Orange Credit is niet nieuw. Onder het label zijn nog geen hypotheken verstrekt, en toch bestaat het al sinds 2016. Dat komt omdat het oorspronkelijk niet bedoeld was als merk voor woonboothypotheken. Walhout had het opgezet voor een game changer, een ultiem hypotheekproduct. “Het was een fantastisch hypotheekidee”, haalt hij op. Maar het strandde in schoonheid.
De solvencyregels van de verzekeraar en de Basel-regels van de banken stopten we in één product”
Beste van twee werelden
Het was een product dat gebaseerd was op het feit dat hypotheken met kortere rentevaste periodes goedkoper zijn bij de bank, en langere rentevaste periodes goedkoper zijn bij verzekeraars en pensioenfondsen. Walhout voegde ze samen. “De solvencyregels van de verzekeraar en de Basel-regels van de banken stopten we in één product. Het mooie was dat het per definitie goedkoper was dan elk standaard hypotheekproduct. De verzekeraar was blij, de bank was blij, voor de klant was het goedkoper en er was over de hele looptijd ook nog minder renteaftrek.”
Het moest alleen nog even langs de Belastingdienst.
“Ze vonden het te gekunsteld. Een schijnconstructie”, vertelt Walhout over het bericht dat hem en zijn collega’s verbijsterde. “Echt niemand zag dat aankomen.” Het oordeel van de fiscus betekende dat de hypotheekrente voor klanten niet aftrekbaar zou zijn, en maakte een einde aan de droom van Orange Credit.
Van particulieren naar vastgoedondernemers
Walhout en zijn compagnons verlegden hun aandacht naar vastgoedfinancieringen voor professionals: SolidBriq werd opgericht. Opgetild door de vastgoedgolf werd het een groot succes. Maar op de plank lag daar nog dat oude label Orange Credit. De vergunning was er al, het zou zonde zijn om daar niets mee te doen. “Dus ik zit op een avond tv te kijken. Het ging over het woningtekort. Waar kunnen we nog bouwen en uitbreiden? Toen zei iemand: we hebben zoveel water. De makkelijkste manier is met woonboten.”
In het interview op tv komt ter sprake dat ING zich niet lang daarvoor heeft teruggetrokken als financier van woonboten. Alleen de Rabobank is nog actief als geldverstrekker. “In Utrecht is daar een desk voor”, zegt Walhout. “Ze bedienen die markt omdat iemand het moet doen. Maar het heeft totaal geen focus.” Het team in Tilburg ontwikkelde een visie en zo werd de niche voor Orange Credit gevonden.
De hypotheekmarkt voor woonboten is door god en iedereen verlaten. Heb je je nooit afgevraagd of daar misschien een goede reden voor is?
“Nou ja, om te beginnen is de markt niet heel groot. Er zitten extra risico’s aan. De constructie van boten, het onderhoud is anders. Het is geen onroerend goed, maar een registergoed. Je moet in het scheepsregister staan. Dus in de processen zit het wat anders in elkaar. Het grootste probleem voor andere geldverstrekkers is dat het nét iets teveel afwijkt. Niet zozeer qua risico, maar wel qua proces. De markt is daar niet op ingericht. Het is amper geautomatiseerd. Dan is je kostprijs op zo’n product ook anders.”
Waarom kunnen jullie het dan wel rendabel maken?
“Je moet er een goede balans in vinden. Weten wat je kunt uitbesteden. We hebben een pool met mensen die nu voor SolidBriq worden ingezet. Hypotheekacceptanten met box 1-ervaring, die kunnen we prima ook op woonboten zetten. Dus vanuit het bedrijf kan ik het flexibel inrichten. En als je de rekening op de juiste plek legt, een stukje bij de klant en een stukje bij de geldschieter, dan is het resultaat een behoorlijk aantrekkelijke propositie.”
Er zit een risico-opslag op van zo’n 0,8 procent. Dat maakt het voor zo’n funder wel weer interessant”
Je hebt een afwijkend risico. Daar worden funders toch niet gelukkig van?
“Jawel, je bent op zoek naar rendement. In de gewone hypotheekwereld heb je dertig geldverstrekkers die allemaal op dezelfde markt jagen. De marges zijn daar relatief laag. De hypotheek die wij verstrekken heeft een wat hoger tarief dan de gewone woninghypotheek. Er zit een risico-opslag op van zo’n 0,8 procent. Dat maakt het voor zo’n funder wel weer interessant.”
Het belangrijkste risico dat afwijkt van gewone woonhuizen, zit in de waarde van een woonboot. Een woonboot bouwen is relatief goedkoop en het kan in principe op elke bereikbare plek langs het water. De grootste waarde zit vooral in de ligplaats. Zeker op populaire locaties. “Als een woonboot in Amsterdam een miljoen kost, dan is het ligplaats zeven ton waard”, zegt Walhout. “En die plekken worden gehuurd. Huur kan opgezegd worden en is in de basis niet overdraagbaar.”
Zelfde rechten als een huurder
Op dat gebied wordt Orange Credit wat geholpen door de wet. Die geeft woonbooteigenaren sinds dit jaar dezelfde huurbeschermingsrechten als een huurder. En de gemeente moet meewerken aan overdraagbaarheid. Opletten wordt het echter als de eigenaar van de woonboot wel zijn hypotheek betaalt, maar niet de huur van de ligplaats. Met de gemeenten is afgesproken dat de hypotheekverstrekker bij dergelijke betalingsachterstanden eerst wordt ingelicht, vertelt Walhout. “Als hypotheekverstrekker zul je die huur moeten overnemen. Die moet je zelf voldoen, anders is er geen waarde meer.”
Samenwerking met intermediairs
Orange Credit start helemaal op nul, maar markt winnen zal volgens Walhout goed te doen zijn. Hij heeft inmiddels nauw contact met diverse specialistische intermediairs in Nederland, waaronder de Arkotheker uit Urk en de Woonbootspecialist in Amsterdam. In totaal verwacht hij ergens tussen de 100 en 150 miljoen per jaar te kunnen financieren. “De markt is nog iets groter, maar je hebt natuurlijk ook nog steeds de Rabobank.”
Op termijn verwacht Walhout er nog meer van. “Wonen op water is een groeimarkt. Het biedt vrijheid, het is best betaalbaar. En er zal ongetwijfeld extra aandacht komen om meer ligplaatsen af te geven.” De woonboothypotheken van Orange Credit zijn vanaf half januari af te sluiten.
