Waar zijn compagnon Schuurman zich realiseerde dat de problemen die hij als beginnende ondernemer met een hypotheekbehoefte tegenkwam ook voor anderen golden, redeneerde De Bruin juist andersom: van macro naar micro.

De Bruin: “Vanuit de start-upwereld zag ik dat crowdfunding als financieringsvorm opkwam. ‘Dan gaat dat ook wel bij hypotheken gebeuren’, dacht ik. Maar dat was niet zo: toen ben ik aan een concept gaan schrijven”. Het ontstaan van Jens Onderlinge Hypotheken.

‘Louter op toeval gebaseerd’

Een gemeenschappelijke kennis vond dat Schuurman en De Bruin eens met elkaar moesten praten en stelden de mannen aan elkaar voor. Of er dan ‘compleet sprake is van toeval’, zoals De Bruin beweert, valt wel enigszins te betwisten, maar dat het een schot in de roos was, stond als een paal boven water. De Bruin: “We pitchten exact hetzelfde idee aan elkaar. Dat was ongelooflijk.”

Een hypotheek, óf gefinancierd door een aantal geldschieters uit je omgeving die je zelf aandraagt (Jens Familiehypotheek) óf gefinancierd door een niet vooraf bepaald aantal onbekende investeerders die op zoek zijn naar meer rendement (Jens Netwerkhypotheek). Tegen een markt-reële rente. Jens vormt hierbinnen het middelpunt. De plek waar financiers en huizen- en hypothekenzoekers elkaar treffen, de financiering regelen en bijhouden wat er is afgesproken en wordt betaald.

Jens is geen hypotheekadvieskantoor, en ook geen geldverstrekker. Wat zijn ze dan wél binnen de hypotheekketen? De Bruin: “We zijn de expertpartij in alternatieve hypotheken. Als de financier geen bank is, komen wij in beeld.”

Op een bierviltje of juist erg duur

Dat het buiten de bank om en binnen de eigen kring financieren van een hypotheek eigenlijk maar twee smaken kende, daar kwamen Schuurman en De Bruin na enig onderzoek al achter. “Of er staat heel weinig op papier en rentevaste periodes zijn vrijwel allemaal verlopen. Of alles is heel erg nauwkeurig uitgeplozen en opgeschreven bij de notaris, maar dat kostte dan weer duizenden euro’s.” Kortom: men deed maar wat.

Op juridisch vlak kun je een familiehypotheek op een bierviltje overeenkomen. “Dit bedrag, met deze looptijd, tegen deze rente en rentevaste periode. Compleet toegestaan. Maar fiscaal is het een ander verhaal. Waar een familiehypotheek dus in de kroeg tot stand kan komen, moet de administratie wel in Excel. Fouten kunnen leiden tot boetes en naheffingen. Zo’n kroeg-familiehypotheek is leuk zolang het goed gaat. Als er ooit gedoe ontstaat, blijkt dat niets op papier hebben staan best onhandig is. Zo kan bijvoorbeeld je neef, die de ‘familiehypotheek’ erft van jouw gulle oom, zijn vordering direct opeisen. Dan mag je binnen drie maanden de hypotheek gedwongen aflossen, wat een acuut probleem oplevert. Financieel én relationeel.”

Dertigste iteratie

De Bruin en Schuurman begonnen in 2016 met het schrijven van een akte die het financieren en afsluiten van een familiehypotheek juridisch en fiscaal moet dichttimmeren. Dat viel nog niet mee. De Bruin: “We dachten er wel na drie maanden mee klaar te zijn, maar uiteindelijk waren we een jaar bezig.”

Inmiddels zijn we bij de dertigste iteratie van de Jens Onderlinge Hypotheken-akte aanbeland. “We zijn een mooie aanvulling voor hypotheekadvieskantoren. Zij zien familiehypotheken zo nu en dan voorbijkomen, wij zijn er fulltime mee bezig en hebben al ontzettend veel in onze kennis en technologie rondom familiehypotheken geïnvesteerd.”

Maar weten de hypotheekadviseurs jullie wel te vinden?
“Zeker; we werken al samen met Financieel Fit. Daarnaast zijn we leverancier en partner van Vereniging Eigen Huis; een hele toffe samenwerking. En we zijn nu ook bezig om ons partnership met Ingage Franchise (o.a. Hypotheekshop, red.) uit te rollen."

Dus als ik als particulier bij De Hypotheekshop aanklop en een familiehypotheek wil, dan sturen ze mij door naar jullie?
“Nee hoor! Ze zullen je helpen en adviseren alsof je een normale hypotheek afsluit. Maar waar zij normaal de hypotheek bij een bank aanvragen, doen ze dit nu samen met de klant bij ons. Wij zorgen voor het structureren van gegevens en het opbouwen van de aktes. Of er nu één geldschieter is, of tien; het is allemaal mogelijk.”

“De gemiddelde hypotheekadviseur krijgt maar af en toe – zeg, een paar keer per jaar – met een familiehypotheekverzoek te maken. Dan is een pasklare oplossing heel prettig. Wij zijn die pasklare oplossing. Veel beter dan zelf een akte in elkaar te draaien die toch weer onderin de kast belandt. En als er dan iets niet aan klopt, wat vaak zo is, draag je voor zo’n bijproduct toch de aansprakelijkheid. Als er nu iets niet klopt, kun je die verantwoordelijkheid tenminste op ons afschuiven.”

Maar dan moet de klant zowel jullie betalen als de hypotheekadviseur?
“Wat de klant met de hypotheekadviseur afspreekt, daar blijven wij buiten. Wel hebben we vanuit Jens een voordelig tarief voor klanten die via de hypotheekadviseur bij ons terechtkomen. Omdat we niet willen dat betaalbaarheid het afsluiten van een familiehypotheek in de weg zit. Het levert ook een unique selling point op voor de adviseur: die korting krijgen klanten nooit direct bij ons.”

Hoe kijkt de AFM naar jullie Jens Familiehypotheek?
"Ons contact met de AFM is eerder met name gegaan over de Jens Netwerkhypotheek. De Jens Familiehypotheek is eenvoudigweg geen financieel product. Het zijn leners en financiers die een directe verbintenis aangaan. Jens is kennishouder en faciliteert partijen met goede afspraken en beheer, in de vorm van aktes en administratie.”

Het tijdsgewricht, onder meer met het afschaffen van de jubelton, werkt wel in jullie voordeel lijkt me.
“Klopt, op veel manieren. De LTI loopt terug, dus mensen zoeken naar alternatieven. We zijn ook blij met de hypotheekrentes die stijgen; investeerders stonden niet te springen om rentes van 1,9 procent, maar nu ze op 4,5 procent en hoger liggen weer wel. Voor ouders maakt dat vaak niet uit, maar de ‘eigen kring’, dus vrienden en kennissen, kijkt wel degelijk ook naar rendement. En dan hebben we inderdaad de jubelton die is afgeschaft: allemaal ontwikkelingen die voor ons relevant zijn en in ons voordeel werken.”