Casus
Anita (62) heeft een afspraak met haar hypotheekadviseur. Anita heeft een woning gekocht voor € 250.000 exclusief kosten koper. De marktwaarde voor verbouwing is vastgesteld op € 250.000. Anita wil graag verbouwen en heeft daar € 9.000 voor nodig. Voor dit bedrag wil zij HR++-beglazing en spouwmuurisolatie aanbrengen. De marktwaarde na verbouwing is vastgesteld op € 255.000.

Financiële gegevens
-Anita kan op basis van haar inkomen maximaal € 265.000 lenen;
-Zij heeft op dit moment een vast contract;
-Zij heeft een goed pensioeninkomen;
-Zij heeft € 95.000,- aan eigen middelen; en
-Ze heeft een financieringsbehoefte van in totaal € 265.000.

Wensen
Anita wil een apart leningdeel afsluiten van € 50.000. Dit leningdeel wil zij in vijf jaar aflossen met een rentevastperiode van vijf jaar. Op deze manier wil Anita lage woonlasten realiseren voordat zij vervroegd met pensioen gaat. Het overige deel wil zij vastzetten met een rentevastperiode van twintig jaar. Daarbij wil zij de schuld lineair aflossen, zodat haar dochter van 25 bij het overlijden van Anita een mooie overwaarde erft op de woning.

Vraag 1
Hoeveel bedraagt de maximale financiering met NHG?

a) € 250.000
b) € 255.000
c) € 259.000
d) € 265.000

Toetsterm(en):
3c.1 De kandidaat kan een passende hypotheekconstructie opstellen

Vraag 2
Mag bij Anita worden gerekend met de werkelijke rente bij de bepaling van de maximale leencapaciteit voor het leningdeel dat zij in vijf jaar aflost?

a) Ja, zij lost het leningdeel in vijf jaar af en kiest voor een rentevastperiode van vijf jaar.
b) Nee, voor het leningdeel dat vijf jaar loopt, wordt een toetsrente van 5% gehanteerd.
c) Nee, het gemiddelde rentepercentage tussen de verschillende leningdelen vormt het uitgangspunt van de toetsrente.

Toetsterm(en):
2d.2 De kandidaat houdt rekening met relevante, actuele sociale en fiscale wet- en regelgeving en met overige relevante juridische aspecten.

Vraag 3
Inmiddels is de hypotheekaanvraag goedgekeurd. Voor het ondertekenen leest Anita de bindende offerte door. Zij ziet dat het jaarlijks kostenpercentage (JKP) staat genoemd. Anita wil weten waarom dit rentepercentage hoger is dan is afgesproken in het rente-aanbod. Het JKP is vastgesteld op 1,95% en het rente-aanbod is vastgesteld op 1,9%.

Wat is de meest professionele en inhoudelijke correcte reactie van de adviseur?

a) “Dit komt omdat u de hypotheek per maand betaalt. Daarbij zitten alle kosten in het JKP verwerkt, zoals de taxatie- en advieskosten.”
b) “Het is mogelijk dat deze geldverstrekker door uw leeftijd een opslag berekent van 0,05%. Hoe dichter bij de pensioenleeftijd, des te meer risico de geldverstrekker loopt op het niet terugbetalen van de lening.”
c) “Dit heeft alleen te maken met een verschil in nominale en effectieve rente. De effectieve rente is vaak wat hoger, wat terug te zien is in de offerte.”

Toetsterm(en):
2a.3 De kandidaat kan de documenten uitleggen.

Eerdere examentrainingen zijn hier te vinden.