Een stel koopt in 2013 een huis voor € 410.000. Ze sluiten een lening van € 460.000 bij Delta Lloyd-label Amstelhuys en gaan 5,2% rente betalen. Twee jaar laten kloppen ze aan bij een hypotheekadviseur, want de rentetarieven dalen best hard. Ze willen weten of het gunstig is om de hypotheek over te sluiten.
Boete meegefinancierd
Oversluiten betekent boeterente betalen, antwoordt de adviseur, want de rente staat nog 13 jaar vast. Maar daar laten de twee zich niet door afschrikken. Die boete kan wel worden gefinancierd bij de familiebank. De adviseur gaan daarna toch rekenen en concludeert dat het paar zo'n € 700 per maand kan besparen. De boete van ongeveer € 50.000 zou na zes jaar zijn terugverdiend.
Die boete kan ook worden meegenomen in de beoogde hypotheek van Nationale-Nederlanden, maar dan gaat het rentetarief wel omhoog, waarschuwt de adviseur, die tipt om alleen de nettoboete te lenen, zodat er geen renteopslag volgt.
In 2015 wordt de hypotheek overgesloten naar NN. De lening - met een looptijd van geen 28, maar 30 jaar - bedraagt dan € 475.000 met een 20 jaar vaste rente van 3,4%. De brutomaandlasten zijn uiteindelijk zo'n € 400 lager dan bij Amstelhuys. De terugverdientijd van de boete is ruim acht jaar.
Kopen zonder voorbehoud
Vier jaar later meldt het paar zich weer bij de adviseur. Ze hebben inmiddels een tweede kind en overwegen een verhuizing. Het plan: als de adviseur een hypotheek kan regelen van zes ton en ze de aangenomen overwaarde van € 260.000 inzetten, kan er flink geboden worden op een nieuwe woning.
De adviseur gaat rekenen en komt tot de slotsom dat er zes ton geleend kan worden tegen 2,2% rente. Dat zou resulteren in een brutomaandlast van een kleine € 2.400, zo'n € 300 hoger dan de actuele maandlast.
Tweede keer mis
Dat geeft vertrouwen en in 2019 koopt het stel een huis van € 775.000 - zonder financieringsvoorbehoud. De hypotheek moet nog wel even geregeld worden. Daarvoor hebben de twee contact met een collega van de adviseur die zelf op vakantie is. Die collega ziet dat de adviseur het niet helemaal juist heeft gedaan: hij is in 2015 al ten onrechte uitgegaan van een looptijd van dertig jaar omdat de klanten sinds 2013 hypotheekrenteaftrek hebben en nu heeft hij dezelfde misser opnieuw begaan. In 2019 zou de looptijd van het leningdeel ten aanzien van de in 2013 aangegane schuld 23 jaar en 6 maanden moeten zijn. De maandlasten zijn daarom te laag voorgespiegeld.
'Daar zijn de twee niet blij mee en er volgt een gesprek op het advieskantoor, waar de fouten worden erkend. De tijd dringt, want er moet ook een bankgarantie worden gesteld voor de nieuwe woning. Ten kantore doet het bedrijf het voorstel dan maar de overeenkomst te ontbinden en het advieskantoor aansprakelijk te stellen voor de boete. Maar dat vindt het paar geen optie; ze willen het huis kopen.
Reactie Bavam
De Vereende, als Bavam-uitvoerder, wijst vervolgens de aansprakelijkstelling van de hand. De adviseur heeft aangeboden om 'herstelwerkzaamheden' te doen voor het advies uit 2015. "In onze visie betekent dit echter niet dat uw cliënten hierdoor schade hebben geleden. Oversluiten van de hypotheek was immers – ook na herstel van de geconstateerde onregelmatigheid – een deugdelijk advies."
'Oversluiten was ook na herstel van de onregelmatigheid een deugdelijk advies'
Met betrekking tot de aankoop van de nieuwe woning ligt de schuld bij de klanten, aldus de Vereende aan rechtsbijstandverlener DAS: "Uw cliënten hebben er immers zelf voor gekozen om zonder financieringsvoorbehoud en zonder offerte van een geldverstrekker de nieuwe woning aan te kopen. Uw cliënten hebben zich daarbij kennelijk gebaseerd op een indicatie van de maandlasten, maar onze verzekerde benadrukt dat het hier om een indicatie ging en niet heeft gegarandeerd dat de maandlasten nooit hoger zouden kunnen zijn ."
Per saldo ton overwaarde
Uiteindelijk rolt er een hypotheek uit van zo goed als zeven ton bij Munt, verdeeld over vier leningdelen, waarbij twee aflossingsvrije delen (van samen een kleine € 250.000) een looptijd hebben van 30 jaar. De rente is 1,78% en staat 20 jaar vast. De oude woning wordt voor € 825.000 verkocht. Per saldo springt het stel eruit met een overwaarde van zo'n € 100.000.
Maar met de adviseur zijn ze nog niet klaar: die - althans het advieskantoor - krijgt een claim van € 165.000 aan de broek vanwege schending van de zorgplicht.
Terugverdientijd niet gegarandeerd
De rechter oordeelt dat de adviseur in 2015 niet aantoonbaar een terugverdientijd van de boete van zes jaar heeft toegezegd. Bovendien had het paar al na vier jaar weer een ander huis op het oog, terwijl ze eerder hadden aangegeven zeker nog zes jaar in de huidige woning te willen blijven. Daarbovenop geldt dat de maandlasten in elk geval daalden.
'Lekker doen'
Wel hebben de klanten door het advies mogelijk te veel hypotheekrenteaftrek genoten omdat de looptijd ten onrechte weer op 30 jaar is gezet. En die fout heeft zich herhaald in 2019, waardoor de nettomaandlast zo'n € 500 hoger zou uitkomen. Met de foutieve berekening in het achterhoofd hebben zij een huis gekocht, ook omdat de adviseur vlak daarvoor nog had gezegd "lekker doen", op de vraag of zij zonder voorbehoud moesten kopen. Een aflossingsvrij deel - waar ze nu ook vanaf 2050 nog mee te maken hebben - bracht de maandlasten weer onder de gewenste € 2.000.
De slotsom van de rechter is echter dat de klanten geen schade hebben geleden door de tweede fout van de adviseur. Zij hadden namelijk kunnen afzien van de koop en de adviseur aansprakelijk kunnen stellen voor de boete. Dat hebben zij niet gedaan. Welke schade is geleden door de eerste 'looptijdfout', moet nog worden vastgesteld in een schadestaatprocedure.
