Wat was de duurhuurhypotheek ook al weer? Bij veel huurders ontstond een groeiende frustratie dat zij wel een hoge huur konden betalen, terwijl de maximale hypotheeklast (LTI) volgens geldverstrekkers veel lager werd vastgesteld. De duurhuurhypotheek was een set afspraken opgesteld door NHG, Aegon, BLG Wonen, Florius, ING, Vereniging Eigen Huis om het gat tussen de betaalde huur en de maximale maandlast voor een hypotheek wat te verkleinen.
Hoe werkte het? “We zijn begonnen met een rekenmethodiek die de brutohypotheeklasten vermeerdert met de eigenaarslasten, vergelijkt met de huurlasten die iemand had”, vertelt Sippekamp. “Dat was een sommetje dat best uit kon.” Doel was om tot maximaal 30 procent extra hypotheek te kunnen verstrekken. Zouden de maandlasten volgens de standaard rekenmethodiek uitkomen op 1.200 euro, dan kon het met een duurhuurhypotheek opgerekt worden tot zo’n 1.500 euro, inclusief de eigenaarslasten.
Rekenen zonder renteaftrek
Maar na verloop van tijd begon echter de hypotheekrente op te lopen. De mogelijkheid om huurders van iets extra’s te voorzien ten opzichte van hun maandhuur, werd zo steeds kleiner. Omdat in de oude methodiek nog niet gerekend werd met de renteaftrek (die was immers nihil), onderzochten de partners de mogelijkheid om dat wel te doen.
Tegelijkertijd kwam NHG in contact met een bedrijf dat data verzamelt omtrent de huurmarkt. Met hen werd de analyse gemaakt of er ten opzichte van de bestaande huurprijzen nog voordeel te behalen valt als koper. Dan blijkt dat er ten opzichte van de gemiddelde huurprijs het niet aannemelijk is dat die passende koopwoning met de huidige duurhuurregels wel bereikbaar zou worden.
“De markt is er niet meer”, verzucht Sippekamp. “Je kunt wel eindeloos doorgaan met het oprekken van de leenregels, maar ergens houdt het natuurlijk op.”
Waarom zou je de duurhuurhypotheek niet als set regels kunnen laten bestaan? De rente kan ook weer dalen.
“Als we dit intact willen houden, dan moeten we er vertrouwen in hebben dat er meer vraag zou komen als de rente daalt. Daar zijn we niet op voorhand van overtuigd. Er zijn te veel grijstinten om te zeggen: de oplossing die in het begin niet gewerkt heeft, die houden we in stand omdat hij misschien toch ooit gaat werken. Wat ook meespeelt is dat je met huidige rekenregels vaak minder kan lenen dan volgens de standaardnormen. Dat werkt verwarrend en draagt ook niet bij aan toekomstig draagvlak onder adviseurs.”
Is het een teleurstelling?
“Ja, nogal. We hadden er met z’n allen toch wel veel meer van verwacht. We hadden graag meer huurders kunnen helpen aan een koopwoning. Als dat uiteindelijk niet lukt, dan is er toch veel tijd en moeite in gaan zitten in iets wat uiteindelijk bijna niets gebracht heeft. Al is er natuurlijk ook een positief effect geweest. Veel huurders die naar aanleiding van de pilot informeerden naar woningfinanciering bleken binnen de normale leennormen geholpen te kunnen worden. ”
Als er eigenlijk nooit vraag naar is geweest, kun je dan eigenlijk wel concluderen dat er een probleem was?
“Dat vind ik moeilijk. In ieder geval maatschappelijk werd het wel als een probleem erkend. In de politiek is er vrij veel aandacht geweest, ook publicitair. Het voelt natuurlijk ook onrechtvaardig, je mag wel 1.500 euro huur betalen maar niet 1.200 euro hypotheek. Dat soort gevallen zullen er nog steeds zijn. Maar we zijn er niet in geslaagd om een methodiek te ontwikkelen zodat die mensen een eigen woning konden vinden.”
Er waren ook consumenten die vonden dat ze met duizend euro huur heel veel geld betaalden dat ze iedere maand weggooiden. Maar volgens de definitie waren ze helemaal geen duurhuurder”
Waren de verwachtingen van huurders niet te hooggespannen? Sommigen gingen er vanuit dat hun vaak jarenlang betaalde huurlast ook automatisch als maandelijkse hypotheeklast mocht gelden.
“Nee. Al was het maar omdat je de eigenaarslasten mee moet tellen. Dat is al snel een paar honderd euro per maand. En dan is het afhankelijk van de hoeveelheid huur die je betaalt ten opzichte van wat je mag lenen. De andere kant op, er waren ook consumenten die vonden dat ze met duizend euro huur heel veel geld betaalden dat ze iedere maand weggooiden. Maar volgens de definitie waren ze helemaal geen duurhuurder. In verhouding tot het inkomen viel het allemaal reuze mee.”
Verdwijnt de ontevreden huurder van de radar bij NHG?
“Nou, specifiek voor deze groep blijven we toch achter met de gedachte: ‘jammer dat het niet gelukt is.’ Een gezond gevoel van revanche hou ik wel. Dus we houden het in de gaten, we blijven in gesprek met geldverstrekkers en blijven ons inzetten, ook voor duurhuurders.”
