oplevert. In het geval van onder meer ING en Moneyou ontbreekt dit, daarom vroegen we bij hen na hoe zij een VvE beoordelen wanneer een hypotheekaanvraag binnenkomt.
ING en Moneyou
ING laat weten dat ze zelf níét naar de VvE kijken. “Het beoordelen van de VvE is onderdeel van het taxatieproces. De taxateur neemt dit mee in de waardebepaling van de woning”, laat een woordvoerder weten. ING laat het dus over aan de taxateur om de waarde en staat van de VvE mee te nemen in de woningwaarde. Die uiteindelijke woningwaarde is voor hen leidend.
Bij Moneyou kijken ze wél naar de VvE bij een hypotheekaanvraag voor een appartement. De VvE moet inderdaad actief zijn, staan ingeschreven bij de KvK, er moet een collectieve opstalverzekering zijn afgesloten en leden van de VvE moeten periodiek bijdragen voor het onderhoud, geeft een woordvoerder aan.
Woningeigenaren in de VvE zijn zich er niet van bewust dat als ze zélf hun appartement willen verkopen, de financierbaarheid ook een stuk lastiger wordt met zo’n schrale VvE”
Intern acceptatiebeleid
Daarnaast kijkt Moneyou of er óf een meerjarenonderhoudsplan aanwezig is met voldoende saldo in het reservefonds, kijkende naar dat plan, óf dat de jaarlijkse bijdrage minimaal 0,5% van de herbouwwaarde is en de staat van het appartementencomplex – binnen, buiten én bouwkundig – redelijk of goed is.
Waarom we deze criteria niet op de website of in de hypotheekvoorwaarden van Moneyou terugvinden, is omdat het hier over het interne acceptatiebeleid van Moneyou gaat, omschrijft de woordvoerder. Beleid wat enerzijds aan verandering onderhevig en anderzijds in sommige gevallen – hoewel niet in het geval van de VvE-bepalingen – concurrentiegevoelig is.
