nieuws

Aanpak startersproblematiek: bouwen, bouwen, bouwen

Financiële planning 961

Dat starters steeds grotere problemen ondervinden door de druk op de woningmarkt krijgt steeds meer aandacht. Dat die druk een piek lijkt te bereiken werd gisteren duidelijk tijdens de rondetafel starters in de woningmarkt in de Tweede Kamer. De zaal van de openbare zitting zat bomvol. De drie rondes die werden gehouden telden gezamenlijk 19 marktpartijen die de startersproblematiek aanhaalden en hun oplossingen aandroegen. Met als credo van de dag: bouwen, bouwen, bouwen.

Aanpak startersproblematiek: bouwen, bouwen, bouwen

Alle partijen spraken over dezelfde moeilijkheden voor starters: beperkte financieringsmogelijkheden en ‘ongewenste neveneffecten van de maximale LTV financiering’, geen alternatief op de huurmarkt, een tekort aan woningen en flexibilisering van arbeidscontracten. De marktpartijen sturen aan op een integrale aanpak. De doorstroom stokt op de woningmarkt, het aanbod van woningen droogt op en sommige partijen haalden aan dat beleggers tegenwoordig zo’n sterke concurrent zijn voor starters dat het nu bijna onmogelijk wordt voor starters om te kunnen concurreren.

Scheve verhoudingen

Er werd ook gesproken over de scheve verhoudingen op de huurmarkt waarbij werd ingegaan op de enorm hoge huurprijzen voor weinig vierkante meters. “De prijzen in Utrecht stijgen de pan uit”, zei directeur Monique van Loon van Jebber. Jebber is gespecialiseerd in ontwikkeling, verhuur en beheer van woningen voor starters en is een dochtermaatschappij van woningcoöperatie SSH. Het is een probleem dat volgens Van Loon onderbelicht blijft. Directeur Frank van Blokland van de vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) vond de huurprijzen goed in relatie staan tot de waarde van de grond- en locatiewaarde. IVBN belegt voor pensioenfondsen en verzekeraars onder meer in huurwoningen. Kamerlid Gijs van Dijk (PvdA) vroeg zich daarop af hoe het voor de gewone mens straks nog mogelijk wordt om in de stad te wonen als er wordt beweerd dat de huren vanuit de private markt marktconform zijn.

Betaalbaarheid onder druk

Volgens Syntrus Achmea Real Estate & Finance zit de woningmarkt “meer dan ooit op slot”. Syntrus Achmea vertegenwoordigt 60 pensioenfondsen en andere institutionele beleggers die zich richten op de middeldure huurwoningen (€700 – €1000 per maand) waarvan volgens eigen zeggen een aanzienlijk deel is gericht op starters. Volgens directeur Nicole Maarsen leidt de schaarste soms tot flinke prijsstijgingen waardoor de betaalbaarheid van woningen onder druk komt te staan. Deze partij pleit er voor dat er in de komende kabinetsperiode grote prioriteit wordt gegeven aan het actualiseren van de verstedelijkingsafspraken tussen de overheid en de regio’s. “Om het grote tekort aan middeldure huurwoningen op te vangen bepleiten wij dat in de groeiende stedelijke regio’s bij nieuwbouw minimaal 20% van de plancapaciteit zich richt op dit segment”, zo schrijft Syntrus in hun position paper.

Keuze uit 2,6 woningen

Directeur Ger Jaarsma van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) pleitte voor een minister voor Bouwen in het nieuwe kabinet. “De krapte op de woningmarkt treft de starters in de steden het hardst. Uit onze analyses blijkt dat vooral het woningaanbod dat financierbaar is voor starters de afgelopen periode zeer snel is gedaald. In krappe gebieden ligt het aantal woningen een starter kan kiezen op slechts 2,6.”

Verzwakt vangnet

Arjen Gielen, directeur De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), zet zich in voor meer financieringsmogelijkheden voor starters. Door starters de mogelijkheid te bieden om bepaalde kosten mee te blijven financieren bovenop de maximale LTV worden starters volgens hem meer kansen geboden. Voor starters moeten de NHG hypotheken meer beschikbaar worden gemaakt volgens Gielen. “Doordat steeds meer starters tegen de maximale LTV financieren wordt er vaak voor gekozen om een hypotheek zonder NHG af te sluiten. Immers, de premiekosten van de NHG moet men in dat geval zelf betalen. Daardoor verzwakt het vangnet dat het NHG deze starters kan bieden.”

Lagere marges

De hypotheekmarkt is gewild bij pensioenfondsen. De Pensioenfederatie gaf aan dat voor hen hypotheken met een langere rentevaste periode goed aansluiten bij het lange termijn karakter van pensioenfondsen. Volgens hen heeft de toetreding van nieuwe partijen geleid tot lagere marges op hypotheekleningen met als effect dat woningen beter betaalbaar zijn voor starters. De Pensioenfederatie stelt in het kader van langere levensverwachtingen voor de verplichte aflossingstermijn te herzien: “voor een 25-jarige zou die termijn bijvoorbeeld kunnen worden verlengd naar 40 jaar.” Ook deze partij hamerde op de beschikbaarheid van bouwlocaties.

Starter moet kunnen vertrouwen op de overheid

Volgens het Verbond van Verzekeraars zijn verzekeraars ‘stabiele spelers in de hypothekenmarkt’. Het Verbond stuurt aan op een regierol voor de overheid. “In de oplossingensfeer is een toename van het juiste aanbod het meest belangrijke aspect voor starters op de woningmarkt. Het is voor hen cruciaal dat er daadwerkelijk meer betaalbare starterswoningen toegevoegd gaan worden aan de woningvoorraad. Niet alleen vanuit de woningcorporaties (door meer woningen uit te ponden), maar vooral ook door realisatie van op starters toegesneden nieuwbouw. De wens uitspreken is niet voldoende. Meer overheidsregie is nodig om dit te realiseren.”

Feitelijke aflosverplichting

Het Verbond poneerde de stelling:  Waarom zou een koper woonlasten vrij moeten zijn en een huurder niet? “Het Verbond van Verzekeraars is daarom van mening dat de inkomenstoets plaats moet blijven vinden op basis van een volledig annuïtaire aflossing maar dat de feitelijke aflosverplichting alleen zou moeten gelden voor het gedeelte dat de hypotheek hoger is dan 50% van de marktwaarde.” Volgens het Verbond zijn de genomen maatregelen om de kosten van de kosten van hypotheekrenteaftrek te beperken gezond voor de overheid en voor de woningmarkt. “Tegelijkertijd is het van belang dat er hypotheekrenteaftrek blijft bestaan en dat deze niet lager wordt dan het voorgenomen maximumtarief van 38%: het is belangrijk dat de starter moet kunnen vertrouwen op de overheid als hij een langlopende verplichting aangaat.”

Creatieve oplossingen

Niet alle kamerleden waren overtuigd van de problematiek. Zo merkte kamerlid Farid Azarkan (DENK) zijn twijfel uit of de integrale aanpak waar de marktpartijen op aansturen überhaupt mogelijk is. Azarkan merkte ook op dat in een stad als Utrecht veel kantoorpanden leegstaan: “Kunnen we die dan niet gebruiken. Ik ben op zoek naar creatieve oplossingen in plaats van de vraag of gemeenten meer locaties beschikbaar kunnen stellen.”

Geïnteresseerd in de startersproblematiek en de rol van de overheid? Tijdens het am:hypotheken congres op 21 september bespreekt Taco Hoek, directeur Economisch Instituut voor de Bouw, de vragen: Wat verklaart de grote bemoeienis van de overheid met de condities op de hypotheekmarkt? Is dit beleid rationeel te onderbouwen? Hoe verhoudt ons beleid zich tot het beleid in het buitenland? Wat zijn de effecten van de belangrijkste hypotheekregels voor groepen woonconsumenten en hoe werkt dit door naar de woningmarkt? Werpt schaarste op de woningmarkt een ander licht op de te hanteren hypotheekcondities? Biedt een grotere differentiatie van de hypotheekregels perspectief en hoe zou dit praktisch in een regeerakkoord kunnen worden opgenomen?

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.