Nieuwe NHG-criteria voor erfpacht- en kortingsconstructies

Nationale Hypotheek Garantie heeft nieuwe regels opgesteld waar een erfpacht- of kortingsconstructie aan moet voldoen. Erfpacht- en kortingsconstructies zijn volgens NHG vanwege de gestegen huizenprijzen de afgelopen jaren als paddenstoelen uit de grond geschoten. Veel van deze constructies zijn complex en zouden in bepaalde situaties nadelig kunnen uitpakken voor de woningeigenaar.

NHG ziet dat er de laatste jaren allerlei verschillende erfpachtconstructies zijn ontstaan, met elk hun eigen voorwaarden. Op dit moment worden er jaarlijks ongeveer 15.000 hypotheekaanvragen gedaan met erfpacht (bron HDN). Binnen de portefeuille van NHG zijn dit 3600 hypotheken. Dit is ongeveer 3 procent van het totaal aantal hypotheken met NHG.

Voorwaarden voor starters

Woningeigenaren, zoals starters, zouden bijvoorbeeld te maken kunnen krijgen met een sterke stijging van lasten. Dit komt volgens NHG omdat aanbieders van deze constructies voorwaarden aan specifieke doelgroepen stellen om gebruik te mogen maken van de regeling. Voor starters kan een van de voorwaarden zijn dat er meer canon betaald moet worden als iemand meer gaat verdienen. Daardoor worden starters mogelijk geconfronteerd met hoge kosten als zij een relatief kleine salarisstijging krijgen.

'Buitenproportioneel hoge kosten'

Of ze worden verplicht om de grond beetje bij beetje terug te kopen. "In de praktijk zien we dat zij soms wel zes keer meer canon kunnen gaan betalen dan het oorspronkelijk bedrag. Als er onvoldoende spaargeld is dan moet een extra hypotheek afgesloten worden om de grond terug te kopen. De kosten die een extra hypotheek met zich meebrengt, zoals advies- en taxatiekosten, zijn al snel buitenproportioneel hoog", aldus NHG.

Kader ontwikkeling canon

Erfpacht- en kortingsconstructies staan niet onder toezicht van de AFM. NHG heeft daarom kaders opgezet voor hoe de canon zich mag ontwikkelen. Ook zijn aanbieders voortaan verplicht om bij informatie over een constructie een bijsluiter aan te bieden met begrijpelijke uitleg over de voorwaarden en mogelijke (toekomstige) financiële consequenties.

Overgangsbeleid

Financiering met NHG wordt alleen toegestaan als een erfpacht- of kortingsconstructie voldoet aan de nieuwe criteria die zijn opgesteld. NHG hanteert een overgangsbeleid voor constructies die in het verleden zijn geaccepteerd. Consumenten zijn geïnformeerd over de nieuwe criteria en krijgen tot 1 januari 2023 de tijd om hieraan te voldoen om op de lijst met geaccepteerde constructies te blijven staan.

Overheidsinstanties

Erfpachtconstructies waarbij de erfverpachter een overheidsinstantie is, waren altijd al mogelijk in combinatie met NHG. Dat is niet langer vanzelfsprekend, nieuwe constructies worden voortaan ook getoetst op genoemde criteria. Voor bestaande constructies geldt een overgangsperiode, laat NHG weten.