De uiterwaarden lijken schoolvoorbeelden te zijn van die regio’s. Desondanks gaan er steeds meer stemmen op om te bouwen in de uiterwaarden. Dat levert voer voor discussie op. Zo oordeelde de Raad van State een jaar geleden dat een bestemmingsplan om te bouwen in het uiterwaardengebied Stadsblokken Meinerswijk in Arnhem voldeed aan alle gestelde eisen en dat alle vergunningen in orde waren. De weg voor de bouw van ruim vierhonderd woningen lag vrij. Ondanks de mooie plannen is het een jaar later nog wachten op de bouw van het eerste huis. “Er is nog maar een beperkte vraag naar wonen in de uiterwaarden”, zegt Ballast.
Bouwen in uiterwaarden onverstandig
Al sinds 1980 zijn er plannen om te bouwen in Meijnerswijck. Die plannen bleken veelal financieel onhaalbaar of hadden onvoldoende daadkracht. Kondor Wessel Projecten slaagde erin om een plan te ontwikkelen dat financieel haalbaar bleek én op draagvlak kon rekenen. De vastgoedontwikkelaar wil 430 woningen bouwen op de plek van de oude gebouwen die daar nu nog staan.
De uiterwaarden zijn hard nodig voor het opvangen van toekomstig hoogwater”
Een coalitie van Milieudefensie, Stichting Kloppend Stadshart en bewoners in de omgeving rond Stadsblokken Meinerswijk verzette zich sterk tegen de plannen. De coalitie vond het bouwen van woningen in de uiterwaarden in tijden van een klimaatcrisis onverstandig. “De ruimte in de uiterwaarden is hard nodig voor het opvangen van toekomstig hoogwater”, betoogde zij. Wel accepteerde de coalitie van bewoners en organisaties de uitspraak van de rechter, maar blijft van mening dat het toelaten van projecten in uiterwaarden onverstandig is.
Ruimte aan het water geven
Begin dit jaar weidde Nieuwsuur een item aan bouwen buiten de dijken, zoals uiterwaarden. De hamvraag luidde: is het wel zo verstandig om buiten de dijken te bouwen? Alex Hekman, business director water bij Sweco, zei daarover: “We moeten de ruimte aan het water geven. Je moet niet permanent willen bouwen op plekken die we in de toekomst nodig hebben om water op te vangen. We moeten die ruimte niet op dit moment weggeven.”
De Unie van Waterschappen onderschreef die mening. Voorzitter Rogier van der Sande verklaarde: “Het is ruimte die je wilt gebruiken om water tijdelijk te bergen. Weersextremen zullen vaker voorkomen, die zullen nog extremer worden. En als wij nu profiteren van verstandig beleid van 25 jaar geleden, dan zou het mooi zijn als wij over 25 jaar of 50 jaar kunnen profiteren van verstandig beleid nu.”
Bewust gekozen risico
Hoe kijkt de hypotheekadviseur aan tegen het bouwen in de uiterwaarden? Is het een financieel risico? “Volgens mij neemt de overheid een bewust gekozen risico om bouwen in de uiterwaarden toe te staan", zegt Ballast. "Bovendien worden voorzorgsmaatregelen genomen door het land te verhogen waarop wordt gebouwd en daarnaast wordt er hoger gebouwd. De risico’s zijn er; dat moeten we vooral benadrukken. Maar voor een groot gedeelte staan die risico’s op de radar van de overheid en ik denk dat we die risico’s prima kunnen beheersen. Echter, er is geen ruimte voor verslapping en we moeten de strijd met het water aan blijven gaan. Zoals het ophogen van de dijken. Daar moet je continu aandacht aan besteden.”
Je kunt bouwen in de uiterwaarden, maar je moet er wel goed over nadenken en van tevoren maatregelen nemen”
Ballast merkt op dat er weinig vraag is naar woningen in de uiterwaarden, maar begrijpt wel dat er nagedacht wordt om er te bouwen. “Er is een groot tekort aan woningen en we moeten op zoek naar ruimte om die te bouwen. De uiterwaarden kunnen dan een optie zijn, maar daar moet je wel goed over nadenken en van tevoren maatregelen nemen. Het waterpeil in Nederland stijgt in het najaar en er is een stijgend risico op overstromingen. Daar ontkomen we niet aan. Ga bouwen waar je kunt bouwen, maar wel met deze wetenschap in het achterhoofd.”
Groter risico
Ballast ziet in de bestaande bouw een groter risico opdoemen dan bij mogelijke nieuwbouw in de uiterwaarden. “Dan denk ik aan de funderingsrisico’s. Bij de nieuwbouw van woningen wordt al rekening gehouden met overstromingsgevaar en worden voorzorgsmaatregelen genomen. Bij bestaande woningen is geen rekening gehouden met dalende waterspiegels als gevolg van het warme weer in de zomer. Ongeacht hoeveel het regent in het najaar, zie je in de zomer watertekorten ontstaan. Dat resulteert in uitdroging en verzakkingen en dat zorgt weer voor funderingsproblemen. Onder bestaande bouw funderingsproblemen oplossen is duurder dan op voorhand bij uiterwaarden een goed bouwbesluit nakomen.”
Strakker acceptatiebeleid
Geldverstrekkers worden kritischer in hun acceptatiebeleid op het gebied van duurzaamheid, merkt Ballast op. “BijBouwe is daar het meest uitgesproken voorbeeld van. De algemene verwachting is dat meer geldverstrekkers hun acceptatiebeleid strakker aantrekken. Dat geldt voor de eisen die gesteld worden aan energielabels, maar ongetwijfeld straks ook voor de bouw in uiterwaarden. Het laatste wat een geldverstrekker wil is dat hij ergens in investeert en vervolgens de waarde daalt omdat er allerlei risico’s en schades zijn. Een geldverstrekker wil zeker zijn - of het liefst zo zeker mogelijk - dat de waarde waar ze het geld voor verstrekken geborgd is. Ze stellen dus hogere eisen aan woningen op het vlak van isolatie, een gedegen waterafvoer en materiaalgebruik.”
Onze adviseurs weten veel, maar kunnen geen uitspraken doen over de bouwtechnische staat van een woning”
Als gevolg van deze ontwikkelingen neemt de hypotheekadviseur ook een andere rol aan ten opzichte van de klant. “Bij de aanvraag van een hypotheek geven wij aan dat er strakkere normen gelden. Daarnaast is het belangrijkste advies dat wij geven aan klanten: neem een aankoopmakelaar mee en/of laat een bouwkundige keuring uitvoeren. Onze adviseurs weten best veel, hebben veel ervaring, maar kunnen geen uitspraken doen over de bouwtechnische staat van een woning. Zeker als een klant een woning wil kopen in een gebied waar potentieel risico’s zijn, is het belangrijk dat je je op voorhand goed laat adviseren.” De kern van het advies van een adviseur is volgens Ballast duidelijk. “Dat is om de koper bewust te maken van potentiële risico’s. Daarom is het zo belangrijk dat je je laat begeleiden door de juiste persoon bij de aankoop van een woning.”
Scherper acceptatiebeleid
De algemene verwachting van Hypotheek Visie is dat toezichthouders ECB, DNB en AFM steeds hardere eisen gaan stellen aan geldverstrekkers over de klimaatrisico’s van hun onderpanden. Ballast: “Aanbieders zullen meer eigen reserves moeten aanhouden naarmate hun bestand panden bevat waarop zij een hypotheek hebben afgesloten die kwetsbaarder zijn voor klimaatrisico’s. Het acceptatiebeleid wordt scherper en er is steeds meer differentiatie van rentetarieven op basis van klimaatrisico van het pand.”
