nieuws

Onderzoek naar risico van lagere rente voor woning met gunstig energielabel

Financiële planning 711

Aandacht voor duurzaamheid, nul op de meter en gasloos wonen zal de invloed van het energielabel op het verkoopproces de komende jaren vergroten, verwacht de Tilburgse hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen. Samen met twee grote banken onderzoekt hij of het loont om kopers van groene woningen te belonen met een lager rentepercentage op hun hypotheek.

Onderzoek naar risico van lagere rente voor woning met gunstig energielabel

Toen wetenschapper Brounen acht jaar geleden begon met een grootschalig onderzoek naar de effecten van energielabels was hij verrast dat anderen de uitkomsten ervan als opmerkelijk en nieuwswaardig bestempelden. Hij toonde aan dat een gunstig energielabel (A of B) een ‘groene prijspremie’ oplevert: de verkoopprijs van die woningen ligt 1,5 à 2% hoger dankzij het label. Andersom drukt een F- of G-label de prijs. “Veel mensen hadden niet verwacht dat het energielabel verschil zou maken, maar als econoom was ik niet verbaasd. Voor een zuinigere vaatwasser zijn we ook best bereid om bij aankoop iets meer te betalen, want het verschil in prijs verdien je terug op het verbruik.”

Grote steden

De invloed van het energielabel is echter niet altijd en overal even sterk. Afgelopen voorjaar publiceerde Brounen resultaten waaruit bleek dat de effecten bij transacties in grote steden aanzienlijk kleiner zijn. Ook in een krappe woningmarkt gaan huizen met een A- of B-label sneller en voor een hoger bedrag van de hand dan F- of G-woningen, maar de verschillen zijn kleiner dan in ruimere markten. Brounen: “In Amsterdam betalen mensen toch wel de hoofdprijs, ongeacht dit soort elementen. De uitkomsten van dit onderzoek zijn met name relevant voor beleidsmakers. Grote steden tellen relatief veel oude woningen. Als je die wilt verduurzamen, weet je dat de ‘groene premie’ je niet veel gaat helpen.”

In Amsterdam betalen mensen toch wel de hoofdprijs, ongeacht het energielabel

Het feit dat een energielabel de verkoopprijs kan beïnvloeden, noemt Brounen een belangrijk gegeven voor het stimuleren van energiebesparende maatregelen. “Ik mis dit effect in de discussie over de terugverdientijd van zonnepanelen. Bij een terugverdientijd van zeven tot acht jaar gaan mensen denken: hoe zeker is het dat ik nog acht jaar hetzelfde leven leid? Maar in de tussentijd kan die investering zich ook terugbetalen. Je verkoopt dan immers een huis met een lagere energierekening.”

Meeropbrengst

Wat niet wil zeggen dat alle investeringen in duurzaamheid leiden tot een navenante meeropbrengst bij verkoop. Bij een huis met een waarde van € 250.000 is de gemiddelde groene prijspremie 2% ofwel € 5.000. Brounen: “Stel dat het € 15.000 kost om een woning van een D-label naar een A/B-label te brengen. Dan weet je dat je die kosten er niet uit hebt bij verkoop. Maar, zolang je er woont, betaal je wel minder energiekosten.”

Risico en rendement

Toen Brounen met het energielabelonderzoek begon, stond duurzaamheid als onderwerp een stuk lager op de maatschappelijke en politieke agenda dan nu. Gasloos wonen, nul op de meter en klimaatakkoorden zullen de invloed van het energielabel vergroten, verwacht de econoom. “Het onderwerp is relevanter geworden. Onderdeel van de klimaatplannen zijn prijsprikkels. Het verschil tussen een A- en een G-label heeft ook invloed op de prijs. Interessant is wat dat betekent voor hoe banken naar risico en rendement kijken.”

Dat laatste gaat Brounen dit najaar onderzoeken, samen met twee grote banken waarvan hij enkele honderdduizenden dossiers gaat analyseren. “Banken vragen huizenkopers altijd naar hun leeftijd en of ze een vast contract hebben, maar ik hoor niet dat ze naar de energielasten informeren. Terwijl de  energierekening de hoogste bijkomende vaste last is. Daar kun je mensen maar beter bewust van maken en wellicht kun je het risico ervan afstemmen op je portefeuillebeleid.”

Brounen wil uitrekenen of het voordeel van een energiezuinige woning vertaald kan worden in een lager rentepercentage. Een bank als Triodos biedt zo’n korting bijvoorbeeld, vanuit ideologisch perspectief. De hoogleraar weet niet of daar ook een berekening aan ten grondslag ligt die uitwijst dat een hypotheek op een huis met een A-label ook een kleiner risico vormt voor de geldverstrekker. Volgens hem is het onderzoek dat hij opzet het eerste in zijn soort, in elk geval op deze schaal.

Tochtige boerderij

“We hebben gegevens van klanten met betalingsachterstanden bij hun hypotheekverstrekker. Die groep vergelijken we met een aselecte groep klanten. We kijken onder andere of de zuinigheid van de woning verschilt tussen die groepen”, legt Brounen de onderzoeksopzet uit. Als dat zo is, kan een bank dat onderdeel maken van het acceptatie- en rentebeleid. Zijn de verschillen groot genoeg dan loont het volgens Brounen om kopers van zuinige woningen te ‘belonen’ met een lager rentepercentage en mensen met een F- of G-label te ‘straffen’. Gevolg kan zijn dat liefhebbers van karakteristieke maar tochtige boerderijtjes de bank links laten liggen. “Het is aan banken om het risico te wegen, maar daarvoor moeten ze eerst weten wat het effect is van een energielabel”, aldus de onderzoeker. Aan het eind van het jaar verwacht hij de resultaten te presenteren.

Dit artikel verscheen eerder in am:magazine 43.

Reageer op dit artikel