Vanuit de luxe vergaderruimte van Van Bruggen Adviesgroep in Apeldoorn heb je perfect zicht op het meest troosteloze beeld dat financiële-dienstverlenend Nederland tegenwoordig te bieden heeft: het vervallen hoofdkantoor van Centraal Beheer, tegenwoordig luisterend naar de naam Hertzberger Park.
Ik snáp hét níét. Er is een gigantische woningnood, er is volop potentie: kom met zijn allen over de brug”
Ingegooide ramen, graffiti, hekken: ruim acht jaar leegstand eist ontegenzeggelijk zijn tol. In februari werd het atrium al gesloopt, maar de rest staat nog semifier overeind. En dan te bedenken dat het hele gebouw ooit is ontwikkeld om het later in woningen om te kunnen toveren. Ingehaald door de tijd en de nieuwe vereisten is dat laatste niet meer mogelijk. Slopen is te duur, het zo laten staan is – althans voorlopig – het goedkoopst
‘Kom met zijn allen over de brug’
Uitkijkend over het verloederde complex aan de overkant van de straat steekt Jan Thale Haandrikman zijn verwondering niet onder stoelen of banken. “Ik snáp hét níét. Er is een gigantische woningnood, er is volop potentie: kom met zijn allen over de brug.” En die boodschap loopt eigenlijk als een rode draad door het hele gesprek met Haandrikman heen. ‘Als iedereen wat water bij de wijn doet, is er veel mogelijk.’
Mooie voorbeelden te over. Het oude Postbank-hoofdkantoor aan de Velperweg in Arnhem, tegenwoordig High Park, met 281 appartementen. Het voormalig belastingkantoor in het Apeldoornse zelf, waar wonen en zorgen gecombineerd gaan worden. Het oude hoofdkantoor van reisorganisatie Arke, waar nu dertig appartementen in zitten. “Prachtig. Je moet hierin niet streven naar winstmaximalisatie, maar naar maatschappelijke waarde toevoegen”, omschrijft de topman van Van Bruggen die inmiddels ruim honderd dagen aan het roer staat van de franchiseformule.
Zorgen over financierbaarheid en betaalbaarheid
De brug naar de hypothekenbranche is snel geslagen: daarin lijken geldverstrekkers vooral risicobeperking voor ogen te hebben, niet zozeer het betaalbaar en financierbaar houden van woningen die nog verduurzaamd moeten worden.
Zo maakte bijBouwe eerder dit jaar bekend alleen nog maar woningen te financieren met energielabel A, B of C, of lager maar dan wel met een verbeterplan. Wat Haandrikman betreft is dat precies de richting die de branche níét op moet.
“Ja, al je risico’s wegsnijden, zo kan ik ook wel ondernemen. Als je die trend doortrekt en alle geldverstrekkers doen dit, wat krijg je dan? Woningen met hoge energielabels zijn, zeker voor starters, al lastig te betalen maar dan worden ze ook nog eens ‘onfinancierbaar’. Wat moeten we met al die D-, E en F-woningen? Moeten we die dan maar platgooien? Al die mooie panden maar vervangen door moderne blokkendozen met een groen label?”
Discussie met toezichthouders
Haandrikman zou graag zien dat toezichthouders DNB en AFM hier in de onderlinge discussie meer de scherpte opzoeken. “Geldverstrekker staan onder toezicht van DNB; die willen een acceptabel risico. De AFM komt op voor de belangen van de consument, die moet zeggen ‘Dit kan zo niet, hele grote groepen klanten worden onvoldoende geholpen of lopen het risico tussen wal en schip te belanden’. Het is belangrijk dat hierover het gesprek op gang wordt gebracht.”
Starters zijn bij uitstek bereid een oudere woning te kopen om die vervolgens te verduurzamen. Maar dan moeten die woningen wel betaalbaar en financierbaar blijven”
Rol geldverstrekkers en overheid
Haandrikman begrijpt de keuze van een geldverstrekker als bijBouwe namelijk wel. “DNB wil natuurlijk de risico’s beperken. Woningen met een slecht label vormen een groter risico dan groene woningen met een A- of B-label.”
Aan de andere kant zit er wel een heel grote verduurzamingsopdracht in die woningen met een lager label. En laten er nou nét in die woningen vaak mensen met een lager inkomen zitten. “Die hebben nu misschien nog een rente van 1,8 procent, maar wat als hun rentevaste periode afloopt? Wat gaan ze dan betalen? 5, 6, misschien wel 7 procent, als huizen met een lager energielabel een hoger risico dus een hogere rente betekenen? Dan kunnen die inkomensgroepen helemaal niet verduurzamen en blijven ze in een tochtig, oud appartement zitten.”
Terwijl er voor starters op hun beurt geen betaalbare woningen meer overblijven, als ze alleen maar voldoende financiering krijgen voor woningen met een label A, B of C. Dat besef daalt, zeker sinds de samenwerking met Independer, nu ook in bij de franchisenemers van Van Bruggen. “Terwijl zij bij uitstek bereid zijn een oudere woning te kopen om die vervolgens te verduurzamen. Maar dan moeten die woningen wel betaalbaar en financierbaar blijven.”
Oplossingen vooral praktisch
Kijkend naar oplossingen is Haandrikman in essentie wel te spreken over één van de wijzigingen in de leennormen voor 2024: meer kunnen lenen om zo te kunnen verduurzamen. “Helaas wordt die stap weer tenietgedaan door een ándere maatregel, namelijk dat je voor een woning met een groener label ook meer kunt lenen. Weg voordeel voor de mindere energielabels.”
Ook over het Warmtefonds is Haandrikman in essentie positief. Hij vraagt zich alleen in alle redelijkheid af in hoeverre dergelijke fondsen toegankelijk zijn voor een gemiddelde consument.
Naast het terugdraaien van de leennormen zoals die voor 2024 zijn vastgesteld, is een andere ‘simpele’ maatregel die door de overheid genomen zou kunnen worden in de ogen van Haandrikman het verduurzamingspotentieel als uitgangspunt nemen.
Haandrikman: “Dat de overheid aangeeft: ‘geldverstrekkers, deze woningen met een lager energielabel hebben jullie in je portefeuille: daarvan moet er in vijf jaar een bepaald percentage substantieel in labels zijn opgeschoven’. Dat is een heel ander perspectief, veel breder. Maar daarvoor zal de overheid dus wel in beweging moeten komen.”
Woningbezitters met een laag energielabel zullen echt niet lekker slapen. Daarom wil ik dat hier aandacht voor komt, dat we ook de weg richting Den Haag hiervoor opzoeken, want ik heb het idee dat ze daar dit risico nog niet zien”
Op de trom blijven slaan
Daarom zal Haandrikman voorlopig op de trom blijven slaan en dit probleem aan blijven kaarten. “Woningbezitters met een laag energielabel zullen echt niet lekker slapen. Daarom wil ik dat hier aandacht voor komt, dat we hier met zijn allen over in gesprek gaan, dat we ook de weg richting Den Haag hiervoor opzoeken, want ik heb het idee dat ze daar dit risico nog niet zien.”
Hoe zijn de eerste ruim honderd dagen van Haandrikman bij Van Bruggen verlopen? Heeft hij alle franchisenemers – zoals hij zich had voorgenomen – gesproken? En welke missie vloeit daaruit voort? Daarover volgende week meer, in deel twee van dit tweeluik i.s.m. Jan Thale Haandrikman.
