De voorspelling is zeer onzeker vanwege de oorlog in Oekraïne, voegt de bank eraan toe. Maar afgaande op de huidige situatie belandt de prijsstijging op de woningmarkt ook dit jaar in de dubbele cijfers en komt er in 2023 nog eens 5,5% bovenop de huizenprijzen. Door het gebrek aan te koop staande woningen zal het aantal transacties dit jaar dalen tot circa 191.000 en volgend jaar weer wat groeien naar 198.000.

Twee salarissen nodig

De prijzenstijging was in januari met 21,1% op jaarbasis al de grootste sinds 1977; Rabobank heeft op basis van de recente cijfers de eerdere prognose voor de huizenprijzen daarom opwaarts bijgesteld. "De uitzonderlijke oververhitting van de woningmarkt wordt nog duidelijker als we naar de prijsstijging in euro’s kijken. Huizenkopers betalen inmiddels € 75.000 meer voor hun huis dan degenen die een jaar eerder een huis kochten. Jan Modaal heeft nu twee volledige jaarsalarissen nodig om het tempo bij te benen", zegt woningmarkteconoom Stefan Groot van RaboResearch, die het kwartaalbericht van de bank mede samenstelde.

Markt krapper dan rond eeuwwisseling

Volgens Groot zullen de krapte op de huizenmarkt en de lage werkloosheid de druk op de huizenprijzen nog vergroten. "Toch verwachten we dat deze in de loop van dit jaar minder uitbundig gaan stijgen. Dit komt doordat de economie naar verwachting minder hard groeit dan in de afgelopen jaren. Ook dalen de kapitaalmarktrentes al een tijdje niet meer, wat gevolgen heeft voor de hypotheekrente. Een hogere hypotheekrente heeft een drukkend effect op de huizenprijzen."

De oorlog in Oekraïne heeft eenzelfde effect vanwege de sterk stijgende prijzen in de winkels, die de koopkracht verkleinen. "Door de oorlog wordt ook de kans op een recessie groter. Als de economie inderdaad in zwaarder weer terecht komt, dan stijgen de huizenprijzen waarschijnlijk minder hard dan we nu voorzien."

Zeeland bij grootste stijgers

De Rabobank heeft ook een regionaal plaatje: vooral in Zeeland zullen kopers veel meer moeten gaan neertellen voor een nieuwe woning, net als in het midden en noordoosten van het land. Daar gaan de prijzen met meer dan 20% omhoog. Bescheidener is de toename in Zuid-Holland en West-Brabant, waar woningen een kleine 16% duurder worden.

Weinig huizen verkocht

Ook het aantal woningverkopen bereikt een opmerkelijk niveau: in januari werden 14.053 huizen verkocht: een aantal vergelijkbaar met de crisisjaren 2008–2013. Maar dat wil niet zeggen dat huizenkopers minder gretig zijn geworden, zegt Groot: "Huizen worden juist ontzettend snel verkocht en er woedt een heftige biedstrijd. Daarbij gaan huizen soms ver boven de vraagprijs weg. De daling van het aantal verkopen lijkt dus vooral het gevolg van de enorme krapte op de huizenmarkt."

Risico's van bubbel kleiner

Is er door de oververhitting ook sprake van een bubbel in de huizenprijzen? Rabobank durft het niet te zeggen. Mocht dat het geval zijn, dan zijn de gevolgen van een sterke prijsdaling wel minder groot dan bij de kredietcrisis van 2008: "Doordat de hypotheekrenteaftrek bij aflossingsvrije hypotheken in 2013 is ingeperkt, lossen huiseigenaren steeds meer af. Voor recente koopstarters zijn de risico’s het grootst doordat ze nog weinig overwaarde hebben opgebouwd. Maar zij hebben meestal een annuïteitenhypotheek." Bovendien is de totale hypotheekschuld afgelopen jaren beduidend minder hard gestegen dan de huizenprijzen.