Deze panden, vaak niet voorzien van een taxatie, hebben hun polis aan de hand van de WOZ-waarde of de aankoopwaarde vastgesteld. “Dat is toch echt wat anders dan de herbouwwaarde”, zegt Hovinga. “Zeker nu de inflatie flink om zich heen heeft gegrepen. Denk aan duurdere bouwmaterialen en gestegen kosten voor bouwpersoneel. Daarnaast kunnen de ondernemingen in die bedrijfspanden in de tussentijd investeringen hebben gedaan.”
Wie werkt met de aankoopwaarde of de WOZ-waarde, kan te laag of te hoog zitten. “We hebben samen met de Universiteit van Amsterdam onderzoek gedaan naar jurisprudentie op dit vlak. Daaruit blijkt dat het intermediair een zorgplicht heeft en ervoor moet zorgen dat die waarde goed is vastgesteld. Er zijn dus ook uitspraken van rechters die adviseurs aansprakelijk stellen voor een onderverzekering.”
Periodiek ter sprake brengen
Let wel, een te lage waardebepaling hoeft niet meteen te betekenen dat er sprake van onderverzekering is. Verzekeraars bieden garanties tegen onderverzekering en soms krijgt de verzekeringsnemer daar een gratis waardebepaling van een deskundige bij. Troostwijk werkt ook voor verzekeraars, maar zit vooral aan de klantkant. Hovinga waarschuwt desondanks toch: “De gevolgen van onderverzekering kunnen niet mals zijn. Ik zou daarom als adviseur altijd adviseren om te laten taxeren, het periodiek ter sprake brengen en vastleggen. Zodat je geen discussie hebt bij schade aan het bedrijfspand.”
Dat taxeren gebeurt veelal eens per zes jaar, waarna tussentijds eigenaren een indexering toepassen. “Maar dan nog: wij hebben zo’n index, maar dat is een algemene index voor materialen. In specifieke gevallen kan het verstandig zijn om ook tussentijds een taxatie te laten verrichten. Tot op zekere hoogte moet je je als adviseur dus ook verdiepen in de ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de herbouwwaarde van een pand. Daar kun je altijd over klankborden met een taxateur.”
Eisen aan de herbouw
Inflatie kan de kosten van herbouw opdrijven, maar dat kan ook gebeuren door strengere bouweisen voor nieuwbouw. “Bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen of een warmtepomp. Het gebouw moet minimaal een bepaald energielabel hebben. Maar denk ook aan een andere fundering of een andere manier van bouwen, gericht op de zon. Wie dan uitgaat van een onjuist vastgestelde herbouwwaarde van een pand dat veertig jaar oud is en het brandt af, komt vanwege de inflatie en die duurzaamheidseisen van een koude kermis thuis", zegt Hovinga.
'Dure taxatie proberen te voorkomen'
Fred van Alem, senior acceptant Brand Zakelijk bij serviceprovider Surebusiness, reageert: “Achter het grootste deel van de gebouwdekkingen zit geen taxatie, maar een eigen waardebepaling op basis van gegevens van de bouw of ingevulde gegevens door de adviseur of de klant. Dat soms ook om een - in hun ogen - dure taxatie te voorkomen. Of er een gat zit tussen die waardebepaling en de daadwerkelijke kosten voor herbouw, kom je pas achter als het gebouw na een brand een total loss oplevert. En dan nog: een aantal verzekeraars, waaronder NN en ASR, hanteert een garantie tegen onderverzekering na waardebepaling. Dat biedt de klant bescherming tegen het genoemde probleem."
Van Alem vervolgt: "Deze waardebepaling kan bij de aanvang van de verzekering worden aangevraagd en de kosten zijn voor rekening van de verzekeraar. Een waardebepaling en ook een taxatie hebben een bepaalde geldigheidsduur en er zal na afloop daarvan een nieuwe waardebepaling of taxatie moeten plaatsvinden. Je zou wel kunnen zeggen dat het verstandig is om periodiek een waardebepaling of taxatie te laten doen om te kijken of herbouwkosten niet uit te pas lopen met het verzekerde bedrag. Dat kan geen kwaad. Ook publiceren Troostwijk en andere taxateurs een indexeringscijfer waarop het verzekerde bedrag tussentijds wordt aangepast. Ook daar kun je je op baseren. Daar vertrouwen wij ook op.”
Aantekening bij de schade
Bij de gedeeltelijke schade aan het bedrijfsgebouw wordt niet altijd gekeken of er sprake is van onderverzekering. Dat zijn voornamelijk de kleine schadegevallen. Dan strijken verzekeraars vaak de hand over het hart, constateert Van Alem. “Soms zie je daar dan wel een aantekening bij de schade met het advies om toch het verzekerde bedrag te laten herzien.”
De acceptant noemt het geen groot probleem van onderverzekering als gevolg van de inflatie. “Niet massaal inderdaad. Alhoewel het wel goed kan zijn als er voor die panden die alleen een waardebepaling hebben, toch een taxatie te doen. We zijn er wel actief mee bezig om met data meer informatie over de panden in handen te hebben zodat die waardebepaling sowieso al nauwkeuriger wordt. Een aantal partijen biedt daar een rekenprogramma voor aan waarmee je een herbouwberekening kunt maken. Deze baseert zich op aangeleverde gegevens maar ook op data van Streetview, van Cyclomedia en andere databronnen."
De programma's kunnen detecteren wat de bouwaard is, of er een schuin of plat dak ligt, en of er bijvoorbeeld zonnepanelen liggen. "Maar die waardebepaling op afstand staat nog in de kinderschoenen en is eigenlijk alleen bedoeld voor panden met een simple risk zoals wij dat noemen. Bijvoorbeeld een kantoorpand", zegt Van Alem. "Je moet daarbij alsnog uitkijken dat panden toch niet een ingewikkeld risico met zich meedragen. Dat is vaak bij industrieachtige panden het geval. Met bijvoorbeeld vastopgestelde machines, bijvoorbeeld een loopkraan of iets dergelijks of een spuitruimte. Dan is het veel verstandiger om een taxatie te laten uitvoeren.”
