In mei 2019 verkoopt een echtpaar voor 185.000 euro een woning. Met de koopster wordt een onderhandse verkoopovereenkomst gesloten waarin onder meer is opgenomen dat uiterlijk op 15 juli een bankgarantie wordt gesteld of een waarborgsom wordt gestort voor een bedrag van 18.500 euro. De overeenkomst kent ook de ontbindende voorwaarde dat er binnen zes weken een financiering geregeld moet zijn. De kopers kunnen dan van de overeenkomst af “doormiddel van een schrijven met de desbetreffende stukken als bijlage”, zo vermeldt artikel 15.1.
Bankgarantie komt er niet
Het financieringsvoorbehoud wordt twee keer verlengd en de einddatum komt te liggen op 12 juli. Die dag laat de vrouw weten: “We hebben geen weigering, maar ook geen financiering. Daarom zijn we genoodzaakt om ons terug te trekken, we kunnen niet blijven uitstellen. […] Bij deze moeten we het contract dus opzeggen omdat we geen zekerheid van financiering hebben.”
Daarop laat het stel weten “uit te zien naar positief bericht”. Maar de week erna wordt de vrouw wel in gebreke gesteld omdat de bankgarantie niet is gesteld. Na een gesprek geeft het paar haar alsnog de tijd tot 30 augustus om de financiering rond te krijgen.
Dat lukt echter niet en in september wordt de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden; de vrouw moet 18.500 euro boete betalen, maar dat doet ze niet.
Koopovereenkomst is geldig
Het paar stapt naar de rechter en die stelt hen in het gelijk: de koop is ontbonden en volgens de voorwaarden moet de boete worden betaald, oordeelt die. De vrouw is het er niet mee eens en zoekt het hogerop. Bij het hof betoogt ze ten eerste dat er geen sprake was van een geldige koopovereenkomst: die is maar door een van beide verkopende partners getekend. Dat betoog slaagt niet; de wet kent weliswaar een bepaling die bescherming biedt aan een koper die niet zelf de overeenkomst heeft getekend, maar in dit geval stellen nu juist beide verkopers dat er sprake was van een volmacht waardoor er niet twee handtekeningen nodig waren. En dat is toegestaan: de overeenkomst geldt dus.
De verkopers hebben aanvankelijk geen opmerking gemaakt over het ontbreken van bijlagen”
Afgewezen aanvraag was niet vereist
Met het tweede argument boekt de vrouw echter wel succes: ze stelt namelijk tijdig een beroep te hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud met haar (mail)bericht van 12 juli. De kantonrechter heeft naar haar mening ten onrechte bepaald dat ze bij haar beroep op het financieringsvoorbehoud specifiek stukken had moeten voegen waaruit blijkt dat de financiering was aangevraagd, maar niet verkregen. Ondanks het bepaalde in de koopovereenkomst was dat voor haar niet duidelijk, zo stelt ze, en ze had op de genoemde datum nog geen afwijzing van de aangevraagde financiering.
Niet klip en klaar omschreven
Het hof geeft de vrouw hierin gelijk. Dat vindt dat in de omschrijving “doormiddel van een schrijven met de desbetreffende stukken als bijlage” onvoldoende duidelijk is bepaald dat er stukken moesten worden getoond waaruit blijkt dat de financiering was aangevraagd maar niet verkregen. “Zo kan niet gezegd worden dat in dit artikel klip en klaar is omschreven welke stukken bij het schriftelijk inroepen van de ontbindende voorwaarde als bijlage zouden moeten worden meegestuurd. Kennelijk hadden ook beide partijen niet voor ogen dat de bedoeling van artikel 15.1 van de koopovereenkomst was dat een financieringsvoorbehoud alleen rechtsgeldig kon worden ingeroepen onder overlegging van een afwijzing van een financieringsaanvraag.”
Verkoper 'hoefde geen printje'
Het is waar dat de vrouw überhaupt geen bijlagen bij haar mailbericht heeft gevoegd, maar de verkopers hebben daar aanvankelijk ook geen enkele opmerking over gemaakt, zo stelt het hof vast. “Zelfs toen aan [de verkoper] op 17 juli 2019 bij [de koopster] thuis op de laptop en de iPad van (de partner van) [de koopster] alle op dat moment voor handen zijnde stukken van de financieringsaanvraag zijn getoond en de partner van [de koopster] hem aanbood om die te printen, heeft [de verkoper] gezegd dat hij geen printje hoefde, zoals [de verkoper] op de mondelinge behandeling van 12 december 2022 heeft erkend.”
Daarom kan de vrouw niet worden verweten dat zij geen schriftelijk bewijs van een afgewezen aanvraag heeft laten zien: ze heeft een geldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud.
