Taxaties moeten sinds 1 juli 2021 op grond van Europese regels altijd (deels) fysiek worden uitgevoerd. De taxateurs moet dus in levenden lijve een woning bekijken, maar een tussenvorm kan ook: de zogeheten hybride taxatie. Daarbij calculeert een digitaal model een taxatiewaarde die door een taxateur op afstand wordt goedgekeurd.
Zelfwerkzaamheid niet zichtbaar
De NRVT onderzocht afgelopen jaar bij 25 registertaxateurs fysieke en hybride taxaties. Die laatste kan een zogeheten bureauwaardering zijn conform het NRVT-modelrapport Bureauwaardering of een desktoptaxatie; die laatste variant is geïnitieerd door Calcasa.
Bij de desktoptaxatie gaat het geregeld mis, zo stelt de NRVT. "In het bijzonder lijkt de rol en zelfwerkzaamheid van de registertaxateur naar de achtergrond te verdwijnen. Dit terwijl de rol van de registertaxateur, niet alleen volgens NRVT-regelgeving maar ook volgens de EBA-richtlijnen voor banken, voorop staat en de modelwaarde(-systemen) ondersteunende hulpmiddelen zijn."
Hoewel de desktopvariant een grote digitale component kent, moet de taxateur ook daar zelf tot de waarde komen, benadrukt de NRVT. "Bovendien moet de registertaxateur de manier waarop hij tot die waarde is gekomen inzichtelijk, navolgbaar en reproduceerbaar vastleggen in zijn taxatiedossier." Uit de audits blijkt volgens het instituut dat die rol bij de desktopvariant bijna compleet uit beeld verdwijnt. "De rapporten geven alleen de uitkomsten van het model weer. Daardoor is de mate van zelfwerkzaamheid van de registertaxateur in het geheel niet zichtbaar."
Geen toelichting
Zo wordt niet aangegeven waar en waarom van het modelrapport wordt afgeweken en taxateurs die werken met de desktopvariant houden geen eigen taxatiedossier bij waarin afwijkingen worden toegelicht. Er wordt verder niet toegelicht hoe de gekozen referentieobjecten zijn meegewogen bij het waarderen van het pand. "Het enkel vermelden van objecten met prijzen is onvoldoende, immers zo is niet aantoonbaar en reproduceerbaar hoe de weging heeft plaatsgevonden." Tot slot hebben de betrokken taxateurs niet aangetoond dat ze plaatselijk bekend waren, een van de vereisten voor NRVT-taxateurs, en gaan ze bij appartementen zonder nader onderzoek uit van een goed functionerende VVE.
De NRVT gaat voor de zomer opnieuw desktoptaxaties onder de loep nemen. De taxateurs die nu zijn onderzocht, krijgen een hertoetsing en worden voor de tuchtrechter gedaagd als er weer tekortkomingen worden geconstateerd.
NHG: geen twijfel aan desktoptaxatie
De NHG heeft al gereageerd en interpreteert de melding van de NRVT zo dat wordt gesteld "dat een desktoptaxatie geen betrouwbare methode is voor het taxeren van een woning". "NHG heeft geen enkele reden om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van desktoptaxaties."
Het voordeel van de desktopvariant is vooral de prijs: € 85 tegen gemiddeld € 700 bij een fysieke taxatie. "Zeker bij kleine verbouwingen en verduurzamingsmaatregelen drukken de kosten van een fysieke taxatie dan ook zwaar op de aanvullende lening. Ook versnelt een desktoptaxatie de doorlooptijd." Desktoptaxaties zijn alleen mogelijk als de lening niet meer dan 90 procent van de woningwaarde bedraagt.
Vertrouwen ondermijnd
Makelaarsvereniging NVM, die in 2021 samen met collega-verenigingen Vasdtgoedpro en VBO de bureauwaardering heeft opgezet als tegenhanger van de modeltaxatie, schaart zich niet onverwacht achter de bevindingen van de taxateursorganisatie. De NVM vindt dat met de desktoptaxatie het vertrouwen in het financiële stelsel en de kwaliteit van taxateurs wordt ondermijnd. "Volledig computergestuurde modelwaarderingen kunnen bij taxaties als hulpmiddel dienen, maar door de desktoptaxatie blijkt de registertaxateur niet aan essentiële richtlijnen te kunnen voldoen." Een handhavende maatregel door de NRVT kan ook consequenties hebben voor het NVM-lidmaatschap, aldus de vereniging.
