"Een goede graadmeter voor de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt is het verschil tussen de gemiddelde rente voor staatsleningen voor 10 jaar en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG", stelt Noorlag. "Naar mate de concurrentie groter is, zien we over het algemeen dat het verschil kleiner wordt."

Verschil liep in crisisjaren behoorlijk op

"In de crisisjaren 2010 tot en met 2013 zien we dat het verschil behoorlijk oploopt", zegt Noorlag. "Dat kwam enerzijds doordat de concurrentie afnam, doordat enkele geldverstrekkers de Nederlandse hypotheekmarkt vaarwel zegden en sommige andere geldverstrekkers veel minder geïnteresseerd waren om veel hypotheken weg te zetten, door de toegenomen risico’s op de hypotheekmarkt. Overigens speelde toen ook mee dat geldverstrekkers relatief gezien een stuk duurder moesten lenen dan de overheid."

Concurreren met scherp rentetarief

"Als we 2023 vergelijken met 2022 dan zien we dat het verschil iets is afgenomen", vervolgt Noorlag. "Dat heeft er onder andere mee te maken dat veel geldverstrekkers op een stuk kleinere hypotheekmarkt hun hypotheekvolume op peil willen houden. Het makkelijkste middel om dit te realiseren is te concurreren met een scherp rentetarief. Omdat de hypotheekmarkt in 2024 naar verwachting op een vergelijkbaar of iets lager niveau uitkomt in vergelijking met vorig jaar, verwachten wij dat de concurrentie ook in 2024 fors zal zijn."

Goede start van het jaar

De forse concurrentie zien we ook terug bij de hypotheekrente ontwikkeling in het nieuwe jaar, constateert Noorlag. "Terwijl de rentes op de financiële markten licht omhoog gingen, verlaagden veel geldverstrekkers hun vaste hypotheekrentes. De gemiddelde vaste hypotheekrentes gingen met 0,05 tot en met 0,08 procent omlaag. Bijna alle geldverstrekkers verlaagden in de eerste week van het nieuwe jaar hun hypotheekrentes, maar in sommige gevallen ging het alleen om een verlaging van de rente voor een beperkt aantal rentevaste periodes. De belangrijkste uitzondering was de Rabobank die geen verlaging doorvoerde afgelopen week, maar dat deze week goed maakt met extra grote verlagingen tot wel 0,15 procent voor onder andere enkele van de populairste rentevaste periodes met NHG."

Rentes maken pas op de plaats

Dat de rentes op de financiële markten een pas op de plaats maken is niet heel verrassend, vindt de compliance oficer. "De afgelopen twee maanden waren de rentes fors gedaald door het optimisme onder beleggers dat de inflatie sterk op zijn retour is en ze steeds eerder in 2024 een renteverlaging verwachten van de centrale banken. Op een bepaald moment zit al dat positieve nieuws verwerkt in de rentes en is het wachten op nieuw positief nieuws, voordat de rentes weer serieus verder omlaag kunnen. Of juist weer iets omhoog kunnen gaan, als er negatief nieuws komt. Zoals een vertraging in de daling van de inflatie of zelfs een korte stijging."

Hypotheekrentes hoog?

Zijn de hypotheekrentes op dit moment hoog? "Ja, als je dat vergelijkt met een groot deel van de afgelopen 10 jaar wel", reageert Noorlag. "Maar in de jaren 2010 tot en met 2013 lagen de hypotheekrentes nog een stukje hoger en dat gold ook voor veel van de jaren voor 2010. De gemiddelde hypotheekrentes voor de verschillende vaste hypotheekrentes zijn steeds dichter naar elkaar toe gekropen. Dat wil zeggen dat de renteverschillen tussen de verschillende rentevaste periodes steeds kleiner zijn geworden."

Variabel haalt vast in

Economisch gezien is het volgens Noorlag "het meest logisch dat een korte rentevaste periode goedkoper is dan een langere rentevaste periode. Dat betekent ook dat je mag verwachten dat de variabele hypotheekrente over het algemeen lager ligt dan de vaste hypotheekrentes. Het bijzondere is dat dit niet het geval is van 2015 tot en met 2021. In 2022 zien we dat de vaste hypotheekrentes eerder stijgen, dan de variabele hypotheekrentes. Maar in 2023 halen de variabele hypotheekrentes de vaste hypotheekrentes in. Onze verwachting is dat uiteindelijk de variabele hypotheekrentes aan het eind van 2024 weer veel dichter in de buurt van de vaste hypotheekrentes zullen staan."

Voor wie van belang?

Tot slot licht Noorlag de hypotheekrenteontwikkeling in 2014 er nog even uit. "De gemiddelde hypotheekrente 10 jaar vast met NHG daalde in 2014 met bijna een heel procent van 4,06 naar 3 procent. Voor wie is dat met name van belang? Voor degene die in 2014 de rente voor 10 vast zette en sindsdien niet een andere woning heeft gekocht of de hypotheek heeft overgesloten. Want voor hen loopt dit jaar de rentevaste periode af en krijgen ze te maken met een nieuwe rente. Het is nog afwachten of die hoger of lager gaat uitpakken dan de rente die ze op dit moment bepalen. Zeker voor mensen met een hypotheek zonder NHG is het goed om op het moment van het renteaanbod te kijken of de geldverstrekker rekening houdt met de gestegen waarde van de woning. Bovendien kan het soms interessant zijn om over te stappen naar een andere geldverstrekker als je bijvoorbeeld in een duur product zit."