Adviseur niet aansprakelijk voor 'fout' advies dat forse overwaarde opleverde

Moeten de nabestaanden van een hypotheekadviseur opdraaien voor een mogelijk ondeugdelijk hypotheekadvies waardoor een vrouw zich niet op een financieringsvoorbehoud kon beroepen? Nee, oordeelt de rechter. Die beoordeelt niet meer of er fouten zijn gemaakt omdat de vrouw dankzij dat advies een overwaarde van 85.000 euro kon opstrijken.

Een vrouw is in april 2020 gescheiden en houdt uit de huwelijksgemeenschap ongeveer een ton over. Na advies van De Hypotheker koopt ze een appartement in Voorburg voor een bedrag van 305.000 euro, met financieringsvoorbehoud tot 3 juni 2020.

Lenen van de adviseur

Na het tekenen van de koopovereenkomst neemt ze contact op met CenterAdvies om de financiering te regelen. Maar de hypotheek komt niet rond: ze kan maar 192.000 euro lenen. De vrouw denkt dat daar voor de leveringsdatum van 25 juni nog wel een mouw aan te passen valt; dat lukt ook wel, maar via een lening van twee ton van de persoonlijke holding van de adviseur. Die loopt een jaar. In de tussentijd probeert de adviseur alsnog een geldverstrekker te vinden.

Begin 2021 wordt de vrouw ontslagen, wat de zoektocht naar een hypotheek bemoeilijkt. Het lukt uiteindelijk wel, maar tegen minder gunstige voorwaarden. Daar is de klant niet blij mee en ze schakelt Arag in, die CenterAdvies aansprakelijk stelt. Tot overmaat van ramp overlijdt de adviseur januari vorig jaar.

Diezelfde maand weet de vrouw haar appartement voor 390.000 euro te verkopen. Ze koopt zelf een benedenwoning voor 360.000 euro in de plaats van haar nieuwe werkgever.

Eerder aan de bel trekken

Voor de rechter eist de vrouw tegen het bedrijf van de adviseur en zijn erfgenamen een vergoeding voor geleden schade die in totaal ruim 70.000 euro beloopt. CenterAdvies had tijdig moeten inzien dat de hypotheek niet gesloten kon worden, zodat ook tijdig het financieringsvoorbehoud ingeroepen kon worden. Nu heeft de vrouw meer rente moeten betalen, extra kosten gemaakt en een burn-out opgelopen.

Geen persoonlijke zorgplicht

De rechter buigt zich over de vraag of de vrouw de nabestaanden van de adviseur wel aansprakelijk kan stellen. "De grondslag van de vordering tegen de erven berust op de stelling dat [de adviseur] als financieel adviseur een persoonlijke zorgplicht tegenover [de vrouw] had." Maar die persoonlijke verplichting heeft de vrouw niet kunnen aantonen. Bovendien is het kantoor op last van de AFM gesloten en zijn de klanten overgenomen door een ander intermediairbedrijf.

Dat de dagvaarding nog voor het sluiten van het kantoor is gestuurd, mag niet baten. "Het enkele feit dat een rechtspersoon heeft aangekondigd te zullen ophouden te bestaan, levert geen rechtsgrond op waardoor de erven ineens aansprakelijk zouden worden."

Voordeelscompensatie

Of het advies al dan niet deugde, hoeft niet beoordeeld te worden. CenterAdvies beroept zich met succes op voordeelscompensatie. De vrouw heeft haar appartement na anderhalf jaar namelijk voor 85.000 euro meer verkocht en dat is meer dan de schade die ze claimt. "Als de stellingen van [de vrouw] gevolgd worden, dan zou zij de koopovereenkomst van het appartement in Voorburg na een juist advies van CenterAdvies tijdig hebben ontbonden. In dat geval zou het appartement niet aan haar zijn geleverd. Maar in datzelfde geval zou ze het appartement ook niet met 85.000 euro winst hebben kunnen verkopen."

De rechter vindt verrekening van de overwaarde redelijk met het oog op de nu gekochte woning. "Gelet op de gerealiseerde overwaarde van haar vorige appartement zal zij dus minder hebben hoeven te financieren dan in het geval zij het eerste appartement niet zou hebben gekocht. En voor de nieuwe financiering geldt voor haar een iets gunstigere rente, omdat zij nu in aanmerking komt voor NHG-garantie, zoals zij ter zitting verklaarde."

Rechtbank Noord-Holland, 12 oktober 2022, gepubliceerd 2 januari