Waar moet je beginnen om te duiden wat er aan de hand is op de woningmarkt? In elk geval zijn drie thema’s actueel: de positie van starters, de impact van corona op het hypotheekproces en het verduurzamen van woningen. Maar voordat we daarop inzoomen, eerst de woningmarkt in de breedte.

Huizenmarkt bloeide als nooit tevoren

De huizenmarkt bloeide in 2020 als nooit tevoren. Er werden 12 procent meer woningen verkocht dan in 2019 en de huizenprijs steeg ook nog eens met 10 procent ten opzichte van een jaar eerder. Dit wordt natuurlijk gedreven door diverse macro-economische factoren: een lage rente, een tekort aan nieuwe woningen en een scheve verhouding tussen vraag en aanbod. Het is echter ook interessant om eens wat dieper te kijken wat nu de impact is geweest van dit vreemde laatste jaar.

Overdrachtsbelasting voor starters afgeschaft

Zo werd de overdrachtsbelasting voor starters afgeschaft, maar werd in sommige steden ook (meer dan) de helft van de woningen, vaak starterswoningen, opgekocht door investeerders. Dus hoe staat het met de positie van starters op de markt?

Digitaal afspreken is de standaard

Daarnaast zijn we gewend geraakt om digitaal met elkaar af te spreken. Dit zie je ook terug wanneer mensen een huis gaan kopen. Makelaars leiden klanten virtueel rond door het huis en met de adviseur wordt overleg gevoerd via videobellen. Welke trends zien we hier en blijft dat zodra we weer wel face to face mogen afspreken?

Verduurzamen eigen woning gestimuleerd

Tot slot willen de twee grootste partijen na de laatste verkiezingen, de VVD en D66, verduurzaming van de eigen woning stimuleren. Het is de vraag hoeveel woningeigenaren hier voor openstaan en hoe zij deze investeringen bekostigen.

Woningmarkt lastig voor starters

Voor starters is het nu een stuk lastiger om een woning te bemachtigen dan een aantal jaren geleden. In 2014 was 46 procent van de hypotheeksluiters starter; in 2020 was dit nog maar 30 procent. Het harde bewijs dat het voor deze groep niet gemakkelijk is om er tussen te komen. Het Kadaster kopte laatst dat ongeveer 5 procent van de Nederlandse woningen wordt verhuurd door een investeerder en Vereniging Eigen Huis voegde daaraan toe dat het vooral starterswoningen zijn waarop ze het hebben gemunt. Dus starters hebben het lastig omdat ze eigen (spaar)geld moeten meebrengen en bovendien worden uitgedaagd flink te overbieden.

Minder eigen geld ingelegd

Een maatregel die wel effect heeft, is dat mensen onder de 35 jaar geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen. Tot 1 april gold dat voor alle woningen; na 31 maart voor huizen met en verkoopprijs tot vier ton. Uit het onderzoek Alles over woning & hypotheek van Ipsos blijkt ook dat twee derde van de woningbezitters in die leeftijdsgroep het geld zou gebruiken om de hypotheek of lening te verlagen of om te sparen. Dit zien we ook terug in de cijfers wanneer we kijken hoeveel eigen geld starters gemiddeld inleggen. In 2019 was dit 44.000 euro, in 2020 daalde dit naar 37.700 euro.

Starters doen hoger bod

Een bijkomend nadeel zou kunnen zijn dat starters die kwijtschelding van 2 procent gebruiken om te overbieden. Dat gaat toch al snel om een bedrag van 5.000 euro. Meer dan de helft van de ondervraagden (54 procent) denkt ook dat starters hierdoor een hoger bod gaan doen en dat de huizenprijzen verder stijgen.

Impact corona op hypotheekproces

Er zijn veel ontwikkelingen binnen de woning- en hypotheekmarkt die door corona in gang zijn gezet of daardoor zijn versneld. We zien dat er op het gebied van verbouwen en verduurzamen ook wat verbanden zijn, maar we gaan eerst eens kijken naar de impact op het digitaliseren van het hypotheekproces. En in welke mate we verwachten dat dit blijft. Het zal niemand verbazen dat we een enorme groei zien in het videobellen tijdens het oriëntatie- en adviestraject. In heel 2020 lag het gemiddeld aandeel van videobellen op 15 procent, tegenover een 5 tot 6 procent in de jaren ervoor. Dit gaat vooral, maar niet helemaal, ten koste van het face-to-facegesprek.

Eerste kwartaal 2020 was traditioneel

Wanneer we nog iets specifieker kijken, dan was het eerste kwartaal van 2020 nog traditioneel (5 procent). Daarna steeg het naar 15 procent in het tweede kwartaal en lag het rond de 20 procent in de laatste twee kwartalen van 2020. Dus een vijfde van alle hypotheeksluiters maakte gebruik van videobellen. We zien hier wel een groot verschil tussen de banken en het intermediaire kanaal. Banken maken namelijk veel vaker gebruik van video in het hypotheekproces (gemiddeld 30 procent eind 2020) dan het intermediair (gemiddeld 7 procent). Degenen die ervaring opdeden met videobellen zijn uitermate tevreden hierover. Maar liefst 80 procent waardeert het als positief, waarmee ze eigenlijk ook aangeven dat ze willen dat dit blijft.

10 procent verduurzaamt huis

Uit het onderzoek blijkt bovendien dat vier op de tien woningeigenaren afgelopen jaar bezig zijn geweest met het verduurzamen van hun woning. Vooral zonnepanelen en dubbel glas zijn populaire maatregelen om de energiekosten te verlagen en het wooncomfort te verhogen. We zien dat de coronacrisis voor sommigen een duwtje in de rug is om hun woning juist nu te verduurzamen, maar voor anderen juist een drempel. Interessant is om te zien hoe mensen die verbouwingen betalen.

Meer hypotheken voor verbouwingen

Sinds 2017 zien we al dat er een toename is van mensen die een hypotheek afsluiten voor een verbouwing. Dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt door de stijgende huizenprijzen, waardoor vaker wordt gekozen om te investeren in een verbouwing in plaats van verhuizing naar een nieuwe woning. Het aandeel hypotheken dat gebruikt wordt voor een verbouwing stijgt van 5 procent in 2017 naar 11 procent in 2020. Echter, een klein deel hiervan is maar een verduurzamingshypotheek. Dit blijkt wanneer we iets anders naar de cijfers kijken. Als we inzoomen op de groep die afgelopen jaar de duurzame investeringen heeft gedaan in de woning dan heeft slechts 3 procent gebruikgemaakt van een verduurzamingshypotheek. Het overgrote deel (77 procent) betaalt het uit eigen zak, via het spaargeld.

Never a dull moment op de woningmarkt

Zoals al gezegd: never a dull moment op de woningmarkt. Bij elk van deze drie onderwerpen is het interessant om te zien wat in 2021 gaat gebeuren. Gaan we terug naar de oude situatie in 2019 of wordt doorgepakt? Dat hangt ook grotendeels af van hoe aanbieders en adviseurs hier verder op inspringen. Nederlandse woningeigenaren staan er in elk geval voor open. Er liggen kansen om het advies dus meer te digitaliseren, een groot deel van de mensen is erg positief over deze optie. En om het advies te verbreden, vooral op het vlak van verduurzaming. Zo staat een derde van de woningeigenaren er zelfs voor open om hun energiedata te delen in ruil voor verder (financieel) advies over verduurzamen. Kortom, veel kansen en mogelijkheden voor de adviseurs die de handschoen durven op te pakken.